房地产投资内幕范文

房地产投资内幕范文第1篇

近年来，作为我国国民经济支柱产业和重要经济增长点的房地产业融资需求不断增长。由于商业银行长期以来处于高垄断地位，房地产信贷依然是我国房地产业融资的主渠道。我国房地产业对资金需求扩大与传统融资渠道狭窄之间的矛盾，使得房地产业加剧金融风险的隐患和陷入融资困境的问题凸显。

信托是中国房地产金融创新的主流范式和主要趋势，“信托＋银行”是中国房地产融资的主流模式。房地产投资信托（简称REIT）作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有重要的意义。

一、我国房地产投资信托发展的背景及现状

（一）房地产投资信托在国外的发展概况

房地产投资信托产生于20世纪60年代的美国，美国房地产投资信托的发展经历了20世纪60年代初的兴起，60年代末期的一度繁荣，70年代的重创和低迷，80年代的复苏渐进以及90年代后的迅猛发展。经过40多年的发展，REIT在美国已经有了相当的规模，美国已成为当今世界REIT最成熟和典型的国家。美国目前大约有300种房地产投资信托基金在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。自20世纪80年代以来房地产投资信托业得以迅速发展，目前REIT正在世界范围内日益受到投资者的青睐。

（二）我国房地产投资信托发展的现状

我国的信托业始于1979年，至今已有20多年的发展历史。我国的房地产投资信托虽起步较晚，但近年来发展迅速。2003年央行121号文件出台以来，房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道，我国的房地产投资信托在信托投资中所占的比重逐渐上升，投资金额不断增加。房地产投资信托的快速发展之势被业内称为“井喷”。

从我国房地产投资信托发展的现状来看，可以归纳出其在实践中的主要特征如下：

1．房地产投资信托呈现快速发展的态势

据有关资料统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产投资信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了35.1亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。2005年国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。目前，房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。同时，在单个信托产品规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。

2．资金运营方式以贷款类为主

在房地产投资信托产品中，信托资金的运营方式主要包括贷款、股权投资、股权证券化、权益转让和混合型（上述方式的结合）。贷款类信托产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提供房地产公司使用。贷款类的房地产投资信托，募集金额占全部房地产投资信托金额的76.2%，贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动，约为年息4％—8％。截至2005年第三季度末，以贷款类为主的房地产融资笔数是41笔，占同期市场房地产投资信托总笔数的62.12%。其贷款类资金的规模为46.75亿元，占同期市场贷款类资金总规模的64.36%。

3．资产配置风险集中

我国目前绝大多数房地产投资信托将所募集资金投资于预先设定的单个项目，使资金金额和投资期限均与房地产项目相配套，以获取最大化的投资收益水平。这种将全部资金投资于单个房地产项目的资产配置策略使信托资金承担了很高的集中性风险。从长期来看，随着信托投资公司在房地产行业的投资经验和管理团队的成熟以及可供选择的房地产投资项目的增多，大部分房地产投资信托将主要采取分散投资、构建房地产项目投资组合的方式来配置信托资金。

4．信托产品短期化

通常而言，国外房地产信托产品的期限都在8至15年以上。信托在整个金融体系中发挥的是长期融资的角色，这一点在中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》中有明确规定。目前我国发行的房地产信托计划中，大多是单一期限的，一般为1-3年，呈现明显短期化特征，不具有期限转换功能，也不能满足房地产股权投资的期限要求。既没有充分体现信托的中长期融资功能，也没有体现信托业和银行业功能错位的要求，不利于信托业的健康、长远发展。

5．房地产投资信托的区域化逐渐明显

在我国房地产投资信托的市场风险逐步显露的情况下，信托商对信托地产融资的区域性选择比较谨慎，由此造成投资信托中区域化的资金侧重比较明显。信托商在对地域内的房地产项目进行融资前，不仅要关注项目本身的细节，而且也要关注地区房地产经济宏观的发展变化，把握区域房地产市场需求状况的变化。通过上述宏观和微观方面的研究对信托商控制房地产投资信托风险产生有较强的参考依据，所以信托商对于投资风险较大的市场区域，以及经济增长速度较小的区域都采取回避的策略，由此促使房地产信托投资的东中西部区域化特征比较明显。

二、我国房地产投资信托发展的障碍分析

（一）宏观层面的障碍

1．经济体制的制约

房地产投资信托的运行需要科学的现代企业制度。我国相当多的企业还没有真正建立现代企业制度，存在着所有者缺位、法人治理结构低效、运作代理链条过长和代理界限不清等诸多问题。我国目前有２万多家房地产开发企业，多数都是运作极为不规范的小型企业，该类问题就更为突出。我国国有资产的规模和比例在整个国民经济中占绝对优势，所以在发展房地产投资信托过程中，国家发挥了主导作用，要通过国有资产改革来带动REIT的发展，从国有房地产企业体制上突破推行房地产投资信托的制约。

2．金融体制的制约

房地产投资信托的运行需要成熟的金融基础。我国正处于经济的转轨过程中，金融体系的运行存在诸多的问题：如金融企业传统，没有完成经营机制转换；金融工具不发达，不能满足日益增加的投融资需求；市场投融资规则不规范，存在大量不公开、不公平、不公正的活动；金融宏观调控易失调，金融市场监管不严等。

3．法律制度的制约

房地产投资信托的运行需要健全的法律制度。目前我国信托方面的立法仅有2001年的《中华人民共和国信托法》、2002年央行颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等。随着近几年来我国房地产投资信托业务的快速发展，现有信托法律框架内的一些规定已不能适应发展的需要，实践中存在的一些问题也亟待专门立法来规范。要真正促进房地产信托经营事业的发达，尚需要制定有关规范各种房房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于房地产投资信托如何具体运作、房地产信托经营业务的税收制度、房屋信托是否需要及如何进行产权转移或变更登记等问题，都是房地产信托经营的具体操作中需要探讨和解决的关键问题。

(二)中观层面的障碍

1．公司组织结构的制约

我国的现有信托机构有能力和权力开发房地产的，都已经开展房地产信托业务，但不是真正意义的房地产投资信托，而且因为房地产业发展周转性差的特点，这项业务使很多信托公司陷入不良资产的泥潭。房地产投资信托的组织形式有公司型和合伙型，公司型的很难解决利益约束软化和激励机制问题，合伙型在目前的经济体制下是难以建立，所以在公司组织结构方面也面临瓶颈。

2．税收优惠方面的制约

在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因在于房地产投资信托基金能享受税收优惠。首先，房地产投资信托基金作为人的集合不存在公司税的问题；其次，美国法律规定，房地产投资信托基金投资的房地产资产属于免税资产。我国要发展房地产投资信托并在将来发展房地产投资信托基金，借鉴美国的税收优惠政策是有必要的。但是目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策，这不利于鼓励房地产投资信托的发展。

（三）微观层面的障碍

1．投资主体道德风险的制约

首先，房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。由于存在信息不对称，信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处，降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联的房地产企业，违背投资收益最大化的原则。其次，在当前情况下，房地产投资信托通过股权投资于房地产企业很有可能会发生被投资企业的道德风险。在基金投资该种房地产企业后，利益很有可能受到原有股东的侵占。

2．专业人才缺乏的制约

从房地产投资信托运作的本质上讲，其更偏重于理财，其注重的是房地产资产的运作。由于房地产投资信托在我国的发展还处于起步阶段，专业投资经理在我国非常缺乏，精通房地产投资信托的复合型人才在我国更是少之又少。优秀的投资经理人才对于房地产投资信托的发展又起着关键的作用，而我国目前的房地产投资信托业务中，实际管理人员以房地产专业人士居多，在理财能力上比较欠缺，不利于房地产投资信托的长远发展。

三、我国房地产投资信托健康发展的路径选择

（一）建立有利于房地产投资信托发展的政策和法制环境

海外的立法和实践能给中国很多的借鉴，如美国、英国、德国等较早从事房贷证券化的国家，已经积累了丰富的经验。在亚洲国家和地区，韩国1998年7月通过了《资产证券化法案》、中国台湾地区也于2004年出台了《金融资产证券化条例》、日本则于2004年将其《特定目的公司法》修改为《资产流动化法》。这一系列立法变革，无疑能给中国房地产投资信托的顺利进行提供有益的参考，从而加快我国相关政策和法律、法规制定的进程，为房地产投资信托的发展建立完善的政策和法制环境。

（二）防范房地产投资信托发展运作中的道德风险

美国房地产投资信托的经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。所谓独立受托人是指该受托人与房地产投资信托的投资顾问和其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人委员会和董事会的主要职责是负责制定房地产投资信托的业务发展计划并指导其实施。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系。

（三）制定税收优惠政策，适时培育房地产投资信托基金

美国的房地产投资信托之所以发达，其最大的优点就是可以免征公司所得税。根据美国1961年《国内税收法典》，房地产投资信托公司是不为其收入纳税的，只有收益人才为分配所得的收入缴纳税金。同样，在我国，随着税收制度的规范，若房地产投资信托得到税收优惠的支持，会有良好的发展前景。

在国内目前的房地产金融政策大环境下，房地产开发商期待更多的融资渠道和新的金融衍生工具。要鼓励和支持房地产投资信托基金这一新的融资方式的萌芽和发展，积极引导社会资金、银行资金、外商资金、外埠资金和居民个人资金投向房地产。通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金模式，适时培育和发展房地产信托投资基金，不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题，并可以推动我国房地产行业持续稳定健康发展。

（作者单位：军事经济学院军队财务系、湖北天发集团）

房地产投资内幕范文第2篇

[关键词] 房地产投资信托;REITs;作用机制

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 21. 013

房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)概念起源于19世纪60年代，是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式，投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。REITs是房地产证券化的一种典型形式。

1REITs的IPO和信号传递效应

REITs进行首次公开发行(Initial Public Offering， IPO)可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号，也表明了房地产市场存在投资机会，需要资金支持。投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人，这些人可以发现房地产市场的投资机会。因此，如果REITs通过IPO的方式筹集资本，那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论。

在对REITs定价研究的基础上，很多学者研究了IPO的信号传递效应(Signaling Effect)。Michaely和Shaw(1994)、 Benveniste et al.(2002)以及Lowry和Schwert(2002)认为，IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号。近期的一些研究认为，IPO行为是与市场偏好紧密相关的。这种信号效应可以从以下两个方面来探讨。

1.1 内部效应

非对称信息假说认为，IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号。公司进行IPO后，在市场逐渐获知公司的真实价值后，公司进行再融资(Seasoned Equity offerings， SEOs)就可以获得比较优惠的价格，也可以弥补IPO时的损失。因为REITs可以享受税收减免，所以REITs没有动力去发行债券融资，又因为REITs必须至少支付其净收入中90%的份额作为红利，因而REITs不得不通过再融资(SEOs)的方式筹集资本。所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要。Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C.F. Sirmans(2000)采用信号传递模型(Spiess和Pettway， 1997)进行研究得出结论：IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资;定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的;REITs在IPO时定价过低，那么它在再融资(SEOs)时也会低估发行价格。

1.2 外部效应

REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份， 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应，在整体市场资金量给定的情况下，会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力。

因为REITs进行 IPO时会披露出有关证券市场的相关信息，因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券。为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer(2004)对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究，发现一般情况下，“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益。Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M. Springer(2004)选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析，认为在以下条件得到满足时，该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显：该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大;市场条件不好时;进行IPO的REITs数量较多时;该IPO不是伞形合伙REITs (Umbrella Partnership REIT，UPREIT)。总之， REITs进行 IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号，但该信号会随着IPO特点的变化而变化。

2REITs的规模经济效应

多数研究者认为REITs存在规模经济特性，认为REITs规模越大，其运作效率越高，因而主张REITs进行大规模并购。

Bers和Springer(1997)使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性，他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在，在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济，实证研究证明，规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件。Ambrose和Pennington-Cross(2000)的研究也证明了REITs规模经济的存在。Anderson et al.(2001)使用DEA(Data Envelopment Analysis)方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况。

REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响。现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制，这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益。Capozza和Seguin(2000)调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好，他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆，债务成本比较高。Bers和Springer(1998b)的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率。

除了管理类型外，使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响。一方面，债务利息的支出会减少现金流，这会迫使管理层更加节约成本;另一方面，高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率。Bers和Springer(1998b)认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率。Anderson et al.(2001) 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关。

总的来说，认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为， REITs在成本上是有效率的，并且存在规模收益递增，也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话， REITs会从中获益。也有证据表明，在1995-1997年间， REITs行业变得更加有效率。

3REITs的抵御通货膨胀效应

早期的研究认为，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系。根据Fisher(1930)理论，资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率。在实际收益保持不变的情况下，更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益，也就是说如果投资者想要维持同样的购买力，那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益。Sirmans(1987)，Hoag(1980)， Brueggeman et al.(1984)， Miles 和 McCue(1984)， Hartzell et al.(1987)，Gyourko 和Linneman(1988)认为房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀。但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman(1988)， Goegel 和Kim(1989)，Titman 和 Warga(1989)，Park et al.(1990)，Chen et al.(1990)， Liu et al.(1997)认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系。

John L.Glascock，Chiuling Lu和Raymond W. So(2002)认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响，所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物， REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具。这些研究结果和Darrat and Glascock(1989)的研究一致。

4REITs的低买卖价差提升交易的流动性

较大的买卖价差意味着较低的交易流动性，较小的买卖价差意味着较高的流动性。由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台，并且可以为私人投资者提供专业的管理服务，在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制，如REITs必须披露其应纳税收入中的90%。严格的披露规定可以减少不对称信息，可以增加市场上交易的效率，这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小。

Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein(1995)认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小。与此相反，Below， Kiely和 McIntosh(1995)认为权益型REITs的买卖价差是最大的;John L. Glascock，William T. Hughes和 JR.Sanjay B. Varshney(1998)认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果：抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成，其买卖价差在所有类型中幅度最小;封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成，其买卖价差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多;一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成，其买卖价差幅度比基金的大，但又比权益型REITs的小;权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成，其买卖价差幅度最大。

Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein(1995)发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化，在1986-1990年间呈增加趋势。此外，他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小，因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有较大的买卖价差，其中，市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小，这在Huang 和 Stoll(1994a)对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证。

5REITs的投资组合多样化效应

早期的研究表明REITs具有低风险、低回报特点。Howe 和 Shilling(1990)， Chan et al.(1990)以及 Glascock 和 Hughes(1995)研究发现REITs的系统性风险低于市场风险。Glascock(1991)研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化：在市场处于上升阶段，Beta系数也增高;在市场处于下降的时候， Beta系数也降低。这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响。John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser(2004)研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中， REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半。在当日由于市场不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REITs的买卖价差在缩小。可见， REITs会为整个投资资产组合带来收益。

6结 论

一方面，房地产业是典型的资本密集型行业，房地产业的发展离不开金融的运作和支持。作为国民经济的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准。由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备，大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态。长期以来，我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道，中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展。

另一方面，以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情。大量分散的社会闲散资金、机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具，难以聚集起来进行房地产业的投资，导致资本市场与房地产市场的脱节。发展房地产证券化，利用房地产投资信托基金形式(REITs)募集社会资金，可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力，并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生，REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势。而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍处于探索阶段，房地产投资信托(REITs)的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用。

主要参考文献

[1]Chinmoy Ghosh，Randall S Guttery，et al. Contagion and REIT Stock Prices[J]. Journal of Real Estate Research，1998，16(3)：389-400.

[2]J S Howe，J D Shilling.Capital Structure Theory and REIT Security Offerings[J].Journal of Fiance，1988，43(4)：983-993.

[3][美]陈淑贤，约翰埃里克森，王诃. 房地产投资信托结构、绩效与投资机会[M].刘洪玉，译.北京：经济科学出版社，2004.

[4]李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析[J].河南社会科学，2003(6).

[5]陈志鹏.发展房地产投资信托为房地产融资另辟蹊径[J].金融教学与研究， 2003(4).

[6]邓子华，李化民，等. 房地产金融新工具房地产投资信托[J].重庆建筑大学学报，2004(3).

房地产投资内幕范文第3篇

一、房地产企业财务报表的局限性

1.大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。

参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格;②具有经购买方认可的结算通知书;③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得;④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。

2.开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。

房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30%～50%，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。

3.期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。

按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，一旦结转收入，隐含的利润即会显现，这样势必影响企业经营情况的客观反映。

二、房地产企业财务报表分析方法

应先根据真实性和配比原则将财务报表作以下适当调整，然后才能进行常规的企业财务报表分析。

1.根据收款方式分析预收账款，确认收入。

房地产由于其商品价值很大，收款形式与一般的产品有很大的不同，有一次性付款、分期付款、按揭付款等形式。对于一次性付款的房地产销售，应以应收款项足额到账作为收入确认的标准，而不论其是否办理了房地产证，只要房款足额到账，即可视为风险已转移;对于分期付款的房地产销售，应以合同约定的收款日期确认收入，但是买方若在合同约定日期

有欠付现象，应考虑买方的资信能力、欠付的金额及欠付频率等因素，如果买方的资信不佳，欠付的金额过高(一般超过总房款的30%)，或欠付次数过多(连续两期以上)，则不能确认收入;对于按揭付款的房地产销售，应待交足首期且按捐款已到账，方可确认收入。根据上述原则将预收账款中应予确认的收入进行预结转，并计提销售税金及附加。

2.分析开发成本的构成，确认成本。

购入尚未开发的土地应比照周边地价进行评估，剔除资金成本后大大高于账面价值的可认同土地增值额，暂估调增存货和资本公积;对应入账而未入账的工程款按预算或估算入账，对尚未完工的配套工程估价预提，使开发成本尽可能接近实际;按照收入与成本配比原则预转成本。

3.对收入结转前发生的期间费用，按照收入与费用配比原则进行调整。

房地产投资内幕范文第4篇

根据1998年10月25日国务院颁布的《民办非企业单位登记管理暂行条例》、《保安机构管理办法》公安部85号令、《天津市保安服务业管理规定》相关要求，制定此章程。

第一章 总则

第一条 本单位的名称是天津市滨海新区华亿太和保安职业培训学校。

第二条 本单位的性质是利用非国有资产、自愿举办、从事非营利性社会服务活动的社会组织。

第三条 本单位的宗旨是遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德风尚、社会主义核心价值观并积极加强社会组织党的建设，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，实现职业培训系统化、培训教学正规化、教学实训现代化、管理服务人性化。

第四条 本单位的登记机关是天津市滨海新区行政审批局;本单位的管理机关是天津市滨海新区民政局;本单位的业务主管单位是天津市滨海新区人力资源和社会保障局。

第五条 本单位的住所地天津市滨海新区塘沽海缘路199号滨海国际企业大道E3-8栋

五、六楼。

第六条 本章程中的各项条款与法律、法规、规章不符的，以法律、法规、规章的规定为准。

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第二章

加强党的建设

第七条 本单位按照《中国共产党章程》及有关规定建立党的组织或接受上级党组织派遣党建工作指导员。

第八条 本单位党组织要积极发挥政治引领、先锋模范、监督管理和规范行为的主导作用，保障社会组织健康发展。

第九条 本单位党组织按照《中国共产党章程》和有关规定开展组织活动，按期进行换届选举。

第十条 本单位党组织要在本单位的诚信自律、反腐倡廉建设中发挥积极作用。

第十一条 本单位党组织必须严格执行和维护党的纪律，党员必须自觉接受党的纪律约束，接受上级党组织的考评。

第三章 举办者、开办资金和业务范围

第十二条 本单位的举办者是天津中航动力消防科技有限公司。

举办者享有下列权利：

(一)了解本单位经营状况和财务状况;

(二)推荐理事和监事;

(三)有权查阅理事会会议记录和本单位财务会计报告; 第十三条 本单位开办资金： 100万 元;出资者： 天津中航动力消防科技有限公司 ，金额： 100万元 。

2 出资人对该组织的财产不保留或者不享有任何财产权利。 第十四条 本单位的业务范围： 培训初级保安员。

第四章 组织管理制度

第十五条 本单位设理事会，其成员为 5 人。理事会是本单位的决策机构。

理事由举办者(包括出资者)、职工代表(由全体职工推举产生)及有关单位(主要指业务主管单位)推选产生。

理事每届任期 3 年，任期届满，连选可以连任。 第十六条 理事会行使下列事项的决定权：

(一)修改章程;

(二)业务活动计划;

(三)财务预算、决算方案;

(四)增加开办资金的方案;

(五)本单位的分立、合并或终止;

(六)聘任或者解聘本单位校长和其提名聘任或者解聘的本单位副校长及财务负责人;

(七)罢免、增补理事;

(八)内部机构的设置;

(九)制定内部管理制度;

(十)从业人员的工资报酬。

第十七条 理事会每年召开 2 次会议。有下列情形之一,应当召开理事会会议：

(一)理事长认为必要时;

(二)1/3以上理事联名提议时。

第十八条 理事会1名，副理事长1-2名。理事长、副理事长由理事会以全体理事的过半数选举产生或罢免。

第十九条 副理事长协助理事长工作，理事长不能行使职权时，由理事长指定的副理事长代其行使职权。

第二十条 召开理事会会议，应于会议召开10日前将会议的时间、地点、内容等一并通知全体理事。理事因故不能出席，可以书面委托其他理事代为出席理事会，委托书必须载明授权范围。

第二十一条 理事会会议应由1/2以上的理事出席方可举行。理事会会议实行1人1票制。理事会作出决议,必须经全体理事的半数通过。

下列重要事项的决议，须经全体理事的2/3以上通过方为有效：

(一) 章程的修改;

(二) 本单位的分立、合并或终止。

第二十二条 理事会会议应当制作会议记录。形成决议的，应当当场制作会议纪要，并由出席会议的理事审阅、签名。理事会决议违反法律、法规或章程规定，致使本单位遭受损失的，参与决议的理事应当承担责任。但经证明在表决时反对并记载于会议记录的，该理事可免除责任。

理事会记录由理事长指定的人员存档保管。

4 第二十三条 理事长行使下列职权：

(一)召集和主持理事会会议;

(二)检查理事会决议的实施情况;

(三)法律、法规和本单位章程规定的其他职权。 第二十四条 本单位校长对理事会负责，并行使下列职权：

(一)主持单位的日常工作，组织实施理事会的决议;

(二)组织实施单位业务活动计划;

(三)拟订单位内部机构设置的方案;

(四)拟订内部管理制度;

(五)提请聘任或解聘本单位副职和财务负责人;

(六)聘任或解聘内设机构负责人。 第二十五条 本单位设立监事1人。

监事任期与理事任期相同，任期届满，连选可以连任。 第二十六条 监事在举办者(包括出资者)、本单位从业人员或有关单位推荐的人员中产生或更换。监事会中的从业人员代表由单位从业人员民主选举产生。

本单位理事及财务负责人，不得兼任监事。 第二十七条 监事会或监事行使下列职权：

(一)检查本单位财务;

(二)对本单位理事违反法律、法规或章程的行为进行监督;

(三)当本单位理事的行为损害本单位的利益时，要求其予以纠正。

监事列席理事会会议。

5 第二十八条 监事会会议实行1人1票制。监事会决议须经全体监事过半数表决通过，方为有效。

第五章 法定代表人

第二十九条 本单位的法定代表人为 张雄 ，担任 理事长 职务。

法定代表人的罢免程序：

(一)本单位更换法定代表人须召开理事会作出决议，而原法定代表人不能或者不履行职责，致使理事会不能依照法定程序召开的，可以由2/3以上的理事联名提议，推选一名理事召集和主持会议;

(二)由召集人组织召开全体理事、监事参加的关于变更法定代表人的理事会，变更法定代表人必须由2/3以上的理事表决同意，并在理事会会议纪要上签名;

(三)变更单位法定代表人理事会会议纪要以书面形式报业务主管单位审查同意之日起30日内，向登记管理机关申请法定代表人变更登记，若法定代表人不能或者拒绝签署变更意见的，单位须以书面送达或公告等方式告知原法定代表人之后，由拟任单位法定代表人根据理事会决议签署。单位应以书面形式说明原法定代表人不能或者拒绝签署变更意见的原因。业务主管单位、登记管理机关按相关要求办理法定代表人变更手续。

第三十条 有下列情形之一的，不得担任本单位的法定代表人:

(一)无民事行为能力或者限制民事行为能力的;

(二)正在被执行刑罚或者正在被执行刑事强制措施的;

(三)正在被公安机关或者国家安全机关通缉的;

(四)因犯罪被判处刑罚，执行期满未逾3年，或者因犯罪被判处剥夺政治权利，执行期满未逾5年的;

(五)担任因违法被撤销登记的民办非企业单位的法定代表人，自该单位被撤销登记之日起未逾3年的;

(六)非中国内地居民的;

(七)法律、法规规定不得担任法定代表人的其他情形。

第六章 诚信自律建设与信息公开

第三十一条 建立和完善以章程为核心的社会组织现代法人治理结构，建立民主选举、民主决策、民主管理、民主监督机制，加强组织机构建设。

第三十二条 建立健全内部管理制度，指定专人负责有关事宜。通过建立和完善制度，形成长效机制，促进信息公开和承诺服务活动的规范化。按照法律、法规和登记管理机关信息公开的相关要求，履行信息公开义务，提升社会组织的公开性和透明度，提高社会组织公信力。

第三十三条 严格按照核准的章程开展活动，不超越章程规定的业务范围。积极承担社会责任，诚实守信，公平公正，不损害国家、集体和个人利益。

7 第七章 资产管理、使用原则及劳动用工制度 第三十四条 本单位经费来源：

(一)开办资金;

(二)政府资助;

(三)在业务范围内开展服务活动的收入;

(四)利息;

(五)捐赠;

(六)其他合法收入。 第三十五条

民办非企业单位经费必须用于章程规定的业务范围和事业的发展，盈余不得分红。

第三十六条 执行《民间非营利组织会计制度》，依法进行会计核算，建立健全内部会计监督制度，保证会计资料合法、真实、准确、完整。

接受税务、会计主管部门依法实施的税务监督和会计监督。 第三十七条 配备具有专业资格的会计人员。会计不得兼出纳。会计人员调动工作或离职时，必须与接管人员办清交接手续。

第三十八条 本单位换届或更换法定代表人之前必须进行财务审计。

第三十九条 本单位按照《民办非企业单位登记管理暂行条例》的规定，自觉接受管理机关组织的检查。

第四十条 本单位劳动用工、社会保险制度按国家法律、法规及国务院劳动保障行政部门的有关规定执行。

8 工作人员工资福利开支控制在规定的比例内，不变相分配该组织的财产。

第八章 章程的修改

第四十一条 本章程的修改，须经理事会表决通过后15日内，报业务主管单位审查同意，自业务主管单位审查同意之日起30日内，报登记机关核准。

第九章 终止和终止后资产处理

第四十二条 本单位有下列情形之一的，应当终止:

(一)完成章程规定宗旨的;

(二)无法按照章程规定的宗旨继续开展活动的;

(三)发生分立、合并的;

(四)自行解散的。

第四十三条 本单位终止，应当在理事会表决通过后15日内，报业务主管单位审查同意。

第四十四条 本单位办理注销登记前，应当在登记管理机关、业务主管单位和有关机关的指导下成立清算组织，清理债权债务，处理剩余财产，完成清算工作。

剩余财产，应当按照有关法律、法规的规定处理。清算期间，不进行清算以外的活动。

注销后的剩余财产用于公益性或者非营利性目的，或者由有关部门转赠给与该组织性质、宗旨相同的组织，并向社会公告。

9 本单位应当自完成清算之日起15日内，向登记机关办理注销登记。

第四十五条 本单位自登记机关发出注销登记证明文件之日起，即为终止。

第十章 附则

第四十六条 本章程经 2018 年 04 月 24 日理事会表决通过。

房地产投资内幕范文第5篇

摘 要：本文使用较为前沿的分位数回归技术，对2010-2012年中国的房地产开发企业投资规模和地区生产总值的截面数据进行分析，结果表明，房地产开发企业投资总规模与地区生产总值正相关。并且随着地区生产总值的增加，房地产开发投资的乘数效应呈上升趋势。

关键词：分位数回归；地区生产总值；房地产投资

一、引言

投资对经济增长的作用表现在两个方面：一是短期的需求效应，由凯恩斯理论，GDP由消费、投资、政府支出和进出口四部分构成，增加投资可以直接增加总需求，从而带动总产出增加；二是长期的供给效应，投资可以形成新的后续生产能力，为长期的经济增长提供物质和技术基础。在对投资与经济增长的关系的研究中，学术界已经证明，固定资产投资和经济增长存在着显著的正相关关系。在中国，房地产开发投资已经成为中国经济增长和波动的重要因素。

目前国内外学者对房地产投资和经济增长的关系也进行了较多的讨论。从研究方法和研究内容来看，主要可分为两类：

一类利用格兰杰因果检验，使用时间序列数据分析房地产投资与经济增长的关系。由于研究时使用的样本和解释变量的定义的不同，得到的结果也不尽相同。Coulson和Kim（2000）认为房地产投资是引起经济增长的原因。Liu（2000）发现经济增长对房地产投资存在反馈作用。沈悦和刘洪玉（2004）研究发现，我国经济增长对房地产投资具有单向因果关系，经济波动会引起房地产投资的波动。

另一类利用要素贡献分解法来分析房地产投资对经济增长的贡献。刘洪玉和张红（2006）测算得出，1998-2001年，我国房地产开发投资对经济增长的平均贡献率为14.3%。王维安（2004）研究发现，2003年，中国房地产投资对经济增长的贡献率为19%。梁云芳（2006）的研究指出，2004年，房地产投资对经济增长的贡献率为28.5%。

与以往的研究相比，本文的不同之处有两点：第一、以往的研究主要采用全国的数据或者单独对某一省市进行研究，采用时间序列数据，而本文采用31个省（市）的截面数据，分析区域层面的影响；第二、不同于以往的研究，本文使用较为前沿的分位数回归技术，考查不同的分位点上，房地产投资对不同地区经济增长的影响，目前为止，国内使用该方法来分析该问题的文献非常少。

二、研究方法和数据说明

传统的线性回归模型描述了因变量Y的条件分布受到自变量X的影响过程。如果模型中的随机误差项满足零均值同方差的假设，则此方法为最佳线性无偏估计（BLUE）。但是实际的经济生活中，这种假设常常无法满足，数据可能会出现尖峰厚尾、数据存在异方差等等，这时，普通最小二乘法将不再适用。

为了弥补普通最小二乘法在这方面的缺陷，Koenker和Bassett在1978年提出了分位数回归的思想。它依据因变量的条件分位数对自变量X进行回归，得到不同分位数下的回归模型。分位数回归可以更加精确地描述自变量X对于因变量Y的变化范围以及条件分布形状的影响。当自变量对于不同部分的因变量的分布产生不同的影响时，分位数回归可以更加全面的刻画分布特征，从而得到全面的分析。

本文采用的模型如下：

式中，gdp为31个省市的地区生产总值；estinv为各地区房地产开发企业投资总规模；ε为误差项。数据来自《中国统计年鉴》的5-29房地产开发企业投资总规模及完成情况（2010-2012年）和相应的2-14地区生产总值和指数（单位均为亿元）。

模型中选取的代表性的分位点为0.2、0.4、0.5、0.6、0.8，使用的工具为Eviews7.1。

三、实证结果分析与讨论

分别求地区生产总值的分位数值，可得下表：

首先对gdp和estinv进行普通最小二乘回归，得到结果如下：

可知，平均来说，房地产投资增加一个单位，地区生产总值会相应地增加7.75个单位，即房地产开发投资与地区生产总值正相关。

使用Eviews7.1，对模型进行中位数回归，结果如下：

进行分位数回归，5个分位数回归系数全部显著，相应的结果如下：

并且由图像可知，不同的分位点之间，gdp和estinv的回归关系基本相同。

从估计结果可以看出，房地产开发企业投资对经济的贡献确实随着地区国内生产总值的提高而变化。具体来说，随着地区国内生产总值的提高，房地产企业开发投资总规模对地区经济的乘数效应越来越大。如果房地产开发企业同样的增加比如1个亿的投资，经济最发达的20%的地区国内生产总值，相比经济最不发达的20%的地区，会多增加4.22亿。这意味着，在同等条件下，如果各个省市采取同样的政策来鼓励房地产开发企业进行投资，那么省际间的经济差距将会进一步扩大。仅仅从房地产投资这个视角看，要保证省际间的均衡增长，经济欠发达地区相对于经济发达地区，应该增加对房地产的投资，增加基数，从而在乘数较小的情况下，也可以保证一定量的增长。

由类似的过程，我们也可以得到2011年和2010年相应的分位数回归，结果显示：除了都满足在同一年度，在经济越发达的地区，房地产企业开发投资总规模对该地区经济的乘数效应越来越大这一论点外，我们还可以发现，随着经济的发展，单位房地产企业开发投资对经济的贡献即乘数效应整体呈现一个下降趋势。

四、结论与建议

本文的实证分析除了验证了较多学者关于房地产投资和经济增长的定性结论，即房地产投资在经济增长中扮演着重要角色，能够有效的拉动经济增长之外，还分析比较了在经济发展程度不同的地区，发地产投资的乘数效应的区别。

本文得出的主要结论如下：（1）房地产投资对经济的增长能够起到促进作用；（2）房地产投资对经济增长的贡献存在区域差异，经济越发达的地区，房地产投资对经济增长的乘数效应越大。（3）随着国家经济的发展，房地产投资的乘数效应整体呈下降趋势。

本文的政策建议为：（1）合理发挥房地产投资对经济发展的拉动作用，保证房地产投资和经济增长的良性互动；（2）实施区域性的房地产政策。由于房地产投资对经济增长的影响即乘数效应存在显著区域差异，那么政府在制定房地产政策时就应该避免一刀切，多实施区域性的房地产政策。具体来说，如果为了保证省际间均衡发展，那么政府应该加大对经济欠发达地区（如中部和西部地区）房地产企业的扶持力度，鼓励多投资，在乘数较小的情况下，增加基数，保证和经济发达地区的同步增长；但是，如果说政府想要使同样的资金对经济增长发挥出最大的贡献，那么就应该鼓励企业将资金投放到经济最发达的地区，也就是房地产投资乘数最大的地区。具体政策该如何选择，还要取决于政府制定政策时的目标。（3）不能将地区经济发展过多的依赖于房地产投资。尽管不同地区，房地产投资乘数有大有小，但是随着经济的发展，房地产投资乘数整体呈现下降趋势，即同样的资金，在相同的地区，对该地区的乘数效应逐渐减小，那么在依靠房地产投资拉动经济的同时，政府应当寻求一些其他的推动经济增长的方式，这样在房地产投资乘数下降到一定程度时，可以制定政策，将企业的投资引导向乘数效应更大的行业上去，保证长期内，经济可以以比较高的速度稳定的增长。

参考文献：

[1]雷辉.我国固定资产投资与经济增长的实证分析[J].国际商务——对外经济贸易大学学报，2006，（2）.

[2]黄忠华，吴次芳，杜雪君.房地产投资与经济增长[J].金融和贸易经济学，2008，（8）.

[3]刘金全，于惠春.我国固定资产投资和经济增长之间影响关系的实证分析[J].统计研究，2002（1）.

[4]陈建宝，丁军军.分位数回归技术综述[J].统计与信息论坛，2008（3）.

[5]刘生龙.教育和经验对中国居民收入的影响——基于分位数回归和审查分位数回归的实证研究[J].数量经济技术经济研究，2008（4）.

[6]梁云芳，高铁梅，贺书平. 房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学，2006，（3）.

[7]梁云芳，高铁梅.中国房地产价格区域差异的实证分析[J].经济研究，2007，（8）.

[8]沈悦，刘洪玉.中国房地产开发投资与GDP的互动关系[J].清华大学学报，2004，（9）.

作者简介：李阳（1988- ），男，河北深州人，研究方向：西方经济学

房地产投资内幕范文第6篇

摘要：我国房地产业在发展过程中一直面临着融资渠道狭窄、资金缺乏的问题。发展房地产投资信托是解决房地产业融资渠道狭窄、资金短缺问题的渠道之一，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。文章分析发展房地产投资信托的意义，并结合国情分析发展房地产投资信托的模式选择。

关键词：房地产;房地产投资信托;模式

房地产投资信托（REITs）是通过发行股票或受益凭证，向投资者公开或非公开募集资金，然后将所募集的资金交由专门机构进行多元化投资经营，并将投资综合收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。

一、发展房地产投资信托的意义

（一）增加投资渠道

随着经济的发展和收入水平的提高，人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他投资理财方式的意识，但是投资渠道狭窄，市场缺乏大量安全的投资产品。目前我国证券市场上可交易品种只有大约20%为债券类低风险产品，80%左右为风险较高的股权类产品。房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说，他们持有的资金还不足以使他们有能力投资房地产行业，即使有能力投资，也只是投资某一项目，风险性较高，不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行受益凭证向公众募集资金，由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合，与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等投资特性，特别适合中小投资者投资，为众多中小投资者提供更多的投资渠道，有参与房地产投资的机会，分享房地产投资带来的较高收益。

（二）优化证券市场结构

目前我国证券市场的产品结构以高风险产品为主，低风险产品品种单一且市场份额小。证券市场合理发展的重点就是调整产品结构，增加低风险产品的市场份额，使其达到合理状态。

由房地产投资信托的特点决定，发展房地产投资信托可增加低风险投资市场产品种类，优化证券市场结构。从流动性看，房地产投资信托一般不开发新物业，而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入，进而获取收益有效地避免了资金占用的风险;像其他股票一样，房地产投资信托的股票可在证券交易所进行交易，其流动性仅次于现金。从风险看，房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资，其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等，还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中，房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式，通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。

（三）分散银行信贷风险，为房地产企业增加融资渠道

我国房地产市场融资渠道狭窄，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产信贷对银行的风险状况产生重要影响。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。房地产市场单一的融资渠道不仅增加了银行贷款结构风险，降低银行抗风险能力，还妨碍了房地产企业资本运作，特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下，房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式，是以代理他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金，实现短期资金长期化，然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道，改变传统的信贷模式。

二、房地产投资信托在我国的发展模式选择

国际上房地产投资信托的模式主要有公司型和契约型两种主要模式。美国、日本、韩国等国家及我国台湾地区多采用公司型，新加坡及我国香港地区的房地产投资信托多采用契约型。这两种模式各有利弊。

目前我国资本市场还不够完善，在房地产投资信托方面的法律法规还不健全，无论是资本市场的完善程度还是法律法规的健全程度都远不及美国，所以在采用的模式和运作方面能够借鉴的比较少。亚洲各国及我国大陆地区的外部经济环境比较类似，在房地产投资信托方面可以借鉴香港地区和新加坡，通过立法推动房地产投资信托的发展，当其达到一定的程度后再借鉴美国模式，逐步放开市场。

随着经济的发展，社会对发展房地产投资信托的呼声不断，因此银监会和证监会分别提出了关于发展房地产投资信托的方案。银监会制定的是债权类的房地产投资信托方案，证监会提出的是股权类的房地产投资信托方案。

（一）银监会的房地产投资信托方案

银监会起草的《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法（草案）》对运作方式、收益分配、负债率等都做了明确的规定。在运作方式上采用封闭式，经核准的信托总额在信托合同期内不允许变更，信托单位允许交易，但信托单位持有人不得申请赎回;在投资范围上可投资成熟的具有稳定、能够预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房等;在投资对象中含有80%以上能产生可预见现金流的房地产项目，房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%，购买房地产项目的持有期限不能少于3年;在收益分配方面，每年以现金的方式至少分配一次，分配比例不得低于信托计划净收益的90%;负债率方面不得超过信托财产净值的20%。

银监会房地产投资信托方案偏向债券化，委托方是房地产企业，受托方是信托公司。其主要发行模式以“受益券”的形式进行。基本运作模式是企业作为委托人将其持有的房地产物业委托给具备受益券发行资格的信托公司进行管理和处置，并获得全部信托受益权，随后委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。银监会的房地产投资信托的收益主要来源于处分房地产物业和房地产物业租金收入，受托人根据信托合同的约定对受益人进行信托收益分配。

银监会的房地产投资信托方案将资产所有权与收益权分离，发行人拥有物业的控制权，将收益权转让给信托单位持有人。直接以信托资产的名义来发行房地产投资信托受益券，这种方式一方面避免双重征税的税收问题，另一方面也体现了风险可控原则。采用封闭式运作模式，保证了资金的稳定性，并且在经营范围上也有强制规定，禁止进行开发性物业投资或者限制其他投资比例，不超过总资产的20%。资金投向的主体是有稳定现金流的和有保障的商业物业。这样既可以保证投资者收益的稳定，也可以在房地产市场不景气时分散投资风险。

（二）证监会的房地产投资信托方案

证监会的房地产投资信托方案采取的是国际上较流行的模式。将房地产投资信托基金做成公募基金的形式，有助于完善我国资本市场，解决大型房地产企业的融资难、渠道窄的问题，对我国资本市场产生深远的影响。证监会方案的大致方向是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业的所有权转到房地产投资信托基金名下并且分割出让，投资者也是通过持有房地产投资信托股份的方式间接拥有物业所有权，房地产投资信托基金在交易所公开交易，机构投资者和广大个人投资者都可投资。房地产物业的业主可以将商业物业过户给基金公司，获取现金或者基金份额，基金公司再以其物业及其租金收益权发起设立基金并在证券市场交易流通。

（三）两种方案的比较与模式建议

将目前市场上这两种方案进行比较，银监会的方案在我国目前阶段具有很大的可行性，受益券只在银行间流通交易，不涉及税收和法律等问题。但是由于流通渠道窄，所募集到的资金有限，不能大规模上市交易。债权类的房地产投资信托没有退出机制，本身的投资和融资也不能实现循环，因此具有一定的局限性。

而证监会的方案推行的难度则会很大，面临双重税收和法律不完善等问题，根据我国《公司法》的规定，基金公司必需向国家缴纳25%的企业所得税，然后在收益分配的时候还要向股东征收个人所得税，降低了投资者收益率。另外在将物业过户的时候涉及资产评估、变更登记等事宜，其中的每一个环节都涉及操作问题，存在风险，在过户时候涉及高额资产转让所得税，使得很多投资者不愿意将其旗下资产出售给基金公司，因此阻碍了房地产投资信托的进一步发展。当房价快速上涨时，如果存量房租售比较高，租金反而是下降或者持平的，将房屋过户给房地产信托公司收取租金，投资回报率低，在扣除管理等费用，实际回报率与银行存款利率差不多。但是证监会的方案也具有其独特的优势，采用的是国际上比较流行的模式，能与国际接轨，还能够使个人和投资者都参与到房地产业的投资，并且这种模式采用的是公募发行，运行过程中监管力度大，能够形成透明规范机制。

结合当前国情，建议在现阶段采用以银监会方案为主、证监会方案为辅的模式推行房地产投资信托。在运行过程中加强监管力度，控制经营风险，积极制定与房地产投资信托相关的法律文件，借鉴新加坡和中国香港地区，立法推行，指导市场，待市场较为完善，法律体系较为健全时，从银监会的方案为主转型到证监会的方案为主，给予税收优惠，避免双重税收的负担，扩大房地产投资信托的经营范围，采用公募方式发行上市流通，运作透明规范，与国际接轨。

三、结论

综合以上分析，房地产投资信托是房地产企业融资的新渠道，也是一种不动产投资工具，可以为房地产企业增加融资渠道，为投资者增加投资渠道，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。尽管我国房地产投资信托的发展还存在法律法规不健全、缺少对房地产投资信托的税收优惠政策等障碍，但利用房地产投资信托为房地产企业拓宽融资渠道以及以基金方式投资房地产不失为一种值得尝试的方式，是房地产金融发展的趋势。

参考文献：

[1]王姝.我国房地产投资信托基金发展模式研究[D].对外经济贸易大学，2010.

[2]阚凯.我国房地产投资信托基金的理论与运行机制研究[D].南开大学，2011.

[3]张芳尘等.海外REITs发展模式对比分析[J].现代商业，2013（08）.

（作者单位：沈阳工程学院。宋春兰为论文指导老师）