二手房交易按揭流程范文

二手房交易按揭流程范文第1篇

第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构(如泉州房产交易管理所房地产中介事务所)，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。 第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

1)身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明;

2)经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明;以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越;

3)买卖双方签订的购房协议书;

4)同意以所购房屋作抵押的证明;

5)有不低于购房价款30%的自有资金;

6)贷款银行要求提供的其他文件或材料。

而售房人须提供如下资料：

1)售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明;

2)房屋共有权人同意出售的书面文件;3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件;

4)如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件;

5)保证所售房屋符合上市出售条件的证明。

第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。

第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到房地产交易管理所办理房屋交易手续。 第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。

第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。

二手房交易按揭流程范文第2篇

二、存量房(即二手住房)交易计税说明如下：

(一)计税价格确定方式

1、我市实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市国土房产评估发展中心根据我市房地产市场交易情况定期更新，经主管税务部门确认后执行。

2、纳税人申报的住房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的成交价格作为计税价格征税。

3、纳税人申报的住房买卖成交价格低于计税参考价格的，以计税参考价格作为计税价格征税。

4、因人民法院裁定、判决或仲裁委员会裁决取得房屋权属的，以司法裁定价格作为计税价格征税。

5、通过公开拍卖取得房屋权属的，以拍卖的实际成交价格作为计税价格征税。

(二)销售营业税

1、自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;

2、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

3、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

(三)城市维护建设税及教育费附加

根据《深圳市地方税务局关于城市维护建设税和教育费附加政策调整的函》(深地税函〔2010〕344号)，对深圳市城市维护建设税和教育费附加的征收政策作以下变动：

1、自2010年12月1日起，对深圳的外资企业和外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加。

2、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的有关规定，自2010年12月1日起，深圳市城市维护建设税税率由1%调整为7%。

(四)印花税

对个人销售或购买住房暂免征印花税。

(五)个人所得税

1、核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格1%(或1.5%、3%)

*我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1%，非普通住房为1.5%，拍卖房为3%。

2、核实征收方式：应纳个人所得税=(计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用)

(六)契税税率

1、个人购买90平方米以下(含90平方米)普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的适用税率为1%;

2、个人购买90平方米以上144平方米以下(含144平方米)普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，适用税率为1.5%。

3、其他情况适用税率为3%。

(七)土地增值税

1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2、房地产转让收入：以计税价格为准。扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。房地产原价：包括原房地产权属登记价格，以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。转让环节税费：转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加，以及转让房产支付的交易服务费、中介费。有关税费以合法有效税票、发票和财政收据上注明的数额为准。

3、征收税率：

(1)土地增值税实行4级超率累进税率：

A、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

B、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%。 C、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%。) D、增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%

上述每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 (2)土地增值税税额的计算：可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50% ，土地增值税税额：增值额30%

B、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额：增值额40%-扣除项目金额5% C、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额：增值额50%-扣除项目金额15% D、增值额超过扣除项目200%的，土地增值税税额：增值额60%-扣除项目金额35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

(八)其他说明

1、所有减免税项目由纳税人向主管税务部门申请，登记中心凭主管税务机关减免税批文办理减免税手续。

2、上述“普通住房”的执行标准具体为：同时满足以下条件的为“普通住房”，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。

二手房交易按揭流程范文第3篇

二、选择贷款银行，进行房产评估。

三、填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

买房人资料：

1、 借款人及配偶身份证、户口簿、结婚证(如单身，需提供户籍所在地民政部门开具的单

身证明);

2、 经济收入证明;

3、 商品房买卖合同(双方买房协议);

4、 首付款收条或存在该行的首付款证明凭证。

5、 贷款人的贷款到期日，不能超过法定退休年龄(男65岁女60岁)

6、 房龄不能超过15年。

卖房人资料：

1、 售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明、户口簿;

2、 产权证、土地证。

四、银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及供款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按照贷款。

五、买方将购房的首期款存入该行的帐户，由银行冻结，售房人在首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到房地产交易管理中心办理房屋交易手续。

六、房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。

二手房交易按揭流程范文第4篇

职工购买本地二手房申请办理住房公积金贷款，应首先携带身份证户口簿、结(离)婚证、房产证(以上均为原件)到阿克苏市南大街交通银行三楼中心公积金窗口或各县公积金管理部进行咨询和贷款条件初审，经我中心初审基本符合贷款条件的职工，领取《职工个人住房公积金贷款申请审批表》。(地、市直职工凭中心信贷科开具的押抵证明到阿克苏市房产局办理房产抵押手续;各县职工到所在县房产部门办理房产抵押手续)。

二、 职工填表提交相关资料

办理要件

借款人申请住房公积金贷款时，应向公积金中心提供房屋所有权人和房屋共有权人身份及婚姻情况证明：

1、身份证、户口簿、结(离)婚证。

2、户口薄能证明已婚情况的可不提供结婚证。

3、中心对户口薄中婚否情况产生质疑的需借款申请人所在地婚姻登记部门出具已婚或未婚证明。

购买本地二手住房需提供：

1、填写由住房公积金中心提供的《职工个人住房公积金贷款申请审批表》。

2、购房所在地房产管理部门出具的房产交易过户后的《房屋所有权证》。

3、购房所在地税务部门出具的契税完税凭证。

4、在购房所在地房产管理部门办理的《房屋他项权证》。 办理《房屋他项权证》时房产管理部门要求提供房产交易评估报告。

5、借款人在公积金缴交地银行开设的储蓄卡或活期存折(工资卡)便于贷款划转。

三、购本地二手房贷款办理程序

1、借款人到公积金缴交地公积金中心管理部提出申请。

2、经公积金中心管理部审核，符合贷款条件的确定贷款额度及年限后，借款人凭《房屋抵押登记申请表》及抵押证明到公积金缴交地房产管理部门办理《房屋他项权证》。

3、借款人取得《房屋他项权证》后借款人备齐相关材料，与共同借款人一起到公积金缴交地公积金中心管理部办理贷款申请，填写《职工个人住房公积金贷款申请审批表》。

4、贷款受理：公积金中心审查贷款申请资料，与借款人面谈，在7个工作日内答复能否办理贷款。

5、签订合同：借款人和共同借款人到中心管理部或委托银行签订借款合同。

(1)借款人和共同借款人需在管理部进行面谈面签。若借款人和共同借款人有一方不在本地的，借款人必须进行面谈面签，共同借款人不在本地的可由共同借款人所在地公证部门出具委托公证书，委托借款人代签。

(2)贷款手续除借款人和共同借款人外其他人不得代办、代签。

6、办理划款：公积金中心向委托银行出具《职工个人购房抵押(委托)贷款通知书》通知受托银行将贷款资金划至借款人指定的收款帐户。

7、按期还款

受托银行每月按借款合同约定还款日从借款人约定的个人帐户内扣划当月应还款金额。

8、贷款结清由受托银行出具还清证明，借款人再到公积金贷款所在地管理部办理贷款解押，经管理部核实符合条件的领取《房屋他项权证》，办理撤销住房公积金贷款抵押登记手续。

四、办理场所：

1、地、市直单位职工在阿克苏市交通银行三楼地(市)直管理部办理。

二手房交易按揭流程范文第5篇

二手房交易当中，成交价一般都是指业主实收，交易过程中的产生的税费默认都是由买家承担，不过这个也可以跟业主约定。11月8号深圳二手房评估价调高，交易税费又增加了不少。平均一套房产的税费少则几万，多则几十万，但是有部分买家和卖家都不太清楚这些税费是怎么计算的。经常还有网友咨询文峰，问二手房交易的满2年和满5年唯一有什么区别?赎楼是什么意思?这里就一并解释二手房交易的具体税费。▲满2年：指卖方产权证或者契税发票时间超过2年或正好2年。(1). 满2年的普通住宅可以免收增值税;满2年的非普通住宅要征收差额增值税(2). 未满2年需要征收过户价5%的增值税▲满5年唯一：指卖方转让的房产满了5年、且家庭名下在深圳的唯一住宅。卖方房产满5年并且是家庭唯一一套可以免征个税注：免个税的情况下要业主配合提供家庭成员户口本、身份证、婚姻证明等相关信息。▲赎楼：赎楼是指原业主想出售房屋,但房产证还在抵押贷款当中，出售前必须将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户。二手房交易税费(住宅类)：计税价是按买方新房产证上的过户价来计税，而过户价只能高于、不能低于国土局评估价，大部分买家为了少交税，都是按国土局最低评估价来登记，也就是过户价=国土局评估价。1. 增值税：当卖方房产证不满2年，不管是普通还是非普通住宅，都要征收增值税，增值税计算公式=过户价/1.055% ;满2年的普通住宅免征;满2年的非普通住宅征收差额增值税，差额=过户价-原业主房产证登记价，所以差额增值税=(过户价-原登记价)/1.055%;2. 城市维护建设和教育附加税：附加税是以增值税为计税依据，再按一定比例缴纳的税费，专门用于城市建设和基础教育。附加税=增值税12%3. 契税：契税是不动产所有权发生转移变动，向产权承受人征收的一种财产税。购房家庭深圳首套，面积90㎡征收1%，购房面积>90㎡征收1.5%;购买二套房契税都是征收3%4. 个人所得税：业主房产证满5年、并且家庭唯一的免征;只要有一个条件不满足，就要征收个人所得税，普通住宅1%，非普通住宅1.5%普通住宅：(过户价-增值税)1%非普通住宅：(过户价-增值税)1.5%5. 交易费:产证面积4元/㎡;6. 印花税：买卖双方都是个人的免征; 非住宅类/公司产权：(过户价-增值税)0.1%7. 贴花：5元/单8. 登记费：产权转移登记的费用80元/单，贷款抵押登记80元/单9. 委托公证费：约400元10. 评估费：如果买方要在银行贷款，贷款银行会根据评估机构对房产的评估结果，来确定授予借款人多少贷款额，评估费就是评估机构收取的费用。一般500-1500元/单，具体以评估机构实际收取为准，全款买房的就不会有评估费。11. 赎楼费：当卖方红本在手的情况下，就不需要赎楼。如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费(一般最低收费3000元/单)。▲额度赎楼：担保公司作为担保，从买方贷款银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼。在这期间产生担保公司的担保费，还有短贷利息费用，大概费用是欠款额的2.2%。注：近一年供楼累计逾期超过6次，每次超过一周或出现断供，担保公司还会根据逾期情况，及欠款人的征信来综合评定收费。▲现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间相比额度赎楼要快，大概费用为欠款额的2.5%12. 罚息：当提前还款赎楼，根据银行的规定会有一定的罚息，各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息，不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。13. 按揭服务费：中介公司有专门的按揭部，为客户办按揭贷款流程收取的费用，一般情况1500-2500元/单。14. 中介费：支付中介公司的佣金，价格以协商为主。▲总结：交易税费之多，但是某些税费只要满足一定的条件可以免征。(1).满两年的普通住宅免征营业税;(2).满5年且唯一的住宅免征个税;(3).红本在手的房产没有赎楼费;附二手房交易税费表 E

二手房交易按揭流程范文第6篇

注意事项一:避免中介公司的暗箱操作

其一,某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋,利用收购的形式赚取不正当差价;另外,业主名义上虽已出售了房屋,获得房款,但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户从事不法活动,业主仍然脱不了干系。

其二,当业主与中介公司签订独家代理协议时,协议中可能存在“霸王条款”,主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准,但是如果业主不通过该中介售房,却要承担高金额的违约金。

其三,在交易过程中,大部分情况下,所有费用都须买方承担,但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用,只告知买方全部买下标的房产需要的价款,实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。

注意事项二:房屋本身状况

用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围; 房屋权属是否存有争议; 房屋是否为共有,出卖人未经共有权人同意; 房屋是否已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的; 房屋是否已抵押,未经抵押权人书面同意转让的; 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让; 交易房屋是否存有质量瑕疵。

注意事项三:维修基金余额的结算与更名

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。

因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。 注意事项四:水、电、物业管理费等费用

这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时, 房东早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实,这种情况完全可以避免,只要在交房当日结清上述款项即可。

注意事项五:房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收

一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,亦或者采用图像资料作为合同附件。

注意事项六:户口问题

按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

注意事项七:评估状况

二手房交易的重要一环是须对交易房屋进行评估,在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低,偏离房屋的市场价值。高了卖不出去,低了将遭受损失。

合同约定是否明确