农村拆迁宅基地置换范文

农村拆迁宅基地置换范文第1篇

“最快2010年元旦起，浙江将在全省推广农村集体土地入市，并逐步实现与城市国有土地同地、同价、同权’的健康流转模式。”11月16日，浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国透露，国土部已确定在浙江开展农村土地整理改革试点，浙江省政府、省国土厅也已下发《关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知》，在全省范围推广“嘉兴模式”。据报道，2008年，嘉兴被列入浙江省统筹城乡发展综合配套改革试点，明确以土地使用制度改革为核心。接着，嘉兴率先取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为“居民户口”;并在南湖区、平湖市等地试点，鼓励有地居民实施“两分两换”工程，通过宅基地置换房产等形式，推进土地承包经营权成片流转和农户向城镇集聚(11月17日《21世纪经济报道》)。

农村集体土地入市，“同地、同价、同权”，推进土地承包经营权成片流转虽然这些提法并不新鲜，但真正付诸行动的却鲜有其例。嘉兴的“宅基地置换房产”，让人眼前一亮

一、此举提高了农民的收入。近年来，中央采取了一系列惠农政策，但农民的平均收入跟城镇居民相比仍然有很大的差距。如何才能有效、快速地缩小城乡收入差距?其实，农民手里有一笔巨大的资产由于法律政策的限制而不能变为财产，那就是土地，比如宅基地以及土地承包经营权，因为《土地管理法》规定，农村土地为集体所有，宅基地及土地承包经营权只能在集体经济组织内流转。而嘉兴市的“宅基地置换房产”则以曲线的方式实现了宅基地的财富价值。

二、此举加快了城镇化进程。城镇化、工业化是我国经济社会发展的方向。近年来，我国的城镇化水平以每年1%左右的速度快速增长，目前已经达到了45%左右，但跟发达国家80%左右的城市化率相比还有很大的差距。实际上，现在有数以亿计的农村剩余劳动力长期工作和生活在城镇，但他们的户籍仍在农村，因为买不起城市的房子也无法在城镇定居。要让这些农民工及更多的农村剩余劳动力尽快融入城市，就必须消除城市壁垒以及城乡二元的社会结构，这一方面要改革户籍管理制度，一方面要缩小城乡收入差距。嘉兴的“宅基地置换房产”，不仅大幅提高了农民的收入，而且直接把农民变成了市民。这种做法若能得到推广，城镇化的速度必将加速。

三、此举提高了土地利用效率。我国实行了最严格的土地保护制度，比如划定了18亿亩耕地的“红线”，严格建设用地的审批和监管，等等，这些政策虽然有用，但也带来了不少负效应，比如城镇建设用地的严格控制导致了住房供应的不足以至于房价畸高，楼市泡沫甚至威胁到宏观经济的安全。其实，有一个问题常常被忽略，那就是农民居住用地的效率比城镇居住用地的效率低得多，如果把农村的居民转移到城镇居住，就可以节约出很多土地。嘉兴的“宅基地置换房产”就达到了这样的效果，比如七星镇原来户均宅基地一亩多，而整理完成后才3分地，一举腾出了近3000亩地!

农村拆迁宅基地置换范文第2篇

利益集团理论本身从中观层面分析制度变迁, 本文认为宅基地置换在这一分析框架内部仍可划分为宏观、中观、微观三个层次的利益集团活动。利益集团主体宏观层面表现为城乡两部门, 中观层面表现为这一政策直接涉及的基本跨部门主体地方政府、开发商、村集体;微观层面表现为政策实施中具体地区村集体内部村干部与村民之间以及村民之间的互动博弈行为。

1 文献综述

学者对城乡建设用地增减挂钩政策普遍持肯定态度, 进而在此立场基础上提出个人建议。谭林丽、刘锐 (2014) 认为增减挂钩政策应该直面农民生产生活所需要的三大基本公共问题:居住问题、依赖土地的农业生产问题、如何让进城农民有序退出宅基地的问题;并提出应因地制宜地实行集中居住政策, 注重为在村农民提供公共服务的观点。在具体宅基地置换工作中, 多数学者依靠地域进行具体分析, 以下是具有代表性的研究:在宅基地置换模式方面, 上官彩霞 (2015) 分析了三种置换模式置换宅基地模式、置换集体公寓房模式和置换商品房模式对农民福利的影响。在宅基地置换中出现的问题方面, 王春 (2016) 以玉堂镇作为调查样本, 对玉堂镇近些年来农村宅基地置换现状进行调查研究, 分析认为该镇农村宅基地置换中存在土地管理法律法规不配套、征地补偿安置政策不科学、政府统筹不够以及农村传统“祖屋”意识阻碍拆迁等问题。在宅基地政策实施建议方面, 洪婉仪 (2013) 针对广东省东莞市长平镇置换中总体规划不明确、补偿标准不统一提出了完善宅基地置换过程中的相关保障机制、规范农村宅基地置换的具体措施、加快引入第三方评价机制等建议。

大多数研究对宅基地置换持肯定态度, 同时也认为政策具体实施中存在很多问题。本文从利益集团角度切入, 抓住改革中三个层次的利益集团博弈关系, 并尝试针对部分问题提出建议。

2 城乡建设用地增减挂钩政策与宅基地置换

城乡建设用地增减挂钩, 即农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩。宅基地置换工作将农村村民合法使用的用于建设住宅的集体所有土地征收复垦, 同时拆迁村民腾挪到集中安置区或在政府主导下按照置换标准, 换取公寓房迁入集中居住区。原先平面式一家一户分布的农户搬迁到集中的多层楼房安置区, 且临近几个村庄合并成一个小区, 采用城市居民公寓式小区的建设模式。与宅基地置换配套的土地征收改变了农民生产方式, 集中的社区居住则改变了农民传统的村落居住形态。

3 宅基地置换中三层次利益集团博弈行为

杰弗利贝利 (Jeffrey Berry, 1989) 将利益集团定义为“一个拥有某些共同目标并试图影响公共政策的个体构成的组织实体”。利益集团的共同点是内部成员存在某种程度的共享利益。在利益集团作用下, 制度决定中存在“数量悖论”1。按照奥尔森分析, 在社会经济政策和制度的决定中, 人数少的利益集团具有相容性, 易于克服搭便车问题形成一致行动, 从而在政策和制度制定中获得话语权;而人数多的利益集团存在严重的集体行动困境, 个人成本大于收益而难以为集体利益发声, 集体处于不利地位。在宅基地置换中, 农民群体的利益维护存在更复杂的困境。一方面, 农民群体人数众多, 维权的个人收益小, 存在普遍的搭便车心理;更深层次的是, 在农村地区权力监督机制不完善, 掌握权力资源的地方政府与基层干部滥用权力资源甚至暴力拆迁, 反抗制度的个体面临被体制内权威制裁的风险, 个人维权的高成本加剧了维权困境。农民在政策、制度信息方面处于不利地位。由于自身知识能力的限制, 农民对于中央政策文件的具体内容认识不清晰, 谈判能力有限, 难以利用相关文件进行自主维权。这是直接意义上的“数量悖论”少数个体组成的小集团掌握着大量权力资源, 无视制度框架谋求集团利益, 或影响制度变迁, 导致制度非中性;而人数众多的农民处于被动的弱势地位, 对自身可得权利认识不清、知情权未得到保障、缺乏组织性, 政治影响力微弱。

农村改革中的利益集团博弈体现在三个层次。具体到宅基地置换政策, 宏观层面表现为城乡二部门利益集团博弈, 中观层面体现在这一具体制度安排中涉及的跨部门利益主体地方政府、开发商、村集体三方之间;微观层面则表现在村集体内部利益主体村干部与村民以及农民个体之间。

第一, 宏观层面城乡两部门博弈。长期以来, 在我国政策体现出明显的城市偏好, 城市利益集团组织程度高、具有经济、技术、区位等优势, 中央政府处于国家整体经济发展以及政治稳定的考量, 选择了农村支持城市、农业支持工业的发展道路, 偏向城市的政策作为一种制度安排形成与城乡博弈, 又发挥作用使得城乡二元体制逐渐形成并得到巩固。在整体经济实力大幅提升、城市得到快速发展、城乡两极分化严重背景下, 国家愈发重视三农问题, 并不断通过制度创新尝试破解城乡二元体制, 但初始禀赋差异导致城市累积优势持续扩大, 城市既得利益集团在制度形成与变迁中, 极力维护本集团利益, 改革整体向好而局部问题重重。

第二, 宅基地制度安排中涉及的跨部门三大利益集团博弈。“在同一的制度下, 不同人群所获得的往往是各异的东西, 而那些已经或将要能够从某种制度安排中获益的个人或集团, 也定会竭尽全力地去为之奋斗2。”由于各地经济发展水平、人均土地数量等存在差异, 基于城乡建设用地增减挂钩制度的具体实施存在弹性具体拆迁补偿标准由地方制定。掌握有行政权力的地方政府在监督不足的条件下, 容易出现代理人机会主义。在土地征收与开发中, 开发商借助经济优势开展寻租活动, 寻求政治偏袒;经济权力与政治权力的互动反过来激励了地方政府的设租行为。而以村集体为组织形式的农民在信息方面的劣势加剧了制度设计与落实中的弱势地位, 且人数众多的农民组织性差, 大集团行动困境使得农民的利益诉求难以实现。

第三, 政策实施过程中村集体内部利益主体博弈。一方面, 在经济利益的牵引下, 基层村干部异化, 地方政府、开发商形成合谋的特殊利益集团, 站在广大农民的对立面。另一方面, 农民追求自身利益最大化, 以拖延搬迁时间的方式极力要求提高补偿标准, 延缓搬迁进度。此外, 农民内部对于拆迁补偿标准难以协调, 存在对比与不满情绪。

4 建议

解决不同利益集团地方政府滥用权力、片面追求地方财政;开发商实行寻租活动;村干部利益职责之便中饱私囊等问题, 主要在于提高农民群体谈判能力, 同时发展三方监督组织, 进行监督。

4.1 成立农民协会

缺少专门的代表性组织为农民发声是人数众多的农民深陷集体行动困境以及自身专业知识与技能不足等导致的制度决定数量悖论的重要原因, 也导致农民利益难以在政策执行中得到有效保护。农民协会应兼备培养和组织职能。培养农民的专业知识技能和对法律法规以及政策的理解把握能力, 提高自身经济能力、打破信息不对称困局;在必要时候组织农民群体通过合法合理途径维护自身权益, 在制度设计与施行中提高农民的谈判能力, 改变弱势集团性质。

4.2 完善监督机制

权力寻租现象近几年在严厉的反腐败政策下有所改善, 但在农村改革的地方政府、基层自治单位仍存在, 寻租、腐败的代理机会主义为改革带来高额成本。宅基地置换工作的决策掌握在政府部门手中, 为防止利益集团寻租, 遏制“软政权”腐败, 在政策制定的过程中必须设计监督机制, 采用第三方独立监督的形式, 保证监督效果, 并与农民协会协力发挥农民的监督作用。

基于城乡建设用地挂钩的宅基地置换政策出发点在于解决城镇化中的城乡矛盾, 推进农村现代化、城乡一体化进程, 这一顶层制度设计在有效执行的情况下无疑将带来改革红利。但在实行过程中, 农民作为弱势利益集团, 难以在制度形成之际发挥足够影响力;且在政策执行中缺乏谈判能力, 利益难以保障。实际征地过程中暴露种种问题, 国家作为制度供给方和集团利益平衡者必须给予重视, 从而使农民群体切实享受制度红利, 推进社会协调发展。

摘要：宅基地置换政策作为一项创新性的制度设计与安排, 通过重新分配权力而对主体利益获取产生重要影响。在农民以宅基地置换集中安置房, 由分散居住形态向“城市化”社区集中的过程中, 其他利益集团——地方政府、开发商、村干部利用各自优势参与制度设计与执行争而分利, 形成三个层次的利益集团博弈。在这一改革中地方政府掌握权力资源且目标多元, 开发商凭借经济优势寻求政治偏袒, 村干部利用职务之便获取额外收益, 导致农民这一弱势利益集团在制度设计与执行中处于劣势。破解这一难题要求制度设计之初便充分考虑农民利益;设立第三方监督机制, 保证制度有效性和权力资源合理使用;农民提高谈判能力克服集体行动困境。

关键词：宅基地置换,社区,利益集团,农民,利益

参考文献

[1] 卢现祥, 朱巧玲.新制度经济学[M].北京大学出版社, 2015:248-279.

[2] 【美】曼瑟尔奥尔森.集体行动的逻辑[M].陈郁等, 译.上海:格致出版社, 2014:5-59.

[3] 王春.都江堰市玉堂镇农村宅基地置换问题研究[D].西南财经大学, 2016:23-35.

[4] 洪婉仪.农村宅基地置换的问题及对策研究[D].广西师范大学, 2016:50-67.

[5] 上官彩霞.城乡建设用地增减挂钩实施中宅基地置换的模式选择及其对农民福利的影响研究[D].南京农业大学, 2015:53-69, 85-113.