物业费欠费原因分析范文

物业费欠费原因分析范文第1篇

物业管理纠纷处理方式，概括越来有以下几种：

1、当事人各方自选协商和解;

2、各方当事人请求第三人调解，请求政府主管部门行政调解。

3、当事人之间约定仲裁;

4、司法诉讼。

以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自选协商和解是双方对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。

二、纠纷的调解

物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、和个人，由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后，当事人一方如不执行，则前功尽弃。

物业管理纠纷的行政调解则是借助主管政府的势力进行调解处理，但这种处理如一方不遵守执行，则要借助其他手段解决。

民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

三、物业管理民事纠纷的仲裁

可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。依据我国《仲裁法》的规定：“平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

仲裁庭管辖物业管理纠纷的依据是当事人认定的协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就约定一个条款，说明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：

1、请求仲裁的意思表示;

2、仲裁事项;

3、待定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明：“有关本合同的争议，双方应协商解决，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。”达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉;即使起诉，法院也不受理。

物业管理纠纷仲裁处理的一般程序是：

1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书;

2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案;

3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。

4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理 时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员 会指定一名任首席仲裁员;案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理;

5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解;

6、制作调解书或调解不成时制作裁决书;

7、当事人向法院申请执行。

与司法审判的两审终审制不同，众裁裁决是一裁终局的。

四、物业管理纠纷的诉讼、

当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人发法院对已提交诉讼的当事人管辖是强制性的。

物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个骤：

1、当事人一方(原告)提交起诉状，起诉到法院;

2、法院立案后将起诉状副本送达被告;

3、被告提交答辩状;

4、开庭：调查、辩论、调解;

5、制作调解书或一审判决书;

6、双方均不上诉，则判决书生效;或一方不服提起上诉，进入第二审程序;

7、第二审审理：制作二审调解书或下达二审判决书，此为终审判决，不得上述;

8、执行。

物业费欠费原因分析范文第2篇

一、医疗欠费是指病人在医院接受医疗服务而未按时支付给医院相应费用的一种经济关系，包括赊帐享受医疗服务和出院后欠费(呆帐)未结。

二、医疗欠费管理对象

(一)生命垂危、需急诊抢救、手术但暂无亲属给予缴纳足够费用的病人。

(二)经“110”、交警或协约单位等部门担保的病人。

(三)在职职工担保的病人。

(四)住院病人未及时缴纳医疗费用或出院后未及时结帐。

(五)凡非急诊病人，病情无大碍，不涉及生命危险的，不属于欠费担保范围

三、医疗欠费分类

(一)医疗纠纷欠费：指病人与医院发生医疗纠纷所欠医院费用。

(二)“绿色通道”欠费：指病人符合“绿色通道”规定进行救治所产生的欠费，如“三无病人”等。

(三)突发公共事件欠费：指因突发公共事件(如疫情、重大交通事故等)造成的欠费。

(四)困难欠费：如经济特别困难或三无人员、五保、低保欠费等。

(五)科室管理不善欠费：指以上四类欠费原因以外，因科室在费用控制、催交等管理方面存在缺陷而导致的欠费。

(六)其它欠费：除上述情况外的其它欠费。

四、医疗欠费的审批

(一)审批部门及权限

1.属上述欠费分类1-4情况者，正常工作时间一律应先报医务科审批同意，非工作日或非正常工作时间应报行政值班审批同意，行政值班应及时与医务科办理交班手续。

2.属上述欠费分类第1-4种情况者，应提交书面材料交业务院长批复报医务科

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医务科制

为了及时救治危重病人，医院开通“绿色通道”，实施先抢救后收费等有利于病人救治的措施，但事先应告知病人及家属，抢救结束后，主管医生、责任护士应及时向科主任、护士长报告，及时与病人家属或其单位联系，做好医疗费用的催收工作。经多方催讨无法收回的欠费，通过院长办公会讨论处理，并由财务科汇总登记。

(五)突发公共事件欠费管理

1.对突发公共事件病人按“绿色通道”先给予救治。

2.抢救结束后，各科室应及时将详细情况告知财务科，财务科负责汇总欠费情况，并联系催讨。经多方催讨无法收回的欠费，通过院长办公会讨论处理，并由财务科汇总登记。

(六)科室管理不善欠费管理

患者出院6个工作日未结算即视为欠费。主管医师、责任护士为第一责任人，护士长、科主人为第二责任人，住院部当日值班人员为督查责任人。

1.对于非急诊病人，主管医师、责任护士应通知病人预交足够的款项，如预交款余额不足以完成救治项目，视情况给与维持治疗。

2.加强科室欠费管理，对有恶意逃费迹象的病人应多加防范，采取相应的措施并及时报医务科;对经济困难病人，应根据病人经济状况，结合病情，制定相应的治疗方案。

3.因科室管理不善欠费，由医保科给予拖单报销差额部分由科室承担。

(七)其它欠费的处理

如确因经济困难欠费、家属遗弃、三无病人欠费等，科室应事先向分管院长(欠费催讨小组组长)报告，欠费在2000元以上的经院长办公会议讨论处理。

(八)欠费催缴小组每月26号将出院欠费病人情况汇总，上报院长及财务室，新合办，通知到欠费科室，并按规定扣罚。科室何时收回欠费，则何时返还所扣绩效。

(九)对科室无法收回、上交医院催讨的欠费，由医院欠费催缴小组组织人员催讨。凡上缴医院催讨的医疗欠费，按前述欠费分类和院规对科室和责任人进行扣款。组织催讨过程中必须填写催讨记录，并有相关陪同人员证明，若催讨未果，需在催讨记录中注明原因。

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医务科制

2015年7月17日

附件1 永清镇中心卫生院入院病人医疗欠费申报表

住院科室：

入院日期：201 年 月 日;申报日期：201 年 月 日 患者姓名：

性别：

年龄：

床号：

住院号：

户籍地址：

联系电话：

参保方式：

入院方式：□120接入;□110送入;□自行就诊;□家属送入;□不明人送入;□其它途径：

入院诊断：

病情摘要：

申报原因：□绿色通道;□应急救助;□三无人员;□特困户无力支付;□五保户;□低保户; □其它：

申报内容：□住院医疗欠费;□生活护理欠费;□食堂伙食欠费;□其它欠费：

信息确认：

申报人：

201 年 月 日 科室确认：

科主任：

201 年 月 日

护士长：

201 年 月 日 职能科室：

医务科：

201 年 月 日

护理部：

201 年 月 日 医院审批：

分管领导：

201 年 月 日

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医务科制

护理部：

201 年 月 日 医院审批：

分管领导：

201 年 月 日 备注：本表由申报人填写，一式四份(可复印)，原件科室存档，复印件职能科室药剂科各一。

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物业费欠费原因分析范文第3篇

此时正逢夏季高温，#1机组即将停机检修，同时#2机也要随之启动，意味着在#1机检修的同时还要对#2机组进行保运。物资和人员调配都存在很大难度，为做好期间的检修工作，高质量地完成检修任务，停机前安徽电建一公司检修事业部分别召开了部门动员会、锅炉磨损情况专题会。

2014年06月10日，部门检修动员会在项目经理许林的主持下在办公楼二楼会议室召开，议题一：通告停机检修时间安排、及检修工作计划。动员参加检修人员克服困难，保质保量的完成检修工作。议题二：各专业点检、班长、技术员等有关人员，汇报所负责的检修项目的方案、备件、人员、架子等准备情况，提前做好备件准备工作，落实参与检修的人员安排等工作。针对重点、难点项目探讨工艺方法，确定重点检修工作现场安全管理、技术管理责任人。

针对#1炉磨煤机上次停机磨辊及衬板堆焊后使用效果情况。电建一公司定远项目部在副经理张化斌的主持下召开“磨煤机磨损检查专题会”。按照锅炉磨煤机责任分工，确定锅炉班作为检查主体，确定检查部位、方法等问题;同时确定在检修期间就要实现三级验收。由锅炉班组一级验收规范;专业工程师二级验收;部门领导三级验收责任，对于验收发现问题，按照逐级验收考核标准，对参与检查工作人员考核。

物业费欠费原因分析范文第4篇

(一)要坚持守法守约的底线。业主拖欠物业费往往会找出各种理由和借口，最常见的是服务不到位。虽然法理上业主不得因物业服务不到位而主张拖欠物业费合理或要求物业费打折，但是现实中，的确有很多法院因为物业服务公司的“服务不到位”而判物业费打折。因此，物业服务公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定，防止业主找出物业服务公司服务方面的瑕疵。这是物业服务公司维护自身权益的前提条件。

(二)要善于签合同。物业服务合同中，一要明确约定物业服务标准，减少服务争议;二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款，一定比例的滞纳金对拖欠物业费的业主能起到一定震慑作用;三要约定服务与费用纠纷解决办法。如双方可以作以下约定：合同双方对物业服务质量产生争议时通过聘请第三方评估机构的方式对物业服务作出鉴定，评估费用由首先对物业服务质量提出异议者承担。

(三)通过管理规约和业主大会议事规则限制欠费业主权利。取得业主大会和业主委员会的同意，在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费，如有拖欠应交纳滞纳金，并限制其参加业主委员会的权利。

(四)要掌握催缴物业费的方式方法。催缴费用的方法有很多，也分别适用于不同的欠费情况。催费方法大致包括：1.上门催缴;2.重点户面谈;3.请业主委员会协助催费;4.发送书面费用催缴通知书;5.发律师函;6.申请仲裁或法院起诉。上述几种催费方法适用于不同的情况，其中前三种方法是最经常使用的方法，多数业主也能在几次催缴或面谈后交纳了物业费。因此，鼓励物业服务公司多采用这三种方法，，所谓“先礼后兵”，这有利于维护物业服务公司与业主之间的和谐关系。后三种方法多少有些“撕破脸皮”的感觉，应当慎用。但对于个别老赖业主，也只有采取这种方法才能收到效果。

(五)要掌握一定的收费技巧。1.“将欲取之，必先与之”，即通过缴费即送礼物(花卉、大米、食用油等)，鼓励大家提前缴费;2.注意催缴费用的时机问题。如有些地方春节期间最忌讳被上门追债，物业服务公司最好避开类似节日;3.与业主交朋友。平时见面主动打招呼，提供服务时态度积极主动，都有助于与业主建立长期良好的关系，在催费时可能会收到意想不到的效果;4.多搞一些社区活动以及业主与物业服务公司座谈会，强化沟通交流，争取更多的业主理解和支持物业服务公司的工作。

物业费欠费原因分析范文第5篇

[摘要]世界各国实行的物业税制度对我国拟进行的物业税实践具有“前车之鉴”。为此，文章仔细考量了美国、英国、日本和我国香港地区等不同经济发展水平国家的物业税收制度，对这些国家的物业税收模式进行分析，总结国际物业税实践经验，以期从中吸取教训、借鉴经验，为我国拟进行的物业税收实践提供有价值的参考。

[关键词]物业税；开征；国际；经验

物业税又称财产税或房地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，应缴纳的税款额通常会随着不动产的市价价值的升高而提高。各国由于历史文化背景和社会经济发展情况不同，其配合税种之间就存在差异，这样决定各国对税种的选择也就不尽相同。国家之间没有完全一致的税收制度，即使再同一税收体系中也不可能完全雷同。同样，在开征物业税方面也存在着较大的差异。虽然，建设中国特色社会主义市场经济不能照搬照抄他国的经验，但是，“他山之石，可以攻玉”，世界其他国家在开征物业税实践中的经验无论如何都对我国开征物业税有一定的借鉴与参考作用。

一、欧美主要国家物业税制度观摩

1.美国的物业税制度

美国是物业税制度最完善的国家。作为联邦制国家，美国的税收体系实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府共同分享税收权利。联邦和州之间不具有上下级隶属关系，州具备独立的税收立法权，而地方政府没有立法的权力，只能在州制定的税法约束下征税。在这样的税收体系下，联邦的税收收入主要来自于个人所得税和公司所得税，州政府的收入主要来自于所得税和销售税，而地方政府的主要收入来源则是包括动产和不动产在内的财产税。

在美国，不动产税又称房地产税，归在财产税（物业税）项下，占财产税收入的95%以上，占地方税收的70%以上。不动产的纳税义务人是不动产的所有人，课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地、房屋、土地上（下）附属设施、矿藏等。财产税的征收依据是房地产等财产的评估价值。经过长期发展，美国已经形成了完善的房地产价值评估体系，由政府专门设立统一机构对房地产的市场价格进行核定，并以此作为财产税的计税依据。目前美国的50个州都征收财产税，但各州和地方政府的财产税税率都不尽相同，平均为房地产评估价值1%到3%。各地方政府一般依据地方的支出规模、非财产税收入额及可征税财产的估价，每年确定一次财产税税率。税率的确定原理可以表达为：税率=（地方支出非财产税收入）/可征税的财产的估价。

在减免税方面，美国财产税的优惠规定主要依据财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途来制定，分为减免税项目、抵免项目和递延项目。一般对政府、教育、宗教、慈善等非营利组织免税；对家庭自用住宅设一定的宽免；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定标准时刻享受一定的抵免额，用于抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。①

2.英国的物业税制度

在英国，物业税是地方财政的重要收入来源，税包括住房财产税和营业房屋税（非住房财产税）两个税种。住房财产税的征收对象是居民住宅（自有和租用的住宅），包括平房、楼房、公寓、出租的房屋、活动房以及可供居住的船只。纳税义务人为年满18周岁的住房所有者或承租者，包括完全保有地产者、住房租借人、法定的房客、领有住房许可证者、居民以及住房所有者等六类。住房财产税的计税依据是住房价值以及住房价值的变化。根据英国地方税法规定，地方政府定期对应税住房的价值进行更新评估和分级，估价以房屋1991年8月1日的市场价值为基础，结合参照1991年8月1日后到1993年8月1日之间的房屋价值变化情况而定，每五年重估一次。英国环境部将应税住房的价值按地区划分为A~H共8个级别，并规定各档次应纳税额的法定比例，实行超额累进税率。但每个档次的具体税额多少，则由地方政府根据其财政支出需要和其他收入来源情况自行制定，英国环境部不作统一规定。住房财产税的减免政策包括折扣、优惠、伤残减免和过度减免。折扣包括三种类型：第一种是对学生、学徒居住房屋完全免税；第二种是对只有一处住房且居住者中只有一位是成年人的，可减征25%税额；第三种对有两处以上住房，居住者中只有一位是成年人的，可减征50%税额。优惠适用于没有收入或低收入的纳税义务人，视其储蓄和个人境况，最高优惠可达100％。伤残人住房可降低其住房价值应税级别，给予减免照顾；无收入者或低收入者可申请房屋税优惠，提出申请者需说明纳税人抚养人口、收入状况等个人和家庭情况，税务机构查实后酌情给予减免税额。

营业房屋税的课税对象是经营性不动产，包括企业法人营业房屋和其他法人和个人营业用房屋，以不动产的市场租金为计税依据，计税价格是不动产的年净值（等于不动产的市场租金减修缮费）。全国实行统一税率，由财政部逐年核定或变更，且根据不动产的不同用途确定不同税率。目前税率为41.6%。营业房屋税的减免项目主要包括:对教堂、农用不动产（除住宅外）免税；工业运输业的空置房免税；新设立的工业区有10年免征期；慈善机构用于慈善目的占用不动产的减免50%税额；其他房屋空置超过3个月的减免50%税额等。

二、亚洲国家和地区的物业税制度范例

1.日本的物业税制度

日本与不但是我国的近邻，而且政治文化、生活习惯也与我国很相似。虽然日本国土面积狭小，但却位居世界发达国家之列，因此研究研究日本的房地产税制对我国开征物业税具有重要的参考价值。经过长期的调整和改革，日本已经形成了一套较为完备的房地产税收体系。日本的房地产税种较多，税负相对较重，共有13个税种，按房地产经济运行过程中取得、保有和转让三个环节划分，日本现行房地产税收体系大致包括：①对房地产取得的课税：主要有印花税、注册执照税和不动产取得税、消费税、继承和赠与税等税种；②对房地产保有的课税：主要有固定资产税、城市规划税等税种；③对房地产转让的课税：主要有个人所得税和个人居民税等税种。具体可见下表：

表3-2日本房地产税收体系

参考资料：王玉翠，我国开征物业税的理论研究与现实思考，2008年6月7日，28页。

2.香港地区的物业税制度

“物业税”一词的来源地是香港，但香港征收的物业税与目前大陆所探讨的物业税所包含的内容并不形同，前者所说的物业税实际上相当于香港的物业税和差饷这两个税种的综合。其中，香港的物业税课税对象是本港用于出租的土地（不包括农业用地，但包括码头）、房屋、建筑物等物业。纳税人是拥有租金收入的土地、房屋、建筑物等物业的所有者，不收取租金的业主不成为物业税的纳税人。物业税的计征采用“评税值”法，由税务部门按照物业评估署对物业在有关年度头一天出租可能获得的租金进行评定，然后扣减20%的修缮费及免税额，余额乘以标准税率则为应纳税额，其税率在15%左右。香港税法对物业税规定了不同的免税和减税方式，减免对象主要包括香港政府所有或者外国机构所有并为领事活动而使用的物业，团体、祠堂、会社、商会团体拥有的物业、闲置物业以及业主自用楼宇。②

香港的差饷是向土地及房屋建筑物等不动产的拥有或使用人征收的一种财产税。与物业税相比，两者都是对土地、房屋等物业征税，但物业税的征税范围仅限于出租经营并获得租金收益的物业，而差饷则是对纳税人拥有的所有土地和房屋，包括自用和非自用的都征税。差饷的纳税人一般是物业的使用者，计税依据是应课差饷租值，指的的假设物业在一个一个指定估价依据日期空置出租时，估计可得的年租金，它是按照土地和房屋何以整体评估的。差饷每年的税率由香港立法局议定，采用比例税率。一般来讲，市政局辖区香港及九龙的一般差饷较区域市政局辖区要高，而香港及九龙的市政局差饷则比区域市政局差饷要低，平均维持在3％左右。③差饷=应课差饷值*规定税率。纳税人无论是否获得租金收入，都必须缴纳差饷。但如果物业没有获得政府输水管供应的淡水，或只获得政府输水管供应未经过滤的淡水，则可分别获得15%和7.5%的应缴差饷额扣减。同时，出现下列情况之一的，可申请退还差饷：一是空置一个月以上的非住宅楼宇可获得返还已缴纳差饷的50%；二是空置的土地以及因政府行为而空置的物业（包括住宅和非住宅物业），除附加罚款外，可或返还全部已缴纳差饷。另外，非牟利的教育、慈善及福利机构的物业，若由于推广某项政府认可的目标或政策，可活动一定减免。

三、国际物业税收实践的启示

正如著名法学专家苏力所说：“今日之世界，不可能有任何国家完全依靠本国的法治。法律的移植不可避免。”物业税课税历史悠久，各国均在实践中取得了不少可资借鉴的成功经验，从中吸取一些对我国物业税立法有意义的经验是大有裨益的。

1.日趋一致的税制设计原则

纵观国际各国和地区的物业税收政策，多采取“宽税基、少税种、低税率”的征税原则。宽税基是指物业税税基涵盖范围较宽，除了对公共、宗教、慈善机构的不动产实行免税外，其余的均要征税。例如我国香港地区的差饷，极少有物业可获豁免，亦难以避税或瞒税。这就为稳定充足的物业税收收入提供了坚实的物质基础。少税种，顾名思义就是简化税种，这样做不但避免了因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生，也可以减低税种征管成本，提高税收效率。低税率是指物业税的税率通常都比较低，多数国家在0.5~3%之间。例如：目前美国各州和地方政府的平均税率为1%-3%；日本的房地产税种虽然较多，但税负水平低，其固定资产税的最高税率为2.1%；我国香港地区近年来的税率都在5%左右。这样的税制设计可以说是代表国际各国和地区的物业税制的发展趋势。

2.健全的财产价值评估体系

健全的财产价值评估体系为物业税收的顺利实施提供了前提条件。物业课税的一个重要障碍就是对物业财产价值的估价，只有先确定了征税对象的价值，才能进一步确定税率。各国或地区都有专门的评估机构对不动产价值进行评估。例如：英国由“地产估价局”每年汇总房地产交易信息并形成独立的房地产价值评估系统，公布英国各个城市和地区不同类型、不同用途的土地或房地产的价格。我国香港地区设有差饷物业估价署，每年负责对香港各区的房屋租金及楼宇价值进行估价，并编制“差饷物业估价表”作为差饷和物业税的征收依据。这些专门的评估机构都设立了详细的信息储备。例如，美国各地方政府为了加强对物业税的征收，建立的比较详细的财产信息管理制度。在使用计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息。而且对土地、房产的测绘，评估资料，各种变更情况，历年价值变化，征税等情况均采用计算机管理。

3.适当的税收减免政策

大部分国家或地区的物业税都设有税收减免政策，概括起来主要有以下几点：（1）对政府、宗教、教育、军队、慈善等非盈利组织实行税收免除；（2）对自用住房免除税款；（3）对低收入者购房和租房给予视具体情况给予相应的税收优惠；（4）对一些特殊群体，如老人和残疾人，减税或免税。同时，很多国家都采取累进税率，对土地所有者或拥有豪宅的人群课以重税，以防止贫富差距过于悬殊，体现社会公平。

4.合理的税收分权制度

在第一届欧洲地方税研讨会上，欧洲学者认为适合地方征收的税种应当符合以下五个条件：第一，税基应当是不可移动的，否则纳税人将从高税地区迁移到低税地区。第二，税收的收入应当具有可预见性，以增强地方政府的责任和义务。第三，分配给地方的税种应当能够筹集足够的收入，以满足地方政府的需要；同时，税收产出应当是趋向增长的，不应当受到较大的波动。第四，作为地方税的大部分税种不应当有税输出的可能性，那样就削弱了地方税收与受益之之间的联系。第五，作为地方税的税种应当是容易管理的。④从税收立法权上看，各国中央立法只对物业税制度进行框架式的规定，而具体的内容，如税率等等，则由地方政府自己立法确定。这样的税收分权制度，可以有效地将地方政府的事权和财权结合起来，有利于调动地方政府征收物业税的积极性，同时也有利于地方政府投入地方基础设施建设，使税费增长与地方发展形成良性循环。我国拟开征的物业税也应根据国情和具体的地区经济发展状况制定出合理的中央和地方的税收分配制度，兼顾中央政府与地方政府财政收益。

四、借重各色经验：开启我国物业税收之门

国际各个国家和地区在经济发展水平和社会政治文化存在重大差异决定了其物业税收制度也不大一样。有效的物业税收制度体系是物业税收实践的保证，在一国经济和文化等条件还不成熟的情况下，决不可贸然开征物业税，否则必将遭受失败。同时在开征物业税过程中，不开避免会引起一些社会波动，为了保证税收实践的顺利进行，建议一套健全的税收法律制度也是必要的。

此外，为了慎终于始，一定要加强对国外一些国家和地区物业税收制度的研究，弃短取长，择善从之。可以说，目前世界已实行物业税制度的国家和地区，都是我们学习和借鉴的对象。但是，由于各国国情有别，开征物业税的模式也就各不相同，故而在学习和借鉴中我们不能一味效仿，犯幼稚的“拿来主义”错位，即使是他国的成功经验，也不能“对号入座”。我们应该走有中国特色之路，根据我国的国情和经济发展的需要，积极探究进行物业制度，在不断自我探索实践的基础上，为我国社会主义市场经济的最终建立，缔造有中国特色的新型的物业税收体系。

我国现行的房地产税收相对于前几年而言，无疑有了一些突破性的进展，它使房地产税收行为更加规范。但是如何进一步加强房地产税收征管，为物业税收制度的根本推进创造条件，这显得尤为迫切。目前，我国开征物业税的各种条件正在建立和完善之中，因此要实现房地产税收的规范化，我国应尽快建立与国际接轨的物业税收制度，建立起既适合我国国情又符合国际惯例的物业税收模式。

注释：

①财政部税收制度国际比较课题组编著.美国税制[M].北京：中国财政经济出版社,2000.302.

②朱广俊.中围香港税收制度[M].北京：中困税务出版社,1997.39.

③朱广俊.中因香港税收制度[M].北京：中国税务出版社,1997.317-319.

④熊英.完善地方税收法律体系的相关问题，载刘隆亨主编，《当代财税法基础理论及热点问题》，北京大学出版社2004年版，第112页.

参考文献

[1]财政部税收制度国际比较课题组编著．美国税制[M].北京：中国财政经济出版社,2000.

[2]财政部税收制度国际比较课题组编著．英国税制[M].北京：中国财政经济出版社,2000.

[3]熊英.完善地方税收法律体系的相关问题，载刘隆亨主编，《当代财税法基础理论及热点问题》，北京大学出版社2004年版.

[4]朱广俊.中围香港税收制度[M].北京：中困税务出版社,1997.

[5]各国税制比较研究课题组编著．财产税制国际比较[M].北京：中国财政经济出版社，1996.

[6]马丽波.我国物业税启动有关问题探析.西南财经大学.2005.

[7]李晓立.《英国的房地产税制》，载《经济论坛》，2004年第7期.

作者简介：

薛玉连(1981.5—)，女，莆田人，硕士研究生，福建省税务干部学院教师。

物业费欠费原因分析范文第6篇

【摘要】 通过征收物业税,完善我国房地产税收体系,将税收从开发环节向持有环节转移,降低购置环节税收负担,促进房地产行业健康发展。

【关键词】 物业税;房地产市场;房地产税收体系

开征物业税,是世界各国普遍的做法,主要是针对土地、房屋等不动产征收,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款。物业税不仅可以充当促进经济转轨的推进器,还可以用来化解经济运行中的各种矛盾,也是筹集地方政府收入的重要手段。

一、开征物业税的必要性

金融危机对全球经济产生了巨大的冲击,我国房地产行业也受到了很大影响,虽然中央出台了一些政策,但是这些政策对房地产市场的刺激作用有限。改革和完善现行房地产税制,应本着总体税负减少的原则,通过征收物业税,将税收从开发环节向持有环节转移,从而降低购置环节税收负担,促进我国房地产行业的持续、稳定、健康发展。

(一)优化资源配置

相关数据显示,2008年末全国商品房空置面积达到1.64亿平方米;业内预计,2009年有可能达到3亿～4亿平方米,是往年空置面积总量的2-3倍。而迫使闲置资源投入使用的好办法,就是对持有环节提高税负,减轻流转环节的税负。开征物业税将加大房地产持有成本,将迫使业主提高房地产使用效率,如果业主无法有效使用房地产,税收就成为业主的沉重负担,为降低税收负担最好的选择是出卖或出租房地产,从而使房地产流转到能更有效利用的人手里,优化资源配置。

(二)调节收入分配,促进社会公平

物业税将百姓的自用普通住房纳入优惠范围,高档豪华住宅采用累进税率,占有越多房地产,税率越高,让占有过多社会资源者付出更多代价,这些税收可以用来解决低收入家庭的住房问题,以实现调节收入分配的目的。同时地方政府通过物业税收入改善地方公共基础设施和公共服务水平,让普通百姓享受到更多福利待遇,从而促进社会公平。

(三)增加地方财政收入

财政部财政科学研究所所长贾康认为:物业税更大的意义主要在于地方税体系的变革和财政管理体制的完善。它能给中国分税分级财政体系提供一个极有综合正面效应的支柱财源。地方政府如果掌握这个税种,就能改变“以土地批租生财”的短期行为开发模式,抑制不理性投资,形成不动产保有环节稳定的长期收入。

由于房地产的天然不可移动性,并与地方的政治、经济关系密切,各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。随着经济发展,房地产价值必然不断提高,以房地产价值为课税对象的物业税自然会随之提高,地方政府可从中分享房地产的增值收益,从而弥补地方政府在土地批租环节和房地产开发环节减少的土地出让金及大笔税费,地方政府就会改变以土地批租生财的短期行为,抑制不理性投资、盲目建设、浪费建设的冲动,地方政府将不断提高服务,提高资金使用效率,通过改善公共建设,换取民众缴纳物业税的积极性,形成稳定的长期财政收入。

(四)完善我国房地产税收体系,降低房地产购置环节税收负担

我国涉及房地产的税种主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税、交易手续费及各种收费等。我国房地产税收体系存在同一税种在多环节征收,而每一环节又征收多种税,如对房地产开发增值额,既征土地增值税,又征企业所得税;对房地产转让收入既按转让价款和价外费用征收营业税,又按增值额征收土地增值税;对房屋租金收入,既征收营业税,又征收房产税;对持有房地产者,既征城镇土地使用税,又征房产税。另外,我国地价及税、费三项成本约占房地产总成本的50%左右,而发达国家一般占20%左右。我国房地产税负水平表现在房地产开发、交易环节的税负偏重,而在房地产持有和使用环节税负偏轻。

由于房依地而建,地为房之基,房地难以分离,房价、地价之间难以分割且常常互含,市场上的房屋价值中或多或少包含土地的价值,将相关税种合并,同时取消相应的收费,统一征收物业税,从而简化税种,有利于我国房地产税收体系的完善,避免重复征收。物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,减轻房地产在购置环节的税费负担。

(五)调控房地产市场

物业税将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房地产持有阶段逐年缴纳,一般百姓就会调整自己的开支预期和购房决策,更多考虑选择适中的小户型房子;而投资性购房者就会从多投资多持有,改成少持有。开发商他们也适应这种需求结构和需求量的调整,更多提供需求方要求的小户型、低价位的房产,使置业投资和高档豪华住宅需求受到一定压制。

另外,通过调整物业税率还会影响住房需求。当经济过热、住房需求过于旺盛、房价连创新高时,调高物业税率则有利于稳定房地产市场。当经济衰退,住房需求不足时,降低物业税率亦有利于稳定房地产市场从而推动房地产市场的健康发展。

二、开征物业税需解决的问题

近年来虽然出台了一些与物业税相关的法律,但由于制约因素没有解决,物业税一直未开征,这些问题主要有:

(一)相关制度和部门的配合问题

为配合物业税的开征,我国必须尽快建立和完善与财产相关的法律制度,使真正的实名制财产登记制度、财产保护制度等基础工作做到位,加强对公民与法人合法收入与财产的保护,对个人和家庭之间的财产转让、继承、受让、捐赠等行为做出相应的法律规定。

物业税的开征,涉及国土、建设、规划、工商、公安、税务等多个部门,环节多、范围广、监管难度大,牵涉社会上各个阶层和团体的利益。因此,制定相关政策,明确其他部门有义务向税务部门提供相关资料。

(二)新旧政策衔接问题

由于开征物业关系到每一个城市居民的切身利益,是个敏感的话题。所以,对于已经出售的房屋,购房者在购房的时候已经一次性缴纳了相应的税费,而物业税实行后,新的购房者并没有缴纳这些税费。从设计原理上讲,物业税应是原房产税、土地使用税等部分税费的合并替代税种,如果把新、旧购房者一视同仁的征收物业税就存在不公平,对于在物业税开征前已经购房者就存在着重复征税的问题。如果让老房子采用老办法,不再缴纳物业税,新房子采用新办法缴纳物业税,在市场公允价值发生巨大变化时,尤其增高的情况,也存在不公平问题。建议按照已购住房所实际缴纳的税负水平,抵缴应纳的物业税,全部抵缴完之后,再按物业税制度规定,开始缴纳物业税,这样起到公平税负的作用。

(三)评估结果客观性问题

我国的房地产评估机构存在着严重的良莠不齐、评估报告质量令人担忧的客观事实。要开征物业税,首先建立适合中国实际的完善的房地产纳税评估制度,要整顿清理现行的评估机构,打造具有良好职业道德、诚实守信的公正、公平的中介机构,从而评定出公允的物业税征收税基。

(四)操作中的技术条件问题

物业税的征收,面临现实的征管技术与社会配套条件的问题。物业税的开征必须充分考虑到我国是否具备开征的征管技术、配套条件和措施。在制度设计上要统筹兼顾、全面推进,确保相关的配套措施到位,保证物业税税收制度的有效性,保证税收制度改革的成功。建立与税收征管评估有关的信息数据库,每一处房地产都搜集到详细的信息,同时向社会公开评估标准和结果,以保证税收政策的实施。

三、对物业税基本框架的设计思路

物业税改革的基本框架是将现行房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。对物业税各要素的设计如下:

(一)纳税人

物业税的纳税人应该是指在我国境内拥有土地使用权和地上建筑物所有权的单位和个人,即以房地产的产权人为纳税人。

(二)征税范围

按照宽税基的原则,物业税征税范围不但包括市区、县城、城镇和工矿区,还应包括农村;不但包括经营性房地产,还应包括企事业单位及个人自住房地产。一是随着我国住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,对居民自用住房完全免税,不仅使国家放弃了一项应得的重要税源,还放弃了调节居民收入分配的重要手段,有碍税收公平功能的发挥。二是随着事业单位的改革,许多事业单位改制为企业,对所用房产也拥有了产权。从理论上讲,所有拥有房地产产权的单位和个人都应承担房地产相关税收的纳税义务。因此,应将事业单位用房纳入物业税征税范围。

(三)课税对象

以土地和房产共同作为物业税的课税对象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附着物为物业税的课税对象。物业税下设企事业房地产(包括经营用房地产和非经营用房地产两个子目)、居民用房地产(包括农村居民房地产和城镇居民房地产两个子目)两个税目。

(四)计税依据

可按一家人拥有多处住房的总面积,以反映房地产市场价值的评估价值为计税依据。物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的,不仅可以克服现行计税依据的缺点,而且纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定,更符合量能纳税原则。

(五)税率

确定税率形式和大小时,应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。据有关专家初步估算,按照平均水平为0. 8%的税率征收物业税,不会增加纳税人的税收负担,并可保证政府财政收入与现在水平持平。对于物业税税率,一是税率的制定可由中央统一立法,规定幅度税率,考虑各地区房地产及经济情况的不同,各地根据自己的实际情况选择具体的适用税率。二是由于房地产类型及用途的不同,税率的制定也应有所差异,对经营用房可采用比例税率,对个人自住房采用超额累进税率的方式征收。个人自住房可按各地区经济适用房规定的人均居住面积作为免征额的确定依据,如以人均30-50平方米对应的房产价值为免征额,超出部分按超额累进税率征收,如超出50-100平方米按0.2%的税率、超出100-200平方米按0.3%的税率、超出200平方米以上按0.4%的税率等。

(六)减免税

根据现行房产税和土地使用税税收减免政策,物业税的税收减免应从以下几个方面着手:一是由财政部门拨付经费的机关、团体、军队、事业单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹等单位的办公用地或业务用地的房地产免税;二是考虑到农村地区,尤其是中西部地区经济基础相对薄弱,农民负担能力有限,可以根据各地实际情况,因地制宜地制定一些辅助性减免税收政策,比如对农村家庭用房免税,对中西部贫困地区免税等;三是由于不可抗力造成房地产毁损的,税务机关可根据实际情况给予适当减免。●

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