城市房屋权属登记分析论文范文

城市房屋权属登记分析论文范文第1篇

是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属证书受到国家法律保护。包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局关于印发《房屋权属证书印制管理办法》的通知

各盛自治区、直辖市建设厅、新闻出版局、公安厅、工商行政管理局：

为了确保房地产权属登记发证制度的健康实施，维护房屋权属证书的权威性、统一性，进一步规范房地产市场

秩序，保护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《印刷业管理条例》，经研究，建设部、新闻出版总署、公安部、国家工商行政管理总局共同制定了《房屋权属证书印制管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

各地在执行过程中的情况，请及时报建设部、新闻出版总署、公安部和国家工商行政管理总局。

我4月24号买了一个商铺,我4月30号把订金汇到了房产公司,由于是按揭,所以到现在银行按揭还没办下来,我想问一下,房屋权属证明书,是签了买卖合同三个月后给我呢,还是银行按揭成功后3个月给我呢??

不知你这“三个月”是从哪里来的。但有一点是肯定的，你在三个月内是得不到房产证的，因为按揭就是以你所购房屋为抵押的贷款购房，只有在清偿了全部贷款后，房产证才能给你;在未清偿贷款前，房产证是作为抵押物存放在银

行的。

从一般意义上讲，房屋产权证具体又包括《房屋所有权证》和《土地使用权证》，但有些地方也可能是由房屋管理部门和土地管理部门统一开据的《房地产权证书》。

买房办理产权证书本来是天经地义的事，可在具体实践中，的确存在不少买房忘了办证的人，甚至还有些人买房后不想办证。导致购房者买房不办证的原因较复杂，也不一定都是开发商的问题，比方说，有些买房者买到理想的房子后，重点考虑的是如何装修、如何确保顺利入住的问题，而对于办理房屋产权证却不上心，拖得时间长了，就忘了;有些买房者则是比较在意契税、公共维修基金等费用，认为，反正根据合同，房子已经是我的了，办了证，还要纳税，不办证则又可以省个上万元钱，所以根本不打算办证其实，不管是什么原因，买房人即使交了房款，办理了入住手续，但从法律意义讲，房子还是不属

于买房者所有。

《城市房屋权属登记管理办法》规定：国家实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。

《北京市房屋买卖管理暂行规定》中也明确规定：自房屋所有权证签发之日起，买方始取得房屋所有权。

可见，房地产权证虽然只是个小红本，但是在整个购房过程中，办理房地产权证是最关键的环节。

权属证明书

**省盐业公司**县分公司位于城关镇城南东路15号地号为***，图号***的一宗国有土地。用途为仓储用地,土地等级为二级,使用权类型为划拨,使用权面积为**平方米，现该公司申请名称变更并分割登记。经地籍测量人员到现场勘测核实，该宗地未曾改变现状，但因原来是人工调绘有误，现用仪器勘测核实的面积为**平均数方米，该宗地界址

清楚，权属无争议，特此证明。

二〇一四年四月十九日

权属证明书

在武汉南湖山庄买了1套房子，开发商佳和房地产公司说9月18日交房后大概3个月能在房产局完成初始登记，关于房屋权属证明书，合同上写明是8个月之内办理完成.

我想问的是，房屋权属证明书一般什么时候可以拿到手?有同事买房时交房就给房屋权属证明书.这个开发商需要这么长时间，会不会有诈啊?

你同事说的情况是属于现房或者存量的空置房，一般在交房后很快就可以办理产权，但是也需要在你缴纳契税、印花税、公共维修基金之后。

一般期房在交房后很多城市办理的速度不一样，有的城市规定，在开发商把所有文件齐备申报后180个工作日就可以办理产权证，不过只要合同经过登记备案，合同就生效了，房子就受到法律保护，办理户口、入学等手续凭合同就可以。

带上开发商营业执照复印件，组织机构代码怔复印件，法人身份怔复印件，委托补办权属证明书，房屋合同,发票以及个人有效证件，到房屋所在房地局背案登记，然后申请挂失补办。在当地权威报刊上登报。登报两个月，在去房地局申请补办。5个工作日内可以出怔。

就是购房时开发商给你的一个a4规格的黄色本子及5个白色本子，这6本里的内容相同。

你办房产证需要那黄色的本子。

《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证明书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准”。依此可以看出，不动产权属证明书以及不动产登记薄属于证据类型中的公文书证，具有证据属性的证明作用，表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的不动产物权登

记。既然作为一种证据，那么其证明力是否具有绝对性呢?《中华人民共和国物权法》第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”。因此，不动产权属证明书以及不动产登记薄不具有绝对的证明力，只是一种推定的证据效力，在存在登记瑕疵以及相反证据的情形下，权利人、利害关系人可以通过向登记机构或者人民法院申请更正登记、异议登记或者起诉的方式，以获得权利的救济。

不动产登记是不动产物权的公示方式，具有推定效力和公信效力，其目

的在于为物权的各种变动提供统一的、具有公信力的法律基础，从而维护物的占有秩序，保护市场的交易安全。登记的目的在于保护市场交易中善意第三人的利益，而在登记权利人与真正权利人之间并不产生对抗效力和推定效力，不具有绝对的证明力，在有证据证明真正的权利状况与不动产登记薄的记载不一致的，人民法院可以直接采纳其证据，确认其权利，推翻不动产登记薄上的记载。

商品房权属证明书

就是购房时开发商给你的一个a4规格的黄色本子及5个白色本子，这6本里的内容相同。

你办房产证需要那黄色的本子。

开发商建设完工，楼房竣工验收后，应当申请初始登记，被核准后，颁发房屋所有权证，就是“大产权证”。业主办理产权证，其实就是从这个“大产权证”中分出“小产权证”来的一个商品房转移登记过程。

1、整栋楼的权属证明就是“大产

权”。开发商只有办理大产权以后才能为业主办理“小产权”，即通常所说的房产证。

2、如开发商拖延办理，业主则有权按合同向开发商主张相关的违约责任。

《房屋所有权证》或产权证明书：这个东西就是俗称的产权证。

他权证：也就是“他项权证”，是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。

简单点说,你在哪里办理的贷款，这个证就要压在哪里。将来房屋要买卖的时候，必须要先注销掉他项权证才可过户。

集体土地建设用地使用证说明你是农村用地,房屋产权印契证和房屋产权证明书说明房屋是你建造的,继承的话,只可以继承土地上的房屋,土地是不能继承的,只有使用权的.

房屋产权证明书上只写了一个人

的名字，但那个房子是我们婚前一起买的，那个时候，呵呵，没有想过会有离婚的一天，而且也觉得那样的话会伤感情，可是现在看来太傻了。现在要离婚了，分财产就出现纠纷了。请问该怎么办呢?

律师解答：

婚前双方共同出资购买的房屋，房屋产权证明书上只登记了一方名字的情况下，根据不动产登记的原则，该房屋应为在婚前进行了产权登记的当事人一方的婚前个人财产。但是，婚前另一方当事人也为该房屋出资，并可以提供相关出资证明，应视为婚姻当事人一方向另一方借款，离婚时，另一方可以主张成立债权债务关系，要求对方偿还其婚前为购买房屋而出资的同等金额。但是，如果房屋升值，另一方则无权要求按目前的市场价进行分割。所以，为了保护自己的利益，双方婚前共同出资购买房屋的，应在房屋产权证上将双方的名字进行登记，若没有登记，就要对这共同

出资这部分金额进行约定，这样才能确保自身的合法权益不受侵犯。

产权监理处、各房屋办证交易中心：

根据“关于进一步加强房地产行政管理工作若干规定”文件规定，行政审批事务处在受理房地产开发企业申报涉及房屋拆迁的商品房预售项目时，应要求开发企业先携带被拆迁户的《房屋权属证书》等材料到产权监理处或房屋办证交易中心办理注销登记手续，再携带经以上单位签章的“《房屋权属证书》注销登记一览表”办理商品房预售手续。

二〇一四年九月十六日

附件：《房屋权属证书》注销登记一览表。

房屋权属登记 摘要：房屋权属登记行为,是行政确认行为，它是指行政主体依法对相对方的法律地位、法律关系和法律事实进行甄别，给予确定、认可、证明并予以宣告的具体行政行为。在房地产开发、经营和管理过程中，当事人

之间会经常出现因房地产权益而产生的争议，需要当事人运用法律知识维护自己的合法权益。

关键词：初始登记;转移登记;变更登记;退房退契税

房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。同时，我国物权法也规定了不动产统一登记制度和登记机构的行政性质。由此可见，房屋权属登记，是房屋登记主管部门依照相关权利主体的申请，运用职权对相对人的权利状态的一种确认，是典型的行政确认行为，体现了国家运用公权力对市民社会的干预和管理，以保护公民的财产权益，维护社会的交易稳定。从中可以看出房屋权属登记行为是行政机关基于行政职责而作出的具有行政法效果的强制性的单方服务行为。

房屋权属登记应由权利人申请。房

屋权利人，是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。权利人为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请;为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名;共有的房屋，由共有人共同申请;房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请;房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。

一、初始登记

新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。

二、转移登记

因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。

申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

三、变更登记

权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：

房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的;

房屋面积增加或者减少的;

房屋翻建的;

法律、法规规定的其他情形。

申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。

四、他项权利登记

设定房屋抵押权，当事人申请房屋抵押登记。登记后抵押情况发生变更的，

当事人应申请抵押变更登记，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。

五、注销登记

有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：

申报不实的;

涂改房屋权属证书的;

房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的;

因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。

注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。

六、补证、换证登记

证书遗失的，申请补证登记;证书

破损的，申请换证登记。

登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人。登记机关应当对权利人的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。

七、退房退契税

按照现行契税政策规定，购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税。对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变

更登记前退房的，退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

城市房屋权属登记分析论文范文第2篇

1土地所有权的概念

是土地产权的核心内容。主要指土地所有人对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分之权利。土地所有权是土地所有制的法律表现形式。我国的土地所有权则是指国家或农村集体经济组织对其所有的国有土地或集体土地依法拥有的占有、使用、收益和处分的权利。 2我国土地所有权的特征

2.1主体的特定性

我国实行的是土地公有制，除了国家和农村农民集体组织以外，私人或者其他任何主体都不能成为土地所有权人。这决定了土地所有权的不可流转性，即土地所有者不得把土地作为买卖、赠与、遗赠等诸民事法律行为的标的。同时，我国的国家土地所有权以国家主体的唯一性和统一性为特色，和其他国家地区不同。

2.2主体利益实现的间接性

土地需要通过使用才能产生经济效益，而我国的土地所有权人是国家和集体，其本身一般不直接使用土地。土地所有权人要实现其利益必须采用间接实现的形式，而让非所有者来支配和使用，所有者通过获得所有物的经营收益以实现其经济效益。

2.3客体的差异性

一方面，我国土地所有权客体的差异性在地域上表现为：其划分基本上是以城市和农村的地域为不同标准。我国城市国有土地的范围包括：城市市区的土地;农村和城市郊区中依法属于国家所有的土地，如其中的国有工矿区土地，依法被没收、征收而收归国有的土地;国家未确立为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、矿山、牧场、沼泽和河滩以及其他土地。

另一方面，我国土地所有权客体差异性在法律上表现为：主体不得同时拥有两种土地的所有权;两种土地所有权的确权形式也不同，集体土地所有权的确定范围经法定程序后个别确定的，以土地所有权证书为形式;而国有土地所有权的范围是法律一般确定的。

2.4内容限制性

我国两种土地所有权的权力义务内容均受到法律严格限制，主要表现在土地所有权不能

以任何形式交易，无论是两种所有制的不同主体之间还是集体所有制不同主体之间，均不得以买卖、赠与、互易等任何形式进行土地所有权的交易，其主体的变更仅限于国家对国有集体土地的征用，或经政府有关部门审批在不同集体经济组织间进行有限的土地边界调整。 3我国土地所有权的主要内容

占有，指对土地的实际占有。我国实行国家土地有偿使用制度以来，国有土地可以由非所有人通过市场占有和使用，如果所有人占有国有土地的目的在于从事房地产经营等营利性活动，那么其对国有土地的占有途径与非所有权人的占有是相同的，即都得从土地市场通过有偿受让方式获得。

使用，指土地产权人或其他合法占有人依法按一定途径和形式利用土地价值的权利。土地使用权是土地所有权四项全能中最基本的权能。

收益，指土地产权人或其他合法占有人依法对土地享有的一种获取经济利益的权利。土地收益权能是土地所有权四项权能中的中心内容，因为收益权既是土地产权人使用土地的目的，也是土地产权人使用土地的动力。

处分，指土地产权人依法处置其土地的权利，可分为法律上的处分和事实上的处分。土地处分权能是土地所有权四项权能中的核心，具有排他性。

4 国家土地所有权

4.1概念

即国家作为民事主体对全民所有的土地享有的土地所有权。

4.2国家土地所有权的特征

所有权主体的唯一性。在我国，只有中华人民共和国才是国家土地所有权的主体，国家土地所有权只能由代表全国人民利益的中华人民共和国及其授权的各级政府行使。

所有权客体的广泛性。这是由国家土地范围的广泛性所决定的。

所有权和使用权的可分离性。土地所有权一般通过其所有权权能的分离，使非土地所有权人对土地享有他物权。

4.3国家土地所有权的取得

城市土地所有制的建立

农村集体土地所有制的建立

4.4国家土地所有权的范围

我国《宪法》第九条第一款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第十条第一款规定：“城市的土地属于国家所有。”第十条第二款规定：“部分农村和城市郊区的土地依照法律规定也属于国家所有。”

国有土地分为城市土地和城市以外的的国有土地。城市土地，一般应理解为已进行城市陪到监舍、具备城市功能、基本连片的区域。在我国房地产法规中有时称为城镇土地，包括县级以上城市和建制镇的土地。城市土地是国有土地中最重要的部分，是法定的房地产建设用地资源。城市以外的国有土地，包括农村、城市郊区、和未被开发利用的地区，这类土地只有依法纳入城市建设规划，才可以成为房地产业开发建设用地。

1989年7月15日国家土地管理局印发的《关于确定土地权属问题的若干意见》提出了确定国有土地范围的具体标准：

(一)城市市区的土地和土地改革时未分配给农民、没有给农民发土地所有证的土地，包括耕地、林地、水面、荒山、荒地、滩涂等属于国家所有。

(二)国家建设征用的原农民集体所有的土地，属于国家所有。

(三)国有土地经开发利用，其国家土地所有权不变，依法开发利用者享有土地使用权。

(四)国有铁路、公路、电力、通讯、水利工程等设施用地属于国家所有。

(五)国家征用土地后剩余的农民集体所有的土地，在农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口之后，归国家所有。

(六)农民集体经济组织将原集体土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业户口居民，其用地属于国家所有。

城镇及市郊农民集体土地上的房屋出售给本集体以外的农民集体或个人，其所售房屋占用的土地属于国家所有。

(七)1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》发布之前，全民所有制单位、城市集体所有制单位或乡(镇)、村企事业单位租赁农民集体所有的土地，按照有关规定处理后，凡能恢复耕种的，应退还农民集体耕种，所有权仍属于原农民集体;凡已建有永久性建筑物的，由用地单位按占地时的规定，补办征地手续，土地归国家所有。

5集体土地所有权

5.1概念

我国集体土地所有制是指农村集体经济组织依法对其土地所享有的占有、使用、收益、处分的权利。

5.2集体所有权的特征

所有权主体的多样性。我国的土地法规定，属于村农民集体所有的土地，由村农业集体经济组织或村民委员会经管;已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有;村农民集体所有的土地已经分属村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体组织的农民集体所有。

所有权客体的限制性。集体经济组织不得对下列客体拥有所有权：矿藏、河流等和土地不可分离的自然资源，城市市区的土地，所有权不明的或无主的土地。

所有权行使的独立性和自主性。集体土地所有权是在农民私人土地所有权基础上初步形成的，与国家土地所有权没有隶属关系，是一种独立的民事权利。集体组织对其所有的土地，可以直接行使使用权，也可以由农户承包经营，还可以入股投资或确定给其他社会组织使用。

5.3集体土地所有权使用的限制

我国土地管理法规定，国家建设征用土地，被征用单位应当服从。集体土地所有权在法律上是受到严格限制的所有权，它不能作为交易的标的物，其变更只有两种情况：一是国家征用(包括集体所有者的放弃);二是边界的调整。

参考文献：

吴昌宇 王国存. 论我国房地产产权制度河北法学1998.3 高旭军 沈晖等房地产法上海财经大学出版社 2004

高富平 黄武双房地产法学高等教育出版社2006