房屋租赁合同论文

房屋租赁合同论文（精选12篇）

房屋租赁合同论文 第1篇

合同解除作为一种法律制度, 产生合同效力消灭的后果。通常行使解除权的时间在自合同生效之后、履行完毕前, 解除权可以依双方当事人约定, 也可由一方当事人行使。合同的解除事由有合意、约定、法定之分, 故解除情形依解除事由不同, 有以下分类:1、合意解除, 即双方在合同中未预见可能产生解除的情形, 双方可协商行使解除权;2、约定解除, 即在合同中就预先定好条件, 一旦解除条件成就即可行权;3、法定解除, 即必须按照法律规定行使解除权。我国《合同法》九十三、九十四条规定了约定解除和法定解除情形, 为当事人行使合同解除权提供法律依据。

二、房屋租赁合同解除权的行使主体

《合同法》九十四条规定了法定解除的五项情形, 但在法条表述中, 仅表述为“当事人可以解除合同”, 并未指明该当事人为守约方还是违约方。

普遍看法认为, 约定解除权的主体更为简单, 合同当事人之约定不得违反法律的强制性规定或禁止性规定, 即可在双方合同中予以明确。但在法定解除的规定情形中, 争议主要以谁可成为解除权行使的主体展开, 有主张守约方为天然行权人, 也有为违约方发声的支持者。有些违约为当事人蓄意为之, 但在一些情况下违约方并非蓄意, 为减少自身损失不得已向法院提起合同解除之诉, 法院的处理方式不尽相同。通过对关联案例的分析, 笔者尝试归纳了法院的处理模式:

此表可以看出, 对于违约情况, 救济手段首选合同的继续履行, 违约方因违反约定不享有解除权, 法院据此精神, 作出继续履行或裁定驳回起诉的判决。从合同解除设立的初衷来看, 将解除权仅赋予守约方, 是保护守约方的合法利益。但解除权从性质上来说是一种形成权, 无须相对方配合即可发生效力, 现行合同法只赋予守约一方合同解除权, 有悖平等、公平、效率原则:首先, 合同是平等主体之间设立的法律关系, 双方当事人地位平等, 享有同等的权利义务, 仅凭违约方存在违约行为而罔顾其违约原因、剥夺其解除权, 极易导致守约方借此权利压制对方意志, 谓之不平等;其次, 守约方享有解除权的条件是违约方的违约行为致使合同目的无法实现等严重程度, 不考虑实际履行时现实环境复杂性导致的被动违约, 笼统规定只要符合规定的违约行为即可解除合同, 谓之不公平;最后, 解除权作为守约方的权利, 其可以选择及时行使权利, 亦可随时放弃而改选其他救济方式。若守约方凭借手持的合同解除权, 在合理期限内不行权, 那么解除权会因过了时效而消灭。对于合同来说, 解除未发生, 合同持续有效。对于合同当事人来说, 违约的行为没有及时处理, 即使诉至法院, 法院也因“不告不理”无法处理。于情于理, 于合同涉及的各方都是有害而无益的, 不符合效率。

笔者认为, 房屋租赁合同的现实环境十分复杂, 在合同签订到合同履行完毕这段时间里, 蓄意违约和被动违约情形均应纳入考虑范围, 解除权该特殊权利不应仅赋予守约一方, 作为平衡, 应综合考虑违约的具体原因及违约的效果等多种因素, 有条件地为违约方设置有限的解除权。

三、房屋租赁合同解除权的行使

(一) 房屋租赁合同的任意解除

任意解除权, 指享有权利方无需任何理由, 可以根据实际情况, 在合同成立后履行完毕前解除合同而使合同关系趋向消灭的权利。《合同法》第二百三十二条对租赁期限不明的合同解除作如下逻辑判断:如果当事人没有约定租赁期限, 或者该期限的约定不明, 参考合同法六十一条后还是无法确定期限的, 那么判断该租赁为不定期租赁。在不定期租赁合同里, 双方当事人可以随时解除合同, 但是须在合理期限之前通知租房方。因此对于不定期的房屋租赁合同而言, 租赁双方均享有任意解除权。本文所谓不定期的房屋租赁合同, 结合合同法第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条, 可分为以下三种:租期在半年以上但是没有书面订立合同的, 视为不定期租赁合同;当事人没有约定租期或者租期约定不明的, 视为不定期租赁合同;合同规定了租赁期且租赁期满、承租人没有返还房屋反而继续使用的, 视为不定期租赁合同。

任意解除权作为特殊的解除权, 给予当事人最大意思自治的空间, 但任意解除权利不得滥用。对不定期租赁合同任意解除权, 王利明教授认为应体从如下三个方面进行限制:解除权须附条件、解除权须在合理期限内通知对方以及解除权兼顾诚实信用原则: (1) 附条件。因法律充分尊重当事人的意思表示, 当出租人和承租人均享有任意解除权时, 当事人可根据利益的随时变化, 向相对方提出解除合同的要求, 若不对任意解除权设限, 会导致其滥用, 损害相对方的合法利益, 损害租赁物的使用价值, 不符合物尽其用的原则。 (2) 解除权须在合理期限之内通知对方。该精神在《合同法》第232条规定得以体现。作为租赁人, 随时冒着出租人任意行使解除权的风险, 对于租赁物的利益没有保障, 因此合理期限的通知实为必要。此外, 合同法虽肯定了解约人的通知义务, 对于“合理期限”并未做具体规定。 (3) 解除须秉承诚实信用原则。在纷繁复杂的民事活动中, 当事人应做到诚实守信, 履行义务务必通过善意方式, 滥用权力或者规避法律规定义务的行为不可取。何况任意解除权带来的是更大更广的合同自主权, 该规则在一定程度上会违背合同必守原则。正是基于这种冲突, 诚实信用原则更要突出发挥其指导作用。

因《合同法》分则“租赁合同”一章并未规定租赁合同的解除权行使方式, 按照交易习惯, 如行使房屋租赁合同的任意解除权, 以“解除的意思表示通知到对方”为必要。至于通知的形式, 有口头与书面通知之分。《德国民法典》以“口头形式不宜作为通知的形式, 因为口头通知缺乏证明力”为考量, 规定了“必须用书面形式向对方通知对方, 表达终止租赁关系的意思。”笔者看来, 口头亦或书面, 是当事人行使解除权的自由。书面更为规范, 不必赘述;口头形式在交易习惯中方便快捷, 在效率上更甚一筹。至于口头方式不利于举证证明的问题, 不足以作为限制解除权行使限制的理由, 况且采用口头形式并不会对承租人的利益造成不利影响。

(二) 房屋租赁合同的法定解除

《合同法》第九十四条列举了五种情形, 满足之一即可行使合同解除权。针对房屋租赁合同, 法律还特别规定了出租人和承租人享有解除权的情形: (一) 承租人未经出租人同意的转租, 出租方有理由解除合同; (二) 承租人经出租人催告后在合理期间不支付租金, 出租方有理由解除合同; (三) 若租赁物部分毁损或者全部毁损, 承租人有权提起解除; (四) 承租人的安全和健康遭受质量不合格的租赁物的威胁时, 承租人有权提起解除。以上四种特殊的解除权, 实质是将《合同法》九十四条具体化, 符合法律规定的特定条件才可产生, 同属于法定解除权。

在多数租赁合同纠纷案件中, 由于被告在合理期限内不支付租金, 构成根本违约, 原告无法实现合同目的, 据此提出合同解除。此时原告的解除权属于法定, 即按法律行使合同解除。同时, 现有的房屋租赁合同多在补充协议中对租赁合同的解除进行了约定。在此种情况下, 原告基于法律规定享有解除权还是基于双方合同约定享有解除权?笔者看法和崔建远教授一致, 认为:法定解除在具体适用时, 多为一方当事人对合同约定的违反, 结果造成如合同目的不能实现等严重后果;约定解除不同, 约定解除在适用时不一定以违约作为条件。因此可以把约定解除看作法定解除的一种补充, 假使约定的解除条件无法涵盖全部解除条件的情况, 在未涵盖的领域内, 可以适用法定解除。[1]

我国在立法模式上采用通知解除的模式。享有法定解除权的当事人要解除合同, 只需通知对方自己要解除的意思。对方如对解除的效力有异议, 可请求法院或者仲裁机构来确认。在约定解除和法定解除的情形下, 惯用通知解除作为合同解除的标准。

四、解除后发生的效力

依据合同法九十七条规定, 适用到房屋租赁合同上, 合同解除后当事人的权利义务发生如下变化: (1) 承租人对租赁房屋的返还。合同解除后承租人应当恢复原状, 负有把租赁物返还给出租人的义务。 (2) 承租人欠付租金的支付义务。 (3) 承租人对因使用原因造成的房屋损害进行修缮的义务。 (4) 损害赔偿责任。 (5) 未履行的部分终止履行。[2]

返还租赁房屋时, 返还的房屋除了应符合约定的状况, 房屋内的附属物品也应返还。如果没有经出租人的同意, 承租人对租赁房屋

进行了装修或增设了他物, 增设物和装修费用问题如何解决?A公司诉B公司租赁合同添附物案的审判结果可以作为参考。在此案中, 两家公司租赁合同的解除是A公司一方违约导致的。A公司的装修得到出租方B公司的同意继而作了改善, 因此出租方不得以“未经其同意增设他物”为由提起诉讼。该添附出于使用价值和经济价值的考虑, 不宜拆除, 故归B公司所有。如果因承租人的改善、增设行为, 出租人受有利益的, 为了实现交易公平, 平衡利益, B公司作为受益人, 应当适当补偿A公司。

五、总结

实践中, 对于解除权的主体规定较为模糊, 在不定期租赁合同中赋予当事人任意解除合同的权利等等规定, 致使承租人的住房利益无法得以保障。因此, 解除权的主体不应只限于守约方一方, 违约方在特殊事由下理应平等享有解除权;对于不定期的房屋租赁合同而言, 出租房也不得滥用合同解除权, 应本着诚实信用原则, 考虑承租方的利益, 履行提前告知义务, 从而实现交易安全, 实现资源的优化、合理配置, 达到租赁物的效益最大化。

摘要：租赁合同一旦有效成立, 即具有法律约束力;租赁双方都应严格遵守, 不得擅自变更合同内容, 违约一方须承担法律责任。但客观状况约束着履约者的履约行为, 若情况使然, 合同无法继续进行, 为保护自身利益, 解除合同成为必然选择。租赁合同的解除权由谁行使、如何行使、行使条件如何, 解除后的法律效力如何是本文所探讨的问题。考虑到当事人意思自治原则、合同交易安全的维护以及社会资源的优化配置, 租赁合同解除权的价值不可小觑。

关键词：房屋租赁,合同解除,任意解除权

参考文献

[1]崔建远, 吴光荣.我国合同法上解除权的行使规则[J].法律适用, 2009 (11) :14-18.

房屋租赁合同论文 第2篇

承租方：(以下简称乙方)______

为了搞活市场经济，现就房屋租赁相关事宜经甲乙双方商定，订立如下权利、义务供双方共同遵照履行。

一、甲方房屋位于，非住宅(住宅)用房间，建筑面积为平方米，乙方租房用途为。

二、房屋租赁期为年，租赁时间从________年____月____日至________年____月____日止。

三、房屋租金每月元(大写：)。采取预付款方式，每个月缴纳租金一次，协议签订生效之日，乙方一次性向甲方支付个月租金元(大写：)。以后房租均按每个月到期前五天支付。逾期不缴，甲方每天按月租金千分之五计收违约金。若超过15天不缴纳，甲方有权收回房屋。

四、本协议签订生效乙方向甲方交租房保证金元(大写：)。

五、乙方在租赁期间须守法经营，并接受小区物业公司的有偿服务和管理，按有关规定及时缴纳各种物管等费用。如因乙方原因而造成的经济损失概由乙方自负。

六、双方在协议期间不得违约。若乙方提前解除租约，甲方以乙方所交保证金及未到期租金作违约金收取;若甲方提前收回房屋，由甲方赔偿乙方房屋装饰部分损失及退还未到期天数租金。

七、租赁期间未经甲方允许，乙方不得私自对外转租房屋，同时不得擅自改变租房用途及结构和室内设施，乙方若因经营需要进行房屋装饰，费用由乙方自理，协议到期终止时，乙方若要拆除装饰部分，自行无偿拆除，甲方不承担任何费用。乙方并要恢复甲方房屋原状。

八、协议期满续租与否，双方另行商定，在同等条件下优先考虑乙方。

九、本协议未尽事宜，双方另行签订补充条款，补充协议经双方签字与本协议具有同等法律效力。

十、本协议到期双方义务履行完毕自行失效。本协议一式四份，甲方叁份，乙方壹份，具有同等法律效力。本协议经双方签字盖章生效。

甲方签字：______

乙方签字：______

___年___月___日

无效房屋租赁合同问题探究 第3篇

关键词：无效房屋租赁合同；认定；法律效果

一、无效房屋租赁合同的认定

（一）影响房屋租赁合同效力的因素

确认合同有效与无效，是正确处理房屋租赁合同纠纷的前提。笔者认为影响房屋租赁合同效力的因素主要有以下几个方面：

（1）订立合同目的的合法性。如若订立合同的目的是违法的，则该合同无效。如租赁房屋从事开赌场，提供卖淫场所，或从事非法经营活动等；

（2）合同标的物的合法性。如若合同标的物是违法的，则该合同无效。如在没有取得建设工程规划许可证情况下建造的房屋或者没有按照建设工程规划许可证的要求建造的房屋进行出租；

（3）合同是否违反法律强制性规定。如若违反，则该合同无效。如建筑物在未经竣工验收或未经消防安全验收的不得出租；

（4）当事人是否规避法律，损害国家、社会公共利益或他人利益。如若有此情形，则该合同无效。如以合法形式掩盖非法目的而签订的合同；

（5）房屋出租人是否有处分权。如若没有处分权，则该合同无效。如承租人未经出租人同意私自将租赁房屋转租给第三人。

（二）法律规定的无效房屋租赁合同

1.以违法建筑物为标的房屋租赁合同

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律均有该类似规定，根据这些法律规定，建筑物在建造之前，建设单位或个人必须取得土地使用权以及建设工程规划许证，还应取得施工许可证，然后才能建造房屋，否则建造的房屋即为违法建筑物。以违法建筑物为标的房屋租赁合同无效。此规定主要是为了保障城镇房屋的建造符合城镇发展的整体规划，防止房屋乱建乱造，影响城镇的长远发展。

2.以未经竣工验收的房屋为标的房屋租赁合同

根据《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，房屋经竣工验收后方可投入使用，租赁房屋也必须是经竣工验收后的房屋。这主要是出于人身安全考虑，房屋己完工但未验收之前，可能存在一些安全隐患，如建筑物质量不合格、配套设施不齐全等，这都可能给当事人造成人身伤害或财产损失，甚至危机当事人生命安全。因此，法律强制性规定未经竣工验收的房屋不可投入使用。

3.以未经消防验收或者验收不合格的建筑物为标的物的房屋租赁合同

根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，未经消防验收的房屋同样不可投入使用，这也是出于對当事人生命和财产安全的考虑。尤其是对一些大型的用于商业经营的大厦，消防安全显现的尤为重要。因此，法律强制性规定，未经消防验收的房屋不得投入使用。一旦违反此规定，势必导致合同无效。

二、无效房屋租赁合同的法律效果

对于房屋租赁合同被认定无效的法律效果，笔者从两个值得商榷的问题进行阐析，对于其他问题暂且不议。一个涉及房屋使用费的支付问题；另一个涉及承租人在使用房屋期间对租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题。

（一）房屋使用费的支付问题

对于合同无效时房屋使用费的支付标准，应依导致合同无效的不同因素分别进行处理，不能一概而论。

1.以未经竣工验收或未经消防验收的房屋为标的房屋租赁合同

对于此种情形，在承租人不知情的情况下，不应支付房屋使用费；如果承租人明知该房屋未经竣工验收或未经消防验收仍愿意租赁，则表明承租人愿意接受租赁房屋存在的安全隐患，此时承租人应该参照约定租金支付房屋使用费给出租人，因为双方都有错误才导致合同无效；由于此使用费对出租人而言属于非法收入，应予以收缴。

2.以违法建筑物为标的房屋租赁合同

此种情形下，在承租人不知情的情况下，其支付的房屋使用费应为房屋在使用期间的损耗与折旧，一般情况下低于约定租金；如果承租人明知租赁房屋为非法建筑物仍愿意租赁，则表明承租人愿意为此非法建筑物的使用支付以约定租金为标准使用费，那么，承租人当然应该支付以约定租金数额为标准的房屋使用费。

3.因合同当事人为无权处分人引起的无效合同

对于因合同当事人为无权处分人造成合同无效时，房屋使用费应该按照约定的租金数额支付，因为此种情况下租赁合同被认定无效只引起合同双方当事人之间利益关系，不牵扯合同之外的第三人。

（二）租赁房屋添附的装饰装修物的处理问题

我国法律关于添附制度的规定虽有所涉及，但还是不尽完善，都没有明确规定附和后添附物的所有权归属问题，没有真正实现添附制度确定物权归属的目的。笔者认为宜在我国构建动产和不动产附合的规则。该规则包含两个内容：第一，动产和不动产构成附合的构成要件是动产成为不动产的重要成分。第二，动产和不动产附合后，不动产所有权人取得动产的所有权。这样的规制有诸多益处：

首先，装饰装修物的所有权归属得到清晰地界定。根据物权特定的原则，作为所有权客体的物必须具有特定性，一个物只能被一个人拥有。法律作出这样规定的目的在于明确物权的归属，为物权的流转提供便利。如果无此规定，则会造成装饰装修物与房屋构成附合时其所有权与房屋的所有权归属不一致的情况。房屋的一部分上存在另一所有权，这将导致同一物上既有不动产所有权又有动产所有权的情况发生。其次，房屋的所有权能顺利地流转。如果装饰装修物的所有权没有明确的界定，则房屋的流转也存在障碍。当房屋出租人转移房屋所有权或者将房屋进行抵押时，装饰装修物的所有权不能从外观上看出，从而使得房屋所有权的受让人要承受不必要的风险，这不利于房屋所有权的流转。

对于房屋租赁合同无效时因装饰装修物引起的损失赔偿问题。笔者认为，未与房屋形成附和的装饰装修物，所有权归属于承租人所有；己与房屋形成附和的装饰装修物，其所有权归出租人所有。对于未与房屋形成附和的装饰装修物，因其所有权仍归承租人所有，因此承租人可将其拆除取走，对于造成的损失，应由导致合同无效的过错方赔偿。

参考文献：

[1]李荣鑫.房屋租赁合同的诚信原则立法问题研究[D].华中师范大学，2013.

[2]杨博宁.房屋租赁合同中装饰装修物处理问题研究[D].湘潭大学，2013.

[3]段然.剖析房屋租赁合同之维修义务[D].华东政法大学，2012.

[4]李晓晓.房屋租赁合同中装饰装修物的归属及民法利益思考[D].天津师范大学，2012.

[5]张勇.房屋租赁合同争议问题研究[D].辽宁大学，2013.

房屋租赁合同论文 第4篇

关键词：商业房屋租赁合同,签订,问题,探讨

一、绪论

房屋租赁合同在合同法中没有单独设立, 而是以租赁合同一以概之。房屋租赁又可细分商业房屋租赁、工业房屋租赁、住宅房屋租赁等, 随之而来将有相应的房屋租赁合同, 本文仅对商业房屋租赁合同进行探讨。商业房屋租赁合同在法律界并没有严格意义上的定义界定, 本人把商业房屋租赁合同定义为:房屋出租人将房屋提供给承租人用于商业经营活动承租人定期给付约定租金, 并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。

二、商业房屋租赁合同签订中应注意的问题

下面是几个具体的问题, 我分别对可能产生的问题进行了阐述。

1、房屋的性质及产权问题。

目前在实际商业房屋租赁中经常性的碰到房屋性质问题。房屋的性质其实归根结底是土地性质的问题, 土地可分为住宅用地、工业用地、综合用地、商业用地等几类。较早几年, 国家对商业经营用房的性质问题并不是很重视, 而现在非商业性质的房产用作商业经营活动场所时, 在消防验收、营业执照办理等行政审批方面会遇到问题。比如某处工业厂房原来是处于城市当中相对偏僻的位置后来随着城市的发展, 厂房所处位置周边人口聚集, 适合商业经营活动。那么假设租赁了该处厂房用于商业经营活动时, 可能就会碰到消防检查、营业执照办理等个别条件上不能符合要求不能开业而遭受损失。

除了房屋性质外, 还有一个是房屋产权的问题, 在大多数情况我们签订商业房屋租赁合同的出租人一般都是产权人即房产证上载明的所有权人。但是目前因为商业活动的频繁, 承租人由于主客观原因而转行或退市的情况屡见不鲜, 原承租人为了使自己损失降到最低, 把房屋转租出去。另一情况就是所有权人将房产抵押或出售等导致出租人 (所有权人) 变更的情这些情况均会对房屋出租人和承租人产生影响, 因此在房屋租赁合同签订中应当约定, 如承租人转租时必须经出租人书面同意才能转租, 相反承租人也可以约定出租人在变更房屋所有权人时必须保证租赁合同在租赁期内的持续有效。

2、房屋租赁用途及房屋改造装修的问题。

商业房屋租赁的用途当然是只能用于商业经营活动, 但商业经营活动是一个广泛的概念, 零售、娱乐、餐饮等都是商业经营活动。在商业房屋租赁合同中除了约定不得从事非法经营活动外, 还应当约定具体用途。如租赁房屋处在居民区, 而承租人租了房屋用于餐饮经营活动, 那么经营活动产生的油、烟等会对周边小区居民产生影响进而导致投诉不断, 甚至在办理证照时遇到不可逆的问题。

承租人租赁房屋以后, 对房屋进行装修是商业经营活动中常见的一环。同样在商业房屋租赁合同中也应当约定装修的范围, 出租人可以约定承租人不得破坏房屋主体结构, 以减小因房屋装修而对房屋产生的损害。另外还可约定租赁房屋到期后对装修的处理, 是拆除恢复原状, 还是承租人撤出后保留装修归出租人所有等等。

3、租赁期限、租金、费用的问题。

租赁期限是房屋租赁起始日与终止日的期间。按照合同法规定, 租期最长不得超过20年。租金问题, 要明确租金计租的标准, 如年租金、月租金、日租金等, 以及租金的递增、租金的支付方式都要明确约定。租金在实际支付过程中还有一个问题就是税, 即租金是否含税。一般民间房屋租赁仅凭收款收据, 甚至没有凭证, 没有税务部门开具的房屋租赁发票, 但商业经营活动中的房屋租赁发票对于承租人来讲是一个很重要的票据。出租人到税务部门凭房屋租赁合同开具发票时还要缴税, 所以这个问题要在商业房屋租赁合同中明确。

一般在租赁房屋过程中除租金以外还会产生很多费用, 如物业管理费、水电费等, 在签订商业房屋租赁合同时也要写清楚。

4、房屋交付的问题。

要明确房屋交付的时间, 以便承租人计划相应的工作。房屋交付时出租人和承租人应当有一个交付记录, 比如水表、电表的起始度数, 租赁房屋内的一些设施、设备归属清单等。

三、结论

主体来讲, 本文对出租人和承租人之间签订商业房屋租赁合同提供了有用的参考。促使有效地避免出租人与承租人双方因合同约定不明所带来的不利后果。本文对签订商业房屋租赁合同中的一些问题进行了探讨, 期望能起到抛砖引玉的作用, 然而因为水平和经验有限, 文中不免存在不足和弊端, 未能做到更加详细细致全面的阐述, 缺乏更多事实案例。本文的写作也给自己对法律知识的掌握和运用带来了考验。在这里非常感谢我的工作单位和家人对我学习上的支持。

参考文献

房屋租赁合同(拍租合同) 第5篇

合同编号：

签订地点：

出租方（以下简称“甲方”）：

地址： 电话：

承租方（以下简称“乙方”）：

地址： 电话：

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜协商一致，订立本合同。

第一条

租赁房屋及其附件的名称、数量、质量、用途及现状

1.乙方通过甲方组织的公开招租活动获得标的房屋使用权。房屋位臵为，建筑面积约平方米，结构，租赁房屋用途为经营。乙方必须按照房屋设计用途使用租赁房屋，否则造成租赁合同不能履约的，责任由乙方承担。

2.甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前

对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋。

第二条 租赁期限

租赁期限暂定 年，甲方自 年 月 日起将出租房屋交付乙方使用，至 年 月 日收回。

第三条 租金和租金的支付

1.出租房屋年租金人民币

元（大写：）。

2.租金每年支付一次，先付租金后使用。租金全部交入甲方指定账户（开户行：

，单位：，账号：）。款到甲方账户后甲方应向乙方提供有效收款凭证。

第四条 履约保证金

乙方须在签订合同时，向甲方一次性交纳履约保证金人民 币 元（大写： 元）。本合同终止且无乙方责任后，该履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。

第五条 租赁房屋交付和收回

1.甲方将房屋按现状交付给乙方，经双方交验签字盖章后视为交付完成。

2.租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起 3日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求。逾期未搬离的，甲方有权自行处理，涉及相关费用在履约保证金中扣除，不足部分由乙方承担。乙方对房屋的

装修装饰无偿归甲方所有。

3.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及装潢的最终使用状态，不得故意破坏，不得留存物品或影响房屋的正常使用。

第六条

租赁期间费用承担

1.租赁期间，房屋和土地的房产税、土地使用税由甲方依法交纳。

2.租赁期间，租赁房屋发生的水、电、燃气、暖气、通讯、收视、互联网、卫生、物业管理费以及房屋、附属物、相关设施设备的日常维修费等所有费用，均由乙方承担，并直接向有关管理单位交付。

第七条 房屋及附属设施的维护

1.甲方应保障该房屋及附属设施主体结构交付时处于安全适用状态，房屋主体结构由甲方负责维修，其他由乙方负责维修并承担全部维修费用。属于甲方维修范围的，甲方应在接到乙方书面通知后十日内组织维修；属于乙方维修范围的，乙方也应在发现后十日内组织维修，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方阻拦甲方维修的，视为乙方违约，甲方有权解除合同；房屋及附属设施设备使用过程中的日常维护、安全管理由乙方负责，因之产生的费用由乙方承担。

2.乙方如对房屋进行室内外装修，须事先征得甲方的书面同意后，方可施工。此施工如需向政府相关部门报批，可以以甲方的名义申报，但报批、验收工作及费用由乙方承担，甲方应积极予以协助。对于乙方装修、装饰、改善和增设的他物，甲方不承

担维修义务。

3.乙方应合理使用并爱护房屋及附属设备，因乙方原因造成毁损灭失或发生故障的，由乙方负责修理、更换或按市场价赔偿，具体方式由甲方决定；乙方拒绝的，甲方有权自行维修或购臵新物，费用由乙方承担。

第八条 房屋的转租

乙方不得以任何形式转租、分租、出借所承租房屋。第九条 合同解除

（一）有下列情形之一的，本合同自动解除，双方互不承担责任：

1.该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的； 2.该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的； 3.因自然原因导致该房屋毁损、灭失，或者被鉴定为危险房屋的。

因上述原因而解除合同的，租金按照实际租赁时间计算，不足整月的，按天计算，多退少补。若因前款第1、2项解除合同，根据政策规定如对该房屋装修、装饰给予甲方拆迁补偿的由乙方享有。

（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同： 1.未按约定时间交付房屋，经乙方催告后20日内仍未交付的； 2.交付的房屋危及人身安全的。

（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：

1.未按约定期限支付租金达20日的；

2.未经甲方书面同意擅自改变该房屋用途的；

3.擅自装修、装饰、拆改变动房屋或改变其主体结构的； 4.转租、分租、出借、转让该房屋或以其他方式将该房屋让与他人使用的；

5.利用该房屋存放危险物品或有违法、违规行为的； 6.逾期20日未支付按本合同约定应当由其承担的费用的； 因上述情形解除租赁合同，乙方在租赁房屋内添臵的装修装饰资产无偿归属甲方所有。乙方有上述情形之一的，自甲方终止合同的通知到达乙方时，本合同立即终止。

第十条 合同期满

合同到期前，乙方若愿意继续承租的，应按照相关规定参加新一轮房屋拍租竞标，在同等条件下享有优先承租权；若乙方未能中标，应按约定及时清场搬离，归还甲方房屋。

第十一条 违约责任

1.甲方未按约定时间交付房屋的，每逾期一天，应按年租金的5‰向乙方支付违约金；乙方未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按年租金的 ‰向甲方支付违约金。

2.乙方有本合同第九条第三款第2、3、4、5项约定情形之一的，除甲方有权解除合同外，还应向甲方支付 个月租金作为违约金；若对方遭受的损失数额超过违约金数额的，还应赔偿该超过部分。

3.乙方有本合同第九条第三款第6项约定情形的，除甲方有

权解除合同外，乙方还应补交齐所有的费用、滞纳金、罚款等款项，否则，甲方有权从履约保证金扣除；给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿。

4.租赁期内，甲方需提前收回出租房屋的，应提前 日通知乙方，退还剩余租赁期对应的租金，并向乙方支付 个月租金作为违约金；租赁期内，乙方需提前退租的，应提前 日通知甲方，且应向甲方支付 个月租金作为违约金。

5.乙方未在第五条第2款约定期限内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按年租金的5‰向甲方支付违约金。

6.乙方未按约定支付违约金，甲方有权从履约保证金中直接扣除，不足部分乙方应予以补齐。

7.本条约定不影响违约方按照本合同其他条款应履行的义务与应承担的责任。

第十二条 争议解决方式

因履行本合同发生的争议，由双方当事人协商解决；协商或调解不能解决的，依法向金寨县人民法院起诉。

第十三条 其他约定事项

1.租赁期内，乙方对承租房屋进行装修、改造，应以不影响房屋主体结构安全为准，装修施工前，乙方必须向甲方提交详细的设计方案及图纸，并须经甲方书面同意后方可施工。

2.租赁期内及乙方逾期返还期间，租赁房屋及附属设施设备范围内的消防、防盗等工作由乙方负责，若发生消防事故、失窃

等致甲方或任何第三方人身、财产损害的，一切责任由乙方承担。

3.本合同未尽事宜，经双方共同协商签订补充协议，补充协议内容与本合同不一致的，以本合同为准。本合同和补充协议中未规定的事项，遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

4.本合同经双方负责人或授权代表签字、盖章后生效。甲、乙双方自觉接受财政部门的监督管理。

5.本合同一式叁份，甲方壹份，乙方壹份，省产权交易中心金寨分中心备案壹份，均具有合同法律效力。

出租方（章）： 承租方（章）：

法定代表人： 法定代表人：

委托代理人： 委托代理人：

联系电话： 联系电话：

买卖房屋未过户 合同是否有效 第6篇

分歧：对于本案涉及的房屋买卖合同是否有效，能否支持原告的诉讼请求，有两种不同意见。一种观点认为，原告林某购买房屋后未到有关部门办理产权过户手续，违反了法律的规定，该房屋买卖合同无效，原告诉请符合法律规定，应予支持。另一种观点认为，原告林某已支付购房款，被告李某亦将其所有的房屋产权证明交给了原告，双方签订的合同已发生法律效力，且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定，因此，合同合法有效。原告林某诉请于法无据，应予以驳回。

评析：笔者同意第二种意见，理由如下：

房屋买卖后，双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见，正确认定房屋买卖合同的效力，成为解决问题的关键。

我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”另外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一審法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。

融资租赁合同若干问题探讨 第7篇

一、融资租赁合同的特征

第一, 融资租赁合同必然与另一个买卖合同相互依存。融资租赁合同本身是指出租人购买承租人指定的标的物, 提供给承租人使用、受益, 承租人支付租金的合同。可见, 融资租赁合同与买卖合同二者具有同一标的物, 出租人为了将标的物出租给承租人, 必然先与出卖人签订买卖合同。也就是说, 买卖合同的签订系基于融资租赁合同履行的需要, 同时也是履行融资租赁合同的必要条件。

第二, 融资租赁合同应当采用书面形式, 此点不同于《合同法》中规定的一般财产租赁合同。我国《合同法》确定了当事人订立合同的形式多种多样, 包括书面形式、口头形式, 还可以是其他形式。但融资租赁合同应当采用书面形式, 不能采用口头形式。笔者认为, 这主要是因为融资租赁合同本身较为复杂, 融资数量较大、租赁期较长、涉及当事人数量较多及其在经济活动中影响较大等。

第三, 融资租赁合同在确定和交付标的物方面都有其特殊性, 具体说来, 融资租赁合同的履行需要出租人作为买受人, 与出卖人签订买卖合同来实现, 这里的买卖合同标的物的确定及数量、质量等均由承租人来确定, 而并不取决于买受人, 这是融资租赁合同在标的物确定方面的特殊性。基于融资租赁合同签订的买卖合同中, 出卖人不向买受人交付标的物, 而是由承租人检查验收、领受标的物。

第四, 融资租赁合同往往牵涉三方当事人。签订融资租赁合同双方即出租人和承租人, 当然为融资租赁合同纠纷案件的当事人, 而根据1996年5月27日最高人民法院出台的司法解释《关于审理融资租赁合同纠纷案件若干问题的规定》第一条:“融资租赁合同纠纷案件的当事人应包括出租人、承租人。供货人是否需要列为当事人, 由法院根据案件的具体情况决定。供货合同中有仲裁条款的, 则不应当将供货人列为当事人。”对此, 笔者的理解是如果仅为承租人与出租人之间的欠租纠纷, 而不涉及其他, 也就没有必要将供货人列为案件的当事人。

第五, 融资租赁合同的租金, 除当事人另有约定的以外, 应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。这与一般的财产租赁合同有所不同。

第六, 出卖人不履行买卖合同义务的, 可以由承租人行使索赔的权利。基于融资租赁合同签订的买卖合同中, 合同的当事人为出租人和出卖人, 根据合同的相对性, 出卖人不履行合同义务, 索赔的权利应由出租人行使。但是, 由于买卖合同是否得到完全正当的履行, 直接涉及承租人的利益, 为此, 法律规定出租人、出卖人、承租人可以约定, 出卖人不履行买卖合同义务的, 由承租人行使索赔的权利。另外, 由于承租人更了解买卖合同中对标的物的约定, 法律如此规定有利于纠纷的解决。

第七, 融资租赁合同中出租人和承租人可以约定租赁期间届满租赁物的归属, 这与一般财产租赁合同不同。当事人可以自由约定以支付租金的方式在租赁期满时获得租赁物的所有权或者支付租赁物残余的价值购买租赁物而取得其所有权、将租赁物返还给出租人或以预定的租金继续承租租赁物, 等等。

第八, 融资租赁合同中在租赁物的瑕疵担保责任方面也有特殊规定。《合同法》做了明确规定:“租赁物不符合约定或者不符合使用目的的, 出租人不承担责任, 但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。”

二、融资租赁合同和保留所有权分期付款买卖合同的区别

1.二者的交易目的不同

在融资租赁合同中, 出租人仅将标的物的使用收益权移转给承租人, 其目的是取得租金, 而在租赁期满后租赁物的所有权是否发生转移, 尚需出租人与承租人之间的特别规定;保留所有权的分期付款买卖合同中, 买受人的交易目的是取得标的物的所有权, 而出卖人的目的则是取得价金。

2.当事人的权利义务不同

在保留所有权的分期付款买卖合同中, 出卖人必须对租赁物承担瑕疵担保责任。而如前所述, 在融资租赁合同中, 出租人仅在承租人是依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的时候, 承担瑕疵担保责任。

3.合同履行完毕后二者标的物所有权的归属不同

合同履行期届满后融资租赁合同中必须有特别约定, 承租人才可于租赁期满时取得租赁物的所有权;而保留所有权的分期付款买卖合同, 一旦合同所规定的条件成就, 标的物的所有权便当然移转买受人所有, 无需另订协议。

三、国融资租赁目前面临的主要问题

一是我国融资租赁市场上信用缺失, 信用体系有待完善。相较于美国租赁业租金回收率平均高达99%, 中国融资租赁租金的回收不容乐观。在相关的市场调查中, 租赁企业关心的问题, 拖欠租金占第一位。

二是相关立法有待健全。法律制度不健全, 无法可依。随着融资租赁业务的发展, 租赁纠纷日益增多, 由于日前我国还没有专门的租赁立法, 使租赁机构权益不能得到应有的保护;缺乏信用保险制度, 由于融资租赁的租赁对象价值大、租赁期长, 承租人一旦欠租, 将使租赁机构承担巨大风险, 严重的欠租问题给我国投资环境带来了不良影响, 危及我国租赁业的生存与发展。

综上所述, 融资租赁虽然在我国已经具有一定的规模, 产生了一定的影响, 但目前仍存在着一些问题制约着融资租赁业的发展。因此, 我国应该尽快采取措施, 使融资租赁发挥其自身的优势来促进我国经济的健康快速发展。使人们对融资租赁合同有更深一层的认识。这不仅有利于对合同进行分类和管理, 而且对于确保融资租赁的法律适用和维护当事人权益也具有非常重要的意义。

摘要：融资租赁是市场经济发展到一定阶段而产生的一种适应性较强的融资方式, 是20世纪50年代产生于美国的一种新型交易方式。文章通过对融资租赁特征等方面的分析, 对这种新兴的融资方式进行了初步探讨。

关键词：融资租赁合同,特征,区别

参考文献

[1]史燕平.国际租赁的理论和实务[M].北京:对外经贸大学出版社, 1996.

[2]徐杰, 赵景文.合同法教程[M].北京:法律出版社, 2000.

[3]程卫东.国际融资租赁法律问题研究[M].北京:法律出版社, 2002.

[4]郭明瑞, 房绍坤.新合同法原理[M].北京:中国人民大学出版社, 2000.

[5]梁慧星.融资租赁契约法性质论[J].法学研究, 1992, (4) :57.

[6]吴光炳, 谌才杰, 朱湘建.现代租赁概论[M].北京:中国财政经济出版社, 1998.

农村房屋买卖合同效力问题分析 第8篇

一、农村房屋交易的主要方式

房屋买卖合同是房屋买卖双方间签订的一种具有法律效益的协议, 其主作用是保护买卖双方的合法权益, 并保证交易的公平合理性。然而, 由于我国农村房屋买卖的形式较为复杂特殊, 且我国现行法律中并未对此做出明确规定, 使得我国农村房屋买卖长期存在纠纷问题, 其中主要的纠纷形式有以下三种:

(一) 本村村民间的买卖

我国相关法律中规定, 本村村民享有在该村购买宅基地的权力, 因此本村村民间的房屋买卖是受到法律保护的正当行为。但为了保证买卖双方的合法权益, 避免交易过程中的利益纠纷, 买卖方应签订一定的法律合同, 对交易过程中的各项内容进行明确的规定和执行。

(二) 本村村民与外村村民间的买卖

根据我国法律法规规定, 将宅基地在不同村镇间进行转让属于违法行为, 因此本村与外村间的房屋买卖不具有法律效力, 应当严格禁止。但我国的法律对这方面的规定也存在着一定漏洞, 例如条文中只规定了禁止宅基地的买卖, 并没有禁止房屋的买卖。这给部分纠纷案件的判定和调解带来了一定困难。

(三) 农村村民与城镇居民间的买卖

我国虽并未有法律规定禁止农村居民将房屋转让给城市居民, 但在许多国家公文中都明确指出了不允许城市居民向农村村民购买房舍。这一规定在经济发展的角度来看弊大于利, 因此在未来可能会做出一定调整。但在当前, 城市居民应当遵守国家规章制度, 不在农村购买宅基地。

二、农村房屋交易的现状

(一) 农村房屋买卖合同的形式

一般农村房屋买卖合同中, 至少有一方当事人是本村村民, 另一方可能是本村村民, 也可能是外村外民或城镇居民。而出卖房屋的农民中有的已有宅基地, 这些宅基地符合或不符合国家规定的宅基地标准的情况都有。另外有些出卖房屋的农民已在集体落户, 且并未分到宅基地。

(二) 农村房屋买卖的现实

农民出售房屋主要有以下几种原因。第一, 筹钱。房屋对于农民来说其实是很重要的, 一般不到迫不得已的情况下他们是不会出售房屋的。当他们遇到疾病需要就医或者生意失利而又没有别的方法可以筹到钱, 出售房屋或许是可以帮助他们解决当前问题的最好方法。第二, 一户多宅。有的农民因继承多处房屋, 或者强占宅基地违章建房等, 却未充分利用, 出售房屋也就必然了。第三, 农民进城务工, 或者国家征地修路等原因迁进城里, 于是也就将农村的房屋出售。第四, 一些城市居民喜欢在农村购进房产, 或用于休闲娱乐或等房屋升值, 这种情况也屡见不鲜。

总而言之, 在这个市场经济大环境下, 有需求必有供给, 农村房屋买卖行为也日渐增加。由于没有完善的法律条文规定农村房屋买卖交易行为, 使其产生众多利益纠纷。既不能有效地保护国家的土地资源, 又不能保障农民安定的生活。

三、现行法律规定的不完善

(一) 现行法律对财产所有权的规定

根据法律规定, 国家保护公民的财产所有权, 其中房屋属于公民的私有财产。公民对私人财产具有处分的权利。因此, 受法律保护, 公民对房屋既有享受的权利, 也可以对其进行处分, 包括出卖的方式。另外, 对于农民处分房屋行为, 法律并未出台禁止条文。

(二) 现行法律对宅基地使用权的规定

农村房屋所占的宅基地是属于集体所有的, 而不是个人的, 农民之所以可以获得宅基地的使用权, 是因为其作为集体组织一员。宅基地使用权指农民可在集体所有的宅基地上建房使用、居住的权利。另外, 相关法律规定, 除法律规定外, 宅基地不可抵押、其使用权不可转让或用于非农业建设。从而可以得知, 宅基地不可以自由流转, 依照房地一致的原则, 农村房屋也不可自由买卖。

从现行法律规定来看, 法律条文之间存在着种种矛盾和冲突。这是导致农村房屋买卖产生纠纷的根本原因。

四、争议观点

就农村房屋买卖纠纷案件的审理, 不同地区法院作出不同审判结果也常常发生。甚至同一地区上下级关于此类案件的规定也不尽相同。由于关于农村房屋买卖的法律规定的漏洞和冲突, 使得此类案件主要产生以下两种结果:

其一:法院认为农村房屋买卖合同无效。主要是因为此行为违反了法律法规的强制性原则。房屋所使用的宅基地属于集体所有土地, 集体所有土地, 除法律规定外不得抵押、转让或用于非农业建设。而且, 农村房屋不可以向城市居民出售。假如法院认可农村房屋买卖合同, 那么人们会认为农村房屋与城市商品房一样, 是可以转让的。这样必然会使得一些农民失去宅基地使用权, 而让另外一些非集体成员获得宅基地使用权。另外, 势必会让一些人看到这其中的利益, 从而非法强占宅基地, 进行交易。进而使得国家土地遭到非法利用。目前, 在许多农村, 超标准的占用宅基地的现象已经很普遍。对于我们这样一个人口众多, 土地资源稀少的国家是不利的。因此, 法院认为农村房屋买卖合同无效。

其二:法院认为农村房屋买卖合同有效。根据合同法规定, 只要符合合同有效要件的合同就是有效的。只要合同当事人双方按照自己真实的意愿订立合法的合同, 对双方即是有法律效力的。相关法律规定, 农民出售现有房屋后, 不可以再申请宅基地, 除此之外, 对于将现有住宅改为经营场地的, 除不批准新的宅基地以外, 从经营当日起, 收取土地使用费用。由此可以看出, 法律并未禁止农村房屋买卖, 隐含着出售农村房屋是合法的。因此, 只要农村买卖合同符合合同有效要件的要求, 那么法院就认为农村房屋买卖合同是有效的。

五、解决方案

笔者认为, 农村房屋买卖行为是有效的。

农村房屋是农民的合法的私有财产, 公民对自己的合法私有财产有享受、处分等权利, 处分权利包括进行转让、赠予和出售。国家依法保护公民的合法财产, 因此, 农村房屋买卖行为是受法律保护的。如果农村房屋买卖合同符合合同有效要件的要求, 那么该合同就是有效的。

假如房屋可以买卖了, 那么接下来面对的就是宅基地问题。

笔者认为, 假如在宅基地上设立租赁权, 或许就可以解决当前问题了。租赁是一种债权与债务的关系, 由当事人订立租赁合同而产生的。《合同法》中关于租赁合同规定, 出租人将租赁物租给承租人使用, 在租赁期间收取费用。但租赁期限不可超过20年, 但是到期后可以续租。

另外, 对于出售方来说, 假如他所有的宅基地面积符合国家规定标准, 那么他可以得到购买方所交的宅基地租金;假如超过国家规定标准, 那么他应向土地所有的集体缴纳多余宅基地的租金;假如低于国家规定标准, 那么他有权利向土地所有的集体申请补偿不足的宅基地。这样, 可以杜绝强占宅基地行为。

六、小结

农村在宅基地上设立租赁合同, 农村房屋买卖其实只是买卖的宅基地上的房屋, 而宅基地是租给对方。这样, 承租人需向出租人支付租金。因为, 宅基地是农民作为集体组织一员合法且无偿取得的, 是农民生存的基本保障, 因此应受到法律的保护, 享受合法权利。这样既可以保护国家土地资源, 也可以保障公民的利益。房屋买卖合同效力的认定直接关系到农村居民的经济利益, 因此必须得到政府部门的高度重视和妥善解决, 只有这样才能充分保障农村居民的合法权益, 从而维护社会的稳定。

参考文献

[1]李婷.农村房屋买卖合同效力问题研究[J].法治与社会, 2013, 4 (09) :127-128.

[2]李建英.探析农村房屋买卖合同效力问题[J].佳木斯教育学院学报, 2013.05 (03) :15-16.

房屋租赁合同论文 第9篇

首先, 对身为银行工作人员的曹毅也对金融相关法律研究的必较透彻, 而表示敬佩。同时, 对“租赁司法解释对银行业的影响”中的观点:“今后对于出租人出卖租赁房屋提前通知承租人的合理期限’, 应当认定为15日”持反对意见。其理由如下, 原作者在“租赁司法解释对银行业的影响”中, 提出上述观点的依据为:“最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释” (以下简称“租赁合同司法解释”) 第二十四条第三项 (而非原文所称“ (三) 款”) 规定的“出租人履行通知义务后, 承租人在十五日内未明确表示购买的”承租人丧失优先购买房屋权。应当明确此15日即为法律上所称的“除斥期间”, 而非法律上所规定的出租人将出卖房屋的事实通知承租人的“告知期限”。笔者纵观现行法律, 还未有明确规定通知义务的“合理期限”究竟是多长时间, 也推断不出具体的时间来。原先, 唯一出现有3个月通知期限的司法解释, 即1988年4月2日法 (办) 发【1988】6号“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行) ”第118条规定:“出租人出卖出租房屋, 应提前三个月通知承租人, 承租人在同等条件下, 享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的, 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该解释规定的3个月通知期限, 实践中包括司法机关在内的绝大多数人都普遍感到时限太长, 不利于买卖交易的进行, 进而影响发挥物的效用。故在1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国合同法》, 未再明确规定3个月期限, 而是在该法第二百三十条规定了:“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利。”为了与国家法律规定相一致, 最高人民法院于2008年12月8日在《关于废止2007年底以前发布的司法解释 (第七批) 的决定》中, 将上文所提“最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行) ”第118条给废止了。所以说, 原作者混淆了出租人履行通知的“合理期限”与承租人享有优先购买权的15日的“除斥期间”, 若不予及时纠正, 很易误导读者。

另外, 笔者认为, 原“租赁司法解释对银行业务影响”一文的另一观点:“抵押权人与出租人协商折价、变卖或者拍卖抵押房屋实现抵押权时, 属于出租人出卖房屋的方式, 按法律及《司法解释》的规定, 承租人有以同等条件优先购买抵押的租赁房屋的权利, 而这种权利的行使不会影响抵押权人实现债权, 而不论抵押权的设立是在租赁合同成立之前或之后”也值得怀疑。笔者的观点是:抵押权与承租人的优先购买权发生冲突时, 应当区分抵押权是成立在租赁合同成立之前还是之后二种情况。若租赁合同在抵押权设定之前的, 原“租赁司法解释对银行业的影响”一文的观点是正确的;但若是抵押权成立之后, 原作者的观点就站不住脚, 因为抵押人将房屋抵押后又将房屋出租的, 则出租人与承租人的“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”, 法律依据为《中华人民共和国物权法》 (以下简称《物权法》) 第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的, 原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的, 该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定。同时, 《租赁合同司法解释》第二十条第一项规定的除外情形:“房屋在出租前已设立抵押权, 因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的, 人民法院不予支持。既然先抵押后出租, 租赁关系都不得对抗已登记的抵押权, 且物权变动后承租人也无权请求受让人继续履行原租赁合同, 那么, 后设立的租赁关系的承租人也就不能享有优先购买权。所以说, 在此种情况下, 抵押权人与抵押人协商以抵押物抵债时, 抵押权人有法定的优先权, 而负有抵押负担的承租人则不享有优先购买权。

至于《租赁合同司法解释》第二十二条规定的“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务, 应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的, 人民法院应予支持。”虽然该条未指出租赁关系与抵押权的设立谁在先, 但结合《租赁合同司法解释》第二十条第 (一) 项和《物权法》第一百九十条之规定, 该条规定使用的前提条件理应为先设定租赁而后设定抵押。同样, 对于《租赁合同司法解释》第二十三条所规定的“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋, 应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的, 人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”, 笔者认为其前提条件亦应为存在依法成立的无任何负担的租赁关系, 而不包括事前负担有抵押权的“租赁关系”。因为, 从上边所分析“租赁合同司法解释”第二十条第一项的规定来看, 在抵押权设立在先时, 后设立的租赁关系便不能对抗已设立的抵押权, 即租赁合同都理应解除而对受让人无效, 那么派生的优先购买权当然也随之无效而无法行使。

附带需要提及的是, 作为银行等金融机构面对租赁设定在先而抵押权设立在后时, 如何生法变被动为主动, 即让自己抵押权的行使不受租赁关系的影响呢?笔者作为常年担任南阳市农村信用联社的法律顾问, 一向建议金融机构在办理此类房屋抵押贷款时, 应当结合《中华人民共和国合同法》的规定去寻找答案。也就是使得新签的房屋抵押合同附加一定条件, 若承租人申请用已出租房屋抵押贷款时, 必须让出租人与承租人协商一致同意, 在抵押合同到期时, 承租人放弃剩余租赁权及其优先购买权, 于是抵押权人就享有无负担的抵押受偿权了。否则, 银行等金融机构就不同意发放贷款或让担保人 (债务人或第三人) 另找担保物后再贷。

以上为笔者的个人见解, 如有不妥, 敬请爱好金融法律的朋友们再次指正!百家争鸣, 相互提高!

摘要：作者对《中国律师》发表的曹毅所写的《浅析房屋租赁合同纠纷司法解释对银行业务的影响》一文提出了自己的一些见解。

房屋租赁合同论文 第10篇

(一) 案情概述

二零零九年九月曾某与金伟杰房地产实业有限公司订立了《某市商品房买卖合同 (预售) 》购买某市某区一处房屋, 建筑面积53.33平方米, 总金额795868元。出卖人应当在2009年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付买受人使用;出卖人应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内, 申请该商品房项目的房地产初始登记;买受人委托出卖人办理《房地产权证》, 出卖人应当在该商品房交付之日起210个工作日内 (不超过210个工作日) 到房地产登记机构为买受人办妥产权登记, 并将以买受人为产权人的房地产权证交付买受人;如因出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限办妥并取得《房地产权证》的, 出卖人应自逾期之日的次日开始, 每日按该商品房总价款0.05%的标准向买受人支付违约金, 至买受人实际取得《房地产权证》之日止;附件七本合同补充协议第四条, 由于政府行为 (包括但不限于规划变更等) , 导致出卖人不能按照约定时间办理房屋产权证书, 出卖人虽经最大限度的补救仍无法避免, 双方同意, 出卖人可以不承担由此产生的违约责任。

合同签订后, 曾某向金伟杰公司支付了购房款785868元。金伟杰公司于2010年9月28日将所售的商品房交付给曾某使用, 但至今未为曾某办妥房地产权证。

(二) 诉讼双方主张

原告主张:金伟杰公司向原告支付迟延办证违约金 (每日按购房款795868元的万分之五计, 从2011年8月9日起计至曾某实际取得所购房屋的房地产权证之日止) 。

被告主张:金伟杰公司抗辩称因政府行为导致不能办证, 应免责。金伟杰公司认为某市城市规划局自行制定的座标用地规划红线图中红线与座标不一致, 导致涉案房产项目无法通过规划验收, 令金伟杰公司不能办理涉案房产房地产权证, 明显是政府行为造成的, 属于金伟杰公司可以免责的事由。

(三) 法院判决

法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定作出判决:自本判决发生法律效力之日起十五日内, 金伟杰房地产实业有限公司向曾某支付迟延办证违约金 (每日按购房款795868元的0.05%标准计, 从2011年8月9日起计至本判决发生法律效力之日止;如曾某于本判决发生法律效力之日前取得《房地产权证》, 则违约金计至曾某实际取得《房地产权证》之日止) 。

二、案例分析

从本案案情来看, 原告与被告争议焦点为被告金伟杰公司对其迟延办理涉案房屋产权证书是否因政府行为而免责的问题。

我国的民事法律对不可抗力制度做出了明文规定。《民法通则》第107条:“因不可抗力不能履行合同或造成他人损害的, 不承担民事责任, 法律另有规定的除外。”在《合同法》中第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的, 根据不可抗力的影响, 部分或全部免除责任, 但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的, 不能免除责任。本法所称不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第118条指出“:当事人一方因不可抗力不能履行合同的, 应当及时通知对方, 以减轻可能给对方造成的损失, 并应当在合理的期限内提出证明。”可见, 我国现行法律承认不可抗力制度。但是“合同法学和侵权行为法学都研究不可抗力, 但有关不可抗力的概念和性质、不可抗力的范围、不可抗力的效力等, 学者们均存较大分歧”。[1]

第一、双方当事人可否约定不可抗力条款。

《合同法》第117条第2款规定:“本法所称不可抗力, 是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”但该条既未列举不可抗力事件的类型, 也未规定当事人可以在合同中约定不可抗力事件的范围。王利明教授认为:“各国《合同法》都规定了不可抗力是合同的免责事由, 但是有关不可抗力的内容和适用范围则很难由法律做出具体规定, 这就需要当事人在合同中订立不可抗力条款, 具体列举各种不可抗力事由和范围。”[2]有的学者认为:“有关不可抗力的规定不属于强制性规范。由于合同的权利义务可由当事人自己议定, 故当事人可通过在合同中设定担保条款的方式规定不可抗力所造成的损害由债务人承担;或与此相反, 当事人也可约定债务人对不可抗力之外的其他原因造成的损害不承担责任。”[3]笔者认为, 在私法领域, 对于在法律上并没有明文禁止的事项, 对于立法没有规定或规定不明确的部分, 可以由当事人订立不可抗力条款。所以该案件中, 双方当事人是可以基于意思自治, 根据具体的情况约定不可抗力的事项。

第二、政府行为是否可以纳入不可抗力条款。

案件中双方当事人, 在补充协议第四条中约定了, 由于政府行为 (包括但不限于规划变更等) 导致出卖人不能按照约定时间办理房屋产权证书, 出卖人虽经最大限度的补救仍无法避免的, 出卖人可以不承担由此产生的违约责任。双方将政府的行为归为了不可抗力的条款当中, 当作免责条款。

金伟杰公司提出相应的证据证明是由于政府的客观原因造成了某市城市规划局自行制定的座标用地规划红线图中红线与座标不一致, 导致涉案房产项目无法通过规划验收, 令金伟杰公司不能办理涉案房产房地产权证, 明显是政府行为造成的, 属于金伟杰公司可以免责的事由。

结合我国《合同法》第117条第二款和《民法通则》第153条明确规定为“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的情况, 对案件进行逐一分析。

关于“不能预见”。在合同订立时, 当事人无法预见怎样的情况会在何时何地发生, 从而导致合同不能履行。预见能力应以社会一般人的预见能力为准, 除在特定情况下需要专业知识时, 以拥有专业知识的特殊主体的预见能力为准。在本案中, 可以清楚的看出, 在曾某和金伟杰公司签订合同时就已经不能按照约定时间办理房屋产权证书的情况做出了预测, 在条款中写明了关于政府行为可能造成的履行不能的情况, 说明这是可以预见有政府行为影响合同履行的情况。

关于“不能避免”。在合同履行过程中, 不能避免的事情应当是当事人无论采取何种措施, 均不能防止或躲避该客观情况的出现, 此事件的发生是必然且直接导致合同无法继续履行。案件中, 双方当事人在将政府行为写入条款的同时也就对将来发生的情况有所预见和避免, 这也就相应的要求一方当事人应该对该事件有应对的措施, 不能只是一味的对该情况有预测, 但是并没有具体的防止不利行为的发生的方法和措施。

关于“不能克服”。“凡是基于外来因素发生的, 当事人以最大谨慎和努力仍不能防止的事件为不可抗力;如果事件的发生是客观的, 但当事人能够预见而未预见, 或未尽最大努力加以防止, 则不能判断未不可抗力。”在该案件中, 金伟杰公司的确未按约定为曾某办妥房地产权证, 不能按时按要求的履行义务, 是在金伟杰公司在自身能力之外和受到的外部政府的行为的局限下双重因素作用下而不能达成目标, 构成违约, 这是符合不可抗力的要求。但笔者认为, 但凡要符合不可抗力的条件, 必须对不能预见、不能避免并不能克服这三个要件都必须充分满足, 所以, 在前两个要件不满足的情况下, 我们不能认定政府行为是属于不可抗力条款。

第三、对于政府行为作为不可抗力条件的免责情形。

在合同补充协议中的“不可抗力条款中”, 有明确写明出卖人虽经最大限度的补救仍无法避免, 双方同意, 出卖人可以不承担由此产生的违约责任。金伟杰公司提交的某市规划局某分局《关于“德雅轩”项目规划验收问题的复函》写明“国土房管部门核发的《某市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致, 该问题直接影响该建设工程的规划验收”, 可见涉案房屋不能按照约定时间办理产权证书确有政府行为因素存在。但依照双方签订的合同中规定, 在政府行为导致金伟杰公司不能按照约定时间办理房屋产权证书的情况下, 金伟杰公司要经最大限度的补救仍无法避免的才可以不承担由此产生的违约责任。

根据案件资料, 某市人民政府2006年颁发的《穗国用 (2006) 第1100047号国有土地使用证》以及某市国土资源和房屋管理局2006年颁发的《穗国土建用字[2006]第103号建设用地批准书》的附图均清晰显示用地红线范围包含了金鱼塘26、28、30号未拆迁部分, 即是说作为专业房地产开发企业的金伟杰公司早在2006年就知道或应当知道上述复函中所提及的“国土房管部门核发的《某市房屋拆迁公告》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》的用地红线范围不一致”的问题, 但金伟杰公司直到完成涉案工程的2010年7月才向相关政府部门提出异议要求解决上述问题, 客观上推迟了政府部门发现并解决上述问题的时间, 最终造成了办理涉案房屋产权证书时间的拖延, 且金伟杰公司未在与曾某签订商品房预售合同之前或合理期限内将因出现上述政府行为可能不能按照约定时限办理房屋产权证书的相关情况及时告知曾某。

由此可见, 在出现政府行为导致不能按期办理涉案房屋产权证书的情况下, 金伟杰公司的行为并未达到合同约定的“经最大限度的补救仍无法避免”的程度。作为合同的一方当事人且作为专业的房地产公司, 了解必要的政府行为应该是其所应履行的义务。但是因为自身的原因而没有做到。金伟杰公司对于应知而未知所导致的没有履行合约的行为属于在主观上有过错, 没有尽到应尽的合同的注意义务, 所以是不能免除金伟杰公司迟延办理涉案房屋产权证书的违约责任。这里的案件中怎样的情形才可以作为免责情形, 出卖人所作出的最大限度的补救的标准应该怎样衡量。笔者认为应该以出卖人的履约能力、专业水平作为参考的标准、并考虑具体案件中的利益平衡的问题。同时, 应该将“具体的事件类型出发, 综合考量事件对合同履行的影响, 将政府行为有条件、分类型地纳入不可抗力范围, 符合不可抗力制度的目的和社会经济生活运行的实际。”

三、结论

综上所述, 不可抗力作为不履行合同的免责制度。案例中合同双方约定了不可抗力的免责条款, 是意思自治表现。但是即使是在约定了不可抗力的情形, 依然避免不了合同履行过程中难以预料的各种行为的发生, 对于判定能否适用不可抗力的条款, 认定日益复杂多变的政府行为与不可抗力的关系, 需要我国在合同法中做明确的规定。切不可让政府行为演变成恶意违约方免责的屏障, 但同时也不能让合同双方当事人为了难以预料的政府行为而买单。

摘要：我国《合同法》款规定了不可抗力免责制度。但是对于当事人能否在合同中约定不可抗力条款、确定不可抗力的范围等具体事项, 《合同法》中没有明确规定。本文对实践中发生的一起商品房买卖关系涉及到的不可抗力的情形进行分析, 探讨案例中双方约定的政府行为是否能将不可抗力作为免责的事由。

关键词：政府行为,不可抗力,意思自治

参考文献

[1]王利明.合同法研究[M].北京:中国人民大学出版社, 2003:470.

[2]尹田.法国合同法[M].北京:法律出版社, 1995:315.

约定赠与子女房屋的合同可否撤销 第11篇

[评析]本案争议的焦点是羅文在离婚协议中约定将自己所有的房屋赠与儿子罗志浩的行为是否有效?首先,根据我国《合同法》规定,赠与合同是一方的意思表示到达对方,合同即成立。但合同成立并不表明合同生效。根据我国《合同法》的规定,赠与合同以交付赠与标的物为生效条件。其次,我国《合同法》第187条:“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续”的规定,本案中要使罗文赠与房屋的行为生效,须得在房屋产权部门办理房屋产权过户手续。故本案中的赠与合同虽然成立但却未生效,罗文并没有丧失对其房屋的所有权。再次,《合同法》规定,除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与或者经过公证的赠与外,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因此,本案罗文可以撤销对罗志浩的赠与,要求返还房屋。

点评律师:张立君

房屋转租合同无效情况下的处分原则 第12篇

2010年9月, 曹某欲将其承租的餐厅转租给周某。商谈中, 曹某出示了其与房东南消公司的《租赁合同》, 合同约定:1、租期为2006年1月4日至2012年1月3日, 租金136万元/年;2、未经房主书面同意房屋不得转租他人。落款处, 南消公司经办人一栏为陈某签名。曹某一再承诺可以转租、续租, 为消除周某顾虑, 曹某找来南消公司经办人, 同时也是自己的好友陈某, 参与谈判。陈某表示:只要曹某将转租、续租书面报告公司, 就绝对没问题。

2010年9月7日, 在陈某在场且未提出异议的情况下, 曹某与周某签署了《转租协议》。协议约定:1、租金136万元/年;2、租期为2010年9月8日至2015年9月7日;3、转让费135万元, 周某一次性买断曹某在该标的内的所有物品。该物品按五年折旧, 如由曹某原因造成合同终止, 则按照已经使用年限剩余部分比例退还;4、押金20万元。同日, 周某按约定一次性支付转让费、押金, 预付一年租金。

《转租协议》签署后, 周某投入30万元装修改造。曹某按时向房主交付租金, 但并未向房主提交任何报告, 房主开具的租金发票上承租人仍为曹某。

2011年8月, 周某收到消息:南消公司对曹某转租一事并不知情, 且不同意转租;2012年1月后租金将不低于250万元/年。

周某找到曹某, 希望继续履行《转租协议》。曹某称如2012年1月4日后继续使用该房屋, 年租金必须涨到250万元以上。周某不同意, 向曹某提出对自己预计至租赁期满的经营损失和装修投入进行赔偿。曹某称, 房主涨租金并非其过错, 故不承担任何赔偿。2011年9月周某继续占用房屋, 并拒付租金。

2011年11月, 曹某将周某告上法庭, 起诉周某归还房屋, 支付拖欠租金及违约金直至房屋实际交还之日。

接到诉状后, 周某提起反诉, 诉请:确认《转租协议》无效;判令曹某返还转让费、押金;判令曹某承担装修损失和预计经营损失。

庭审中, 原告申请陈某作为证人, 陈某当庭表示:南消公司尽管没有书面同意转租, 但已默许转租事实。经周某申请, 法庭将南消公司作为第三人纳入庭审。南消公司法定代表人到庭参与庭审, 当庭表述:1、陈某11年2月已离开公司, 不能代表公司, 公司从未同意转租;2、由于租赁物门头一直悬挂原告招牌, 且缴纳租金的主体系原告并未改变, 故公司一直认为原告在持续经营, 对原告转租一事不知情。

原告 (被反诉人) 辩称:本案应适用最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 (以下简称“房屋租赁合同司法解释”) 第15条, 认定:1、《转租协议》未超出《租赁合同》期限部分有效, 被告应按约支付租金和违约金。2、《转租协议》超出《租赁合同》期限部分无效, 但被告明知原告无权超期转租而签订《转租协议》, 相关损失应被告自行承担。

被告 (反诉人) 辩称:1、《转租协议》自始无效、整体无效;2、原告主张租金和违约金无法律依据;3、原告应按《合同法》第58条, 返还被告财产, 赔偿被告损失。

法庭归纳争议焦点:1、《转租协议》是否有效?2、被告的损失范围?被告的损失由谁承担?

案情分析

一、未经权利人许可或追认, 原被告签署的《转租协议》自始无效、整体无效, 被告无需承担“违约责任”

首先, 从南消公司陈述表明, 南消公司从未认可或追认原告对诉争房屋的转租行为。根据《合同法》相关规定, 未经他人许可或追认, 无权处分他人财产所订立的合同属无效合同。因此《转租协议》无效。

其次, 《房屋租赁合同司法解释》第15条, 是以“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时”为前提。本案中南消公司对原告转租行为并未予以认可或追认, 因此本案并不适用该司法解释, 《转租协议》自始无效、整体无效。

第三, “违约责任”的承担是以合同有效为前提, 由于《转租协议》自始无效、整体无效, 相关违约条款当然不再有法律约束力, 被告无需承担所谓“违约责任”。

二、根据《合同法》第58条, 合同无效的, 双方应当首先相互返还财产, 对返还财产已不具有实际意义的, 应当折价补偿, 由此造成一方损失的, 有过错方应当予以赔偿, 双方都有过错的根据缔约过程中过错责任大小予以分摊

(一) 被告应向原告退还房屋, 原告应返还其收取或占有的被告财产

被告应在2012年1月4日前, 基于合同无效的处理原则, 向原告退还房屋;而原告在《转租协议》订立之日起收取或占有被告的转让费135万元、“租金”136万元、押金20万元, 也应一并返还。

(二) 被告应向原告支付2010年9月8日至实际迁出之日的房屋占有使用费及转让费折价部分

本案中, 由于被告自2010年9月8日至实际迁出之日, 实际占有并使用诉争房屋, 因此被告应当根据《房屋租赁合同司法解释》第五条的规定参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。

转让费部分, 由于双方在订立缔约之初, 已达成了关于转让费的折价处理意见, 因此可以参照《转租协议》相关条款折价计算。但需要说明的是, 参照适用并不等于该等条款单独生效。之所以可以参照适用, 主要是考虑到双方在订立合同之初对转让费分摊原则有过合意, 这样处理较为公平合理, 可有效地解决矛盾化解纷争。

(三) 《转租协议》无效, 继续承租已不可能, 被告的损失应当予以赔偿。但需要明确的是:1、损失的范围?2、如何分担?

被告提出原告应赔偿其预期的经营损失和装修损失。从性质上看, 预期的经营损失属间接损失, 装修损失是直接损失。根据合同法的相关规定和目前大部分的司法实践, 合同无效产生的损失赔偿并不包含间接损失。对被告投入的装修损失, 如果双方对其价值存有争议, 可以进行司法鉴定确认。

本案中, 《转租协议》签订过程中, 原被告双方都存在明显过错。原告始终未能提供房主同意转租的书面材料, 虚假承诺转租续租, 甚至恶意串通陈某试图强调其合同履行的可能性, 有悖诚信过错较大。被告在明知原告没有得到房主书面转租许可情况下, 轻信原告承诺, 没有尽到缔约过程中的审慎义务。可见, 双方对损失的产生都负有责任, 相比较而言, 原告的责任更大。