房屋租赁合同纠纷分析论文范文-盘古文库

房屋租赁合同纠纷分析论文范文第1篇

[摘要] 《合同法》对合同成立和生效分别作出了明确规定。合同成立是指合同当事人就合同主要条款达成了协议。而合同生效是指当事人订立的合同得到法律的认可,依法发生法律效力。合同成立与合同生效,两者之间既有紧密联系又有本质区别。虽然一般情况下合同成立时生效,但合同成立显然不等于合同生效,它们是两个完全不同的概念,各有不同的法律要件。

[关键词] 合同成立合同生效

我国原合同方面的法律均未明确区分和规定合同成立与合同生效,实践中也未将合同成立与合同生效加以区别。现行《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)对合同成立与合同生效分别给予详细具体规定,明确区分了合同成立与合同生效。

一、合同成立

合同成立是指合同当事人就合同主要条款达成了协议。《合同法》第25、32、33、36、37等条款针对不同情况,就合同成立分别做出了规定。原则上“承诺生效时合同成立。”但除口头合同外,合同成立的具体情形主要有:第一,双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人采用书面形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章是合同成立;第二,签订确认书时合同成立。当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的,可以在合同成立之前要求签订确认书。合同自签订确认书时成立;第三,实际履行时合同成立。采用书面形式订立合同,在签字或盖章前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,合同成立。

二、合同生效

合同生效是指当事人订立的合同得到法律的认可,依法发生法律效力。关于合同生效,根据《合同法》规定,主要情形有:第一,自合同成立时生效。绝大多数合同成立与合同生效是一致的;第二,批准、登记时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,自批准、登记时生效;第三,条件成就时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效;第四,期限届至时生效。当事人对合同生效约定附期限的,自期限届至时生效。

绝大多数情况下合同成立与合同生效是一致的,即自成立时生效,但并非都是一致的,合同生效的第二至第四种情况与合同成立显然不一致。如合同的批准或登记,当事人签订的合同须经有关部门批准或者登记,合同才能生效。换句话说,有关部门的批准或登记是合同的生效要件。在此情况下,合同成立在前,生效在后。如果合同未经批准或者登记,尽管当事人就合同条款达成了协议,但不管当事人意志如何,合同并不能生效。

特别值得探讨的是,合同须经批准或者登记才生效的情形,实务及理论界对《合同法》第44条第2款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”长期存在误解。对此,必须注意以下情形:第一,必须是法律、行政法规对此所作的规定,而不是部门规章、地方法规作出的规定;第二,法律、行政法规明确规定合同“自登记之日起生效”。即一方面法律、行政法规明确规定“登记”作为合同的生效要件,合同未经登记仅仅成立而不生效;另一方面,法律行政法规明确了合同生效的时间,即“合同自登记之日起生效”的文句。如果法律、行政法规虽然规定合同需经批准或登记,但未明确规定合同“自登记之日起生效”,那么该批准或登记就不是合同生效或有效要件。如《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其它权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”第三,某些法律、行政法规规定的登记制度并非合同登记,而是物权性登记,即该类登记为合同标的物所有权或其他物权变动的生效要件,而不是合同本身的生效或生效要件。事实上,司法实践及理论对有关登记制度及合同效力的误解多数集中在此方面,将该类物权登记往往与合同生效或有效相混为一谈。《物权法》第23条规定,“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。”因此,诸如《土地管理法》第12条、《城市房地产管理法》第60条第3款等规定的登记属于物权权属变更登记,而不是合同生效登记。对于房地产等买卖合同,登记与否对合同本身是否生效、是否有效不产生任何影响,登记仅仅关系到所有权、使用权等转移效力。

三、合同成立与生效的区别

合同成立与合同生效,两者之间既有紧密联系又有本质区别。虽然一般情况下合同成立时生效,但合同成立显然不等于合同生效,它们是两个完全不同的概念,各有不同的法律要件。二者的区别表现在以下几个方面:

1.合同的成立与生效体现的意志不同

合同的成立仅仅反映的是当事人的意志,即完成了要约与承诺的过程,双方当事人之间就合同的主要内容达成合意,体现了合同自由原则,合同是否成立、能否成立取决于当事人的意志。合同的生效反映了国家的意志,即国家法律对已成立合同的一种法律认可或称价值判断,它体现了国家对合同关系的干预。合同成立后,能否产生效力,能否产生当事人所预期的法律后果,并不是当事人意志所能决定的,它取决于法律对该合同的态度和评价,体现了国家对合同所作的肯定或否定的评价。即使合同已经成立,如果不符合法律法规规定的生效要件,仍然不能产生法律效力。违法的合同不但受不到法律保护,甚至可能依法制裁当事人。

2.反映的内容不同

合同的成立与生效是两个不同性质、不同的范畴。合同的成立属于合同的订立范畴,解决的是合同是否存在的事实问题,属于对合同的事实上的判断。而合同的生效属于合同的效力范畴,解决的是已经存在的合同是否符合法律规定,是否具有法律效力的问题,属于法律上的判断。判断合同是否有效,其结果则有生效、无效、效力待定、可变更、可撤销等多种情形。合同的成立只需当事人对合同主要条款在表面上意思表示一致,而不问其意思表示背后的真实性和主要条款的合法性。而合同生效的确认既要审查当事人的主体合法性,当事人的意思表示是否真实,又要审查合同内容的合法性。

3.合同成立与生效的构成要件不同。

合同的成立,是订约当事人就合同的主要条款达成合意,即合同因承诺生效而成立。笔者认为,合同的一般成立要件只需订约任意思表示一致即可。“意思表示一致”的标志就是“承诺生效”。《合同法》对合同生效的构成要件并没有做出明确的规定。一般认为,合同生效的条件是:(1)行为人具有相应的民事行为能力(主体合格)。(2)意思表示真实。(3)不违反法律或社会公共利益。

4.合同成立与生效的效力及产生的法律后果不同

《合同法》第8条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”合同成立以后,但合同尚未生效的,当事人不负担给付义务。合同生效后,当事人必须依据合同的约定履行合同义务,否则,债务人依法及合同约定承担违约责任。债权人也有权依法向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁,要求强制履行。

合同成立与合同生效是否相同,有无区别,不是一个纯理论问题,它直接关系到当事人因订立合同而形成的权利和义务能否得到法律的认可和保护。如果二者不一致,合同虽成立但未生效,当事人不必履行合同,继而不存在违约责任等。如果合同成立等于合同生效,当事人应全面履行合同,否则就应当承担违约责任。

我国原有立法及司法实践,由于未区分合同成立与合同生效,因而也未区分合同不成立与合同无效,由此产生了一些问题。如将已成立但未生效的合同,一律按无效合同处理,因而产生大量的无效合同,致使合同当事人订立合同的目的落空,即不利于当事人,也不利于市场经济。另外由于未区分合同不成立与合同无效,故将合同不成立作为无效合同对待,而合同无效与合同不成立的法律后果完全不同。在合同不成立的情况下,有过错的一方当事人应根据缔约过失责任制度,即《合同法》第 42 条规定,承担民事赔偿责任。在合同被确认无效的情况下,依据无效合同的法律规定,不仅产生民事责任,如赔偿损失等,而且过错方依法可能要承担行政责任,如追缴财产,构成犯罪的,将依法追究刑事责任。因此,区分合同成立与合同生效,从而区分合同不成立与合同无效,对司法实践具有十分重要意义。

四、《合同法》第8条规定之探讨

值得探讨的是《合同法》第8条之规定。该条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”笔者认为,第8条之规定是将合同成立制度以合同生效制度加以规定,从而否定了《合同法》第44、45、46 条等有关合同生效的法律规定,也因此混肴了合同成立与合同生效。既然合同成立后即对当事人具有法律约束力,应当按照约定履行义务,并不得擅自变更和解除,那么有关合同生效的法律规定就失去了应有的作用和意义。但正如上面所述,只有生效的合同才对合同当事人具有法律约束力,合同虽成立但未生效,对当事人并无约束力,亦自然不存在合同变更或解除。

既然《合同法》已明确区分并分别规定了合同成立与合同生效,那么,第8条之规定与有关合同成立及合同生效之规定显然缺乏统一性和协调性,也使得合同成立与合同生效的法律规定的作用和意义被第8条之规定一笔勾销。从合同法全部内容分析,该条所要表明的意思,事实上已在《合同法》第四章、第五章、第七章等相关章节做了详细规定。因此笔者认为,第8条之规定不但无任何积极意义,反起消极影响。为解决理论上特别是实践上的理解与适用不一,避免引人误解,给司法实践造成混乱,应当删除第8条,至少应做适当的修改。

参考文献:

[1]王利明崔建远:合同法新论总则.中国政法大学出版社,1996年版

[2]王家福主编:民法债权.法律出版社 1991年版

[3]陈安生主编:涉外经济合同的理论与实务中国政法大学出版社,1994 年版

[4]王利明崔建远:合同法新论总则.中国政法大学出版社,1996年版

房屋租赁合同纠纷分析论文范文第2篇

对于已经陷入感情破裂的旋涡，急于解脱婚姻桎梏的男女双方来说，可能在离婚时并未对相应房产进行处分，会在离婚后对夫妻共同财产再行分割，当下社会，这一行为很常见。但离婚时协议约定将房产赠与子女，事后一方反悔，其又能否提起分割之诉？或者以其他形式实现撤回赠与的意思表示？

为了生计大房置换小套

胡先生与韩女士1997年结婚，婚后育有一子，现年15岁。婚姻期间，夫妻共同购置本市商品房一套，产权登记在胡先生一人名下。2011年，胡先生与韩女士因感情破裂而协议离婚，离婚协议约定儿子随胡先生一起生活，由胡先生直接抚养，韩女士不承担孩子的抚养费用，登记在胡先生一人名下的房产，胡先生与韩女士均放弃所有权，归儿子一人所有，韩女士搬离该房屋。

离婚后，胡先生带着儿子一起，度过了一段平静的生活，儿子也逐渐从父母离婚的阴影中走出来。但好景不长，因胡先生无固定工作，靠低保维持生计，随着儿子日常生活、教育开支不断加大，胡先生愈发感觉到压力，生活也随之陷入窘境。

因离婚时约定给儿子一人所有的这套房屋面积相对宽裕，胡先生因此萌生了一个想法，是否可以将现在居住的房产出售后置换一个小套，这样换来的房屋差价可以供儿子生活学习。主意打定，胡先生很快联系房屋中介、挂牌售房、签订居间买卖协议、收取首笔售房款，因为房屋登记在胡先生一人名下，所以胡先生在进行上述出售行为时，没有受到任何阻碍，但就在即将完成产权过户的关键时刻，事件的发展出现了意外。

走漏风声上演分割之诉

韩女士在一次偶然的机会中得知胡先生售房的消息，备感气愤，找到韩先生质问，认为其售房行为侵犯了儿子的合法权益。理亏的韩先生只能如实陈述售房的原因，并希望能得到韩女士的谅解，但韩女士坚持认为胡先生在未同其商量的情况下，做出如此重大的决定，是一种无耻的欺骗行为，所以坚决不同意卖房。因双方无法达成一致意见，而胡先生与买家签订的房屋买卖合同履行在即，韩女士立即委托律师提起离婚后财产纠纷之诉，并将房屋进行财产保全，限制了房屋的产权转移。

此时，胡先生已收取买家100万元的购房款，因房屋被诉讼保全限制转移，因此无法将房屋过户给买家，而一旦无法按时完成过户，胡先生的行为将构成违约，面临承担总购房款20%违约金的风险。

权衡利弊之后，韩先生在法官的建议下，与韩女士进行协商，韩女士提出条件，可以撤销诉讼并配合办理产权过户，但条件是要将售房款中的58万元汇至其账户，由其保管，且这笔钱可以用于日后为儿子买房。韩先生同意了该方案。韩女士在收到58万元后遂撤诉，胡先生也因此得以顺利将房屋过户给买家。同时按照约定，2013年2月，韩先生即要和儿子搬出房屋，因此另购置一个小套房屋的计划成了胡先生的当务之急，但就在胡先生联系韩女士协商购房的时候，事件的发展再次令胡先生措手不及。

男方无奈向“帮女郎”求援

为协商购房事宜，胡先生拨打韩女士的手机，但不是忙音就是关机，偶尔接通电话，得到的答案是另定时间协商，便匆匆挂断电话。胡先生情绪激动时，会指责韩女士的不仁行为，但会得到韩女士更强烈的反驳，认为是胡先生不仁在先，现在对其失去信任。

事情到此已经非常清楚，在房屋价值被变现为58万元现金后，随着亲情的退却及对金钱的掌控所带来的愉悦，韩女士已不愿意将58万元拿出来为儿子买房。胡先生无奈之下，向上海教育电视台“帮女郎”节目组求援，节目组遂委托“帮女郎”律师团——上海观庭观盛律师事务所对本案进行分析。本着客观、公正的原则，律师团提炼了本案的焦点问题，并由余庭律师做了法律分析。

1. 韩女士是狠心妈妈还是正当维权？

有公众认为，本案的房屋在胡先生与韩女士离婚时已作出明确约定——归儿子所有，所以胡先生与韩女士已经不存在财产纠纷，韩女士提起离婚后财产纠纷并无道理。

余律师：涉案房屋虽登记于胡先生一人名下，但系婚后夫妻双方共同购买，系夫妻共同财产。韩女士与胡先生离婚时约定该房屋归儿子一人所有，这是一种将房屋共同赠与儿子的意思表示，而韩女士提起离婚后财产纠纷之诉实为韩女士作为赠与人之一撤回对儿子赠与的意思表示。房屋属于不动产，根据《物权法》规定，不动产赠与适用登记主义，当房屋过户至儿子名下时赠与才生效，未办理过户手续之前，胡先生或韩女士作为赠与人均有权撤回赠与，所以韩女士并非恶意阻止胡先生的交易行为，只因该房屋涉及她一半的权益，胡先生擅自变卖房屋涉嫌转移财产，她是为保护自己的合法权益而提起诉讼。

2. 离婚后，韩女士是否有权参与管理儿子的生活和财产？

有公众提出，韩女士与胡先生离婚后，儿子与胡先生共同生活，所以胡先生是儿子的监护人，由胡先生照顾儿子生活，管理儿子的财产，韩女士无权干涉。

余律师：韩女士与胡先生离婚后，虽然彼此不再有互为配偶的身份关系，但他们是儿子监护人的身份不因婚姻关系的解除而消失，即离婚后韩女士与胡先生均为儿子的监护人。儿子虽与胡先生一同生活，但胡先生仅为儿子的直接抚养人，与韩女士作为儿子的监护人并不矛盾，故胡先生为儿子利益管理、处分儿子个人重大财产时应当与同为监护人的胡女士协商处理。韩女士如果认为胡先生出售房屋的行为侵犯了儿子的合法权益，除撤回赠与外亦可提起诉讼。

3. 58万元售房款该归儿子还是母亲？

有公众表示，售房款58万元是受赠房屋转化而来的，故58万元仍然归儿子所有，韩女士与胡先生所达成的新的财产约定，违反第一份离婚财产协议约定，是损害儿子利益的合同，应属无效合同。

余律师：韩女士提起离婚后财产纠纷之诉表明撤回对儿子的房产赠与，故胡先生取得购房款42万元、韩女士取得购房款58万元系两人对于共同财产的重新分割并已履行完毕。韩女士收到58万元后承诺给儿子重新购房，是一个新的赠与的意思表示。但与之前赠与房产不同，该现金系动产，动产赠与适用实际交付主义，即当韩女士将58万元现金全部交给儿子，儿子接受58万元时赠与才发生法律效力，否则赠与并未生效，韩女士依然有权选择不为儿子买房。

节目组与律师团齐唤亲情回归

如果没有胡先生售房的行为，若韩女士不配合办理过户，则胡先生可以对韩女士提起履行离婚协议约定之诉。由于已发生售房行为，双方就售房款分割达成新的协议，导致新的法律关系产生。

现在，韩女士收取了58万元，并拒绝将该笔款项用于为儿子购房，是以实际行为表示撤回赠与，虽然韩女士承诺过为儿子购房，但该承诺仅是一个口头约定，不具有强制履行的效力。造成如今的局面，胡先生本身就存在一定过错，他不应该在韩女士不知情的情况下，单方面出售房产。因此，若韩女士明确表示拒绝为儿子买房，从法律角度来讲，并无较好的方案予以救济。

对此，“帮女郎”节目组提出建议：这本是一起离婚后家庭财产的处分争议，虽然双方已经离婚，但孩子毕竟是无辜的。明明父母健在，却即将面临无家可归的境况，何等凄凉？对未成年人的心理健康也很不利。因此建议胡先生和韩女士念及亲情，主动协商解决孩子的居住问题。

律师团也提出，双方应回归理性，为孩子权益着想。本着最初财产处分方案的精神，进行协商并化解矛盾，共同为孩子购置一套可栖身的房子。

栏目主持人：成韵 chengyunpipi@126.com

编者按：“帮女郎”是上海教育电视台的一档著名节目，2013年，她来到了《检察风云》杂志。栏目选取发生在百姓身边的真实案例，以案释法。让百姓了解更多与自身工作、生活息息相关的法律，避免陷入误区，或及时寻求救济。本栏目获得了“帮女郎”节目组及其律师团上海观庭观盛律师事务所的鼎力支持。

从内容到形式，“帮女郎”的栏目和节目既各有特色，又互为补充，还会不时联动。比如，与节目相关案例的一些前期预告、后续追踪，以及与读者、观众的各类互动，也会经常出现在《检察风云》杂志及其官方网站和微博上，敬请期待。

房屋租赁合同纠纷分析论文范文第3篇

摘要：近几年来，随着我国新农村建设不断推进，旧村改造、小城镇建设步伐不断加快，小产权房大量出现。其中很大一部分是农村集体组织成员在拆迁以后以宅基地优惠价购买的自住楼房。剩余部分则是通过买卖等方式被城镇居民购买。然而，随着各地房地产持续升温，小产权楼房不断升值，部分卖房人开始企图以诉讼的方式追讨小产权房。本文通过对我国目前小产权房的现状研究、小产权房屋买卖转让合同的效力来对小产权房买卖进行分析，希望能对我国小产权房以后的出路有一定的参考作用。

关键词：小产权房买卖合同效力

一、小产权房屋及其性质

所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权。地权即土地使用权，中华人民共和国宪法规定，中华人民共和国每一寸土地归国家所有，中华人民共和国公民对土地拥有使用权，任何人没有所有权。房权就是房屋所有权，也就是特定主体对房屋所享有的所有权，故房产权也是属于物权的一种。房屋产权本身并无大小之分，\"小产权\"只是目前社会上形成的一种说法，小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做\"乡产权房\"，又叫\"小产权房\"。根据房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化为两种类型，第一种是经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在满足集体经济组织成员的住房需求后将余房以自己名义出售给本集体之外的人的房产权。第二种是集体经济组织未经审核批准程序，在其自有的农用地上修建的房屋① 。

由于小产权房牵涉到各方面的利益，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇。在小产权房纠纷案件中，涉及的第一问题就是农村宅基地使用权的性质问题②。在产权确定的过程中，是否具有该房所在村的集体经济组织成员身份是个至关重要的问题。我国的宅基地使用权主要有以下四个特点：1.身份性。只有本集体经济组织成员才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性。3.有限性，一户只能拥有一处宅基地，且其面积不得超过标准。4.无使用期限限制，在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可一直使用下去。虽然我国禁止宅基地使用权的流转，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。法院审理认为，根据房地一体的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但它可以随着房屋一同转让。如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。但是，如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有。

二、有关小产权房屋转让合同的效力的意见

随着小产权房纠纷的大量出现，小产权房屋买卖合同的效力究竟如何引起学者的广泛探讨。关于其效力，大体出现两种声音：\"无效说\"与\"有效说\"。

（一），\"合同无效说\"其主要依据有三，来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。

其一，《土地管理法》第62条规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化。第63条规定：\"农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。\"该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，农村房屋卖给城市居民的行为被法律禁止，转让合同无效。

其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，用益物权是一种不完整、受限制的所有权。故此，其上所盖房屋流转条件理应受到限制。其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。

其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定：\"农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。\"2007年 12月30日《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或\"小产权房\"。如果放任该类房屋自由转让，会破坏原有的房地产市场的交易秩序、引发社会矛盾，不利于社会与发展。

（二），\"合同有效说\"的理由也有三个：

其一，1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》规定：\"社员有买卖房屋的权力。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地所有权仍归集体所有。\"这一规定明确了农民享有买卖房屋的权利。

其二，所谓物权，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。既然农村房屋的所有权归属村民，那么村民对其房屋本应享有绝对的支配权。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，该规定本身违背了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能。且该文件本身的效力在物权法之下，故应以物权法为准。

其三，合同无效的判定应当以《合同法》中规定的合同有效要件为标准。《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。

三、结论

由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备普通商品房的使用性质而并不具备其法律性质，所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对其是无效的。虽然，目前我国尚没有任何一部法律对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题作出明确的规定，但民法通则第六条规定：\"民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。\"因此，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》都属于目前的国家政策，其明文禁止买卖小产权房，也就是说小产权房买卖合同都是无效的。

目前，由于小产权房与商品房之间的巨大价格落差使其有市场广阔并且数量众多、形式多样使其已初具规模。而且，我国城镇化不断加深客观上形成了两个截然不同的房地产市场，小产权房问题到了必须解决的时候。但是，小产权房与商品房的差别不只体现为房价，而是两种完全不同的土地所有制度。我国不可能在短期内将小产权房占有的农村集体土地全部征收为国有土地，将小产权房全部转变为大产权房使其能向商品房一样拥有产权证，公开合法的上市交易。解决小产权房问题是一项艰巨而且不容许出现任何差错的任务。因此，学者及司法实践者们应该在立足于现实的基础上，从各个角度出发需找解决小产权房问题的途径。在小产权房问题上，我认为既要看到小产权房的负外部性，又要看到小产权房的积极意义，才能彻底的解决这一问题，造福广大社会民众。

注释：

①刘江涛，张波.产权房的影响、产生根源与整治对策初探[J].中国房地产金融，2008，（3）.

②卢现祥，朱巧玲.新制度经济学[M].北京：北京大学出版社，2007.

参考文献：

[1]卢现祥.新制度经济学[M]武汉：武汉大学出版社，2004.

[2]王重润.小产权房的历史地位及其出路[EB/OL].

[3]严峰，小产权房法理分析与解决途径，《新疆人大》 2012年第1期

[4] http：//blog.soufun.comr22625613/2920516/artieledetail.htm，2009-02--01.

房屋租赁合同纠纷分析论文范文第4篇

【摘要】随着司法实践的不断深入和社会关系的日益复杂，民事争议与行政争议交叉在一起的纠纷日益剧增，理性地构建其解决机制实为必要。对民事与行政交叉案件处理机制的设计不可简单划一，应对交叉案件作出类型划分，适用不同程序，以实现纠纷解决的效率化。同时，应完善相应的法律与制度建设。

【关键词】民事诉讼行政诉讼交叉案件审理模式

问题的提出

民事与行政争议交叉案件的产生。行政诉讼是指公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益而提起的诉讼；民事诉讼是指当事人之间因民事权益矛盾或者经济利益冲突，向人民法院提起诉讼，人民法院立案受理，在双方当事人和其他诉讼参与人的参加下，经人民法院审理和解决民事案件﹑经济纠纷案件和法律规定由人民法院审理的特殊案件的活动，以及在这些诉讼活动中所产生的法律关系的总和。从静态的角度来看，民事、行政案件很难存在交叉问题。但在审判实践中，行政诉讼与民事诉讼交叉问题却经常存在。

2004年9月，德州市人民政府依据申请人李世俊提交的其与李德友的房屋买卖协议及相关申请材料，为李世俊颁发了德集用［2004］字第072号《集体土地使用证》。同村村民李世刚不服，申请行政复议，山东省人民政府以鲁政复决字［2005］6号复议决定予以维持。李世刚不服，认为诉争土地上的房屋是自己向李德友购买，德州市政府不应为李世俊颁发土地使用证，于2005年5月19日向法院提起行政诉讼，要求撤销德州市人民政府颁发给李世俊的土地使用证。而在此前，李世刚已向法院提起民事诉讼，要求确认其与李德友房屋买卖合同的法律效力以及确认李世俊和李德友签定的房屋买卖合同无效。法院以行政案件的审判须以相关民事案件的审理结果为依据，而民事案件没有审结为由，于2005年8月3日裁定中止行政诉讼。2006年6月德州市中级人民法院作出终审判决，认定李德友与李世俊的房屋买卖协议有效，李德友将房屋卖于李世刚的行为自始无效。行政诉讼遂恢复审理。

本案是一起典型的民事、行政交叉案件,该案在审理过程中形成三种意见：第一种意见认为行政诉讼审查的是被告的登记行为，是形式审查，经审查该登记行为程序不违法，就应该维持。第二种意见认为即使登记程序合法，现在房屋和土地权属有争议，土地使用证在审理民事争议时是优势证据，必然对争议另一方不利，行政诉讼应该先行撤销，使民事争议回复到登记前的状态。民事审判确认权属后，再重新申请登记。上述两种意见都不主张中止行政诉讼。第三种意见认为存在争议就撤销，有可能导致最终是正确的登记行为被撤销，本案土地争议来源于房屋买卖，民事争议是行政争议的前提和基础，应中止行政诉讼，先由民事审判确认房屋买卖合同的效力，解决民事争议，这也是合议庭的最终意见。

民事与行政交叉案件的类型。实践中采用何种模式，应根据案件的具体情况和其自身性质来选择不同的审判模式。实践中比较常见的案件大致有两类：一类案件是由民事争议引起的，无论是民事诉讼抑或行政诉讼，本质是民事争议，民事争议是前提和基础，当事人最关心的也是民事审判结果；另一类案件的性质是行政争议在先，行政争议是核心和焦点，民事争议来源于行政行为，一般采用“行政先行”，同时要求民事赔偿，可采用行政附带民事一并解决，一并审理难处理的，应采用先行政后民事分案处理。

我国民事与行政交叉案件的立法现状

我国民事与行政交叉案件的立法原因。一方面，是由于我国行政诉讼活动中没有规定的问题一般适用民事诉讼法的规定；另一方面，立法机关通过立法活动将一部分民事审判权授予行政机关行使，如《土地管理法》、《治安管理处罚条例》等，这种立法必然产生审判实践中民事、行政诉讼交叉问题。

我国民事与行政交叉案件的立法现状。虽然行政案件和民事案件分开、分别按照各自的程序法规定审理案件，但在行政审判和民事审判实践中，出现了行政争议与民事争议相交叉的客观现象，出现了行政争议案件的审判必须等待民事审判结果为依据的情况，也出现了民事争议案件的审判必须等待行政争议案件的处理结果作为依据的情况。如何处理行政争议与民事争议交叉的案件，在行政诉讼法中没有明确的规定，最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第九十七条规定，“人民法院审理行政案件，除依照行政诉讼法和本解释外，可以参照民事诉讼法的有关规定。”《民事诉讼法》第一百三十六条则规定，“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，中止诉讼。”这条规定是目前司法实践中解决民事行政交叉案件的主要程序法律依据。

对我国民事与行政争议交叉案件审理模式的思考

随着行政管理领域的扩大和行政机关的职能变化，越来越多的行政法律、法规赋予行政机关运用行政手段解决民事纠纷的权力，并且规定相对人对行政处理决定不服可以提起行政诉讼，如环境保护法、治安管理处罚法等，人民法院受理这类案件后，必然要涉及原相对人之间的民事权益。

民事与行政交叉案件的处理方式。

一、民事诉讼中解决行政争议的问题。所谓民事诉讼中解决行政争议，是指民事争议案件的审理和解决是以对相关的行政行为的合法性的审查确认为前提，但该行政行为并非民事争议案件的诉讼标的，却影响着民事案件的裁判结果。这实际上就是前文所陈述的以民事争议为主、涉及行政争议解决的案件。笔者认为，在民事诉讼中，法官应当行使释明权，告知当事人行政行为对案件裁判的影响，征求当事人是否另行提起行政诉讼的意见，请求人民法院对行政行为的合法性进行审查。人民法院主动直接对行政行为的合法性进行审查，在一定程度上是司法权对行政权的逾越，不应提倡。是否对行政行为的合法性进行审查应当由当事人自己主张并承担相应的法律后果。

二、行政诉讼中解决民事争议的问题。行政诉讼中存在民事争议，是指法院在行政诉讼过程中，根据当事人的请求，解决与行政诉讼相关的民事争议的诉讼活动。对于行政民事争议交叉案件，选择什么程序来解决这两种性质不同而又相互交叉的问题，目前存在不同的观点。一种观点认为，行政诉讼中不存在解决民事纠纷的条件，另一种观点认为，在行政诉讼中解决民事争议，不仅符合行政诉讼目的，而且还能体现诉讼经济，方便审理，符合判决的确定性、严肃性原则，有利于维护司法统一等。笔者认为应当分开审理。法院在行政诉讼中主要行使的是司法监督权，对行政机关的具体行政行为只作合法性审查，对违法的行政行为，通常只能判决撤销，由行政机关重新作出具体行政行为，而无法对民事争议作出实体判决；若规定在行政诉讼中同时解决民事争议，对民事争议在行政判决书中作出判决，这不仅违背行政诉讼的目的，而且容易造成程序混乱。若行政诉讼中涉及民事争议，并且民事争议的解决影响到行政争议的解决，法官应该行使释明权，告知当事人就民事争议部分另行提起民事诉讼，中止行政诉讼，待民事争议作出裁判后再行恢复行政诉讼，作出行政裁判。若当事人不另行提起民事诉讼，只是对民事争议部分提出审查的请求，则应先中止行政诉讼，将民事争议部分移送民事审判庭组成合议庭进行审查并作出裁判。

行政诉讼与民事诉讼审理的先后顺序。当行政诉讼与民事诉讼分开审理时，首先要考虑的一个问题，即是先中止行政诉讼还是先中止民事诉讼，先审理民事诉讼还是行政诉讼。

笔者认为，应该根据不同案件的情况分别处理。当因民事行政争议交叉案件引起的民事诉讼和行政诉讼的处理结果不会引起矛盾，也不会产生相互影响和相互依赖时，人民法院就应对民事诉訟和行政诉讼分别进行审理。当因民事行政争议交叉案件引起的民事诉讼和行政诉讼存在因果关系时，人民法院应当中止民事诉讼。当因民事行政争议交叉案件引起的行政诉讼的处理结果必须以民事诉讼的处理结果为前提时，人民法院应当实行“先民后行”。

民事诉讼和行政诉讼基于上述不同的原则、制度、程序，在审判实践中采取行政附带民事诉讼或者民事附带行政诉讼的模式都势必造成在适用法律上的相互冲突问题。在诉讼中，当事人提出异议或法官认为具体行政行为有不合法之处或民事行为的效力存在问题时，民事与行政争议出现交叉后，法官应首先审查行政机关作出的具体行政行为是否已超过了法律法规规定的救济期限，民事行为是否已超过诉讼时效。若不超过，可以告知当事人提起民事诉讼或行政诉讼，若当事人同意提起诉讼，应当先中止原诉讼，待相应的诉讼结果产生后再恢复原诉讼。若当事人提出异议或法官认为具体行政行为有不合法之处或民事行为的效力存在问题后，当事人又明确表示不再另行提起诉讼，法院在民事或行政诉讼中可以一并对具体行政行为的合法性或民事行为的效力作出认定，但对具体行政行为的合法性审查部分必须移送行政审判庭进行审查；对民事行为的效力作出认定部分必须移送民事审判庭进行审查；并依据其所对应的实体法规规范作出判定。即先中止原诉讼，待相应的诉讼结果产生后再恢复原诉讼。这样操作既保证了办案效率，同时又保证了办案质量，是当事人主义诉讼模式和职权主义诉讼模式的完美结合，同时又避免了因认识上的不统一出现民事诉讼认定有效，而行政诉讼又予以撤销的现象。（作者单位：河北省霸州市人民法院）

房屋租赁合同纠纷分析论文范文第5篇

（内文提要）在商品房市场中，以租代售是一种常见的交易方式。然而这种介乎于租赁和购买之间的交易方式，很容易随着房价急涨卖家反悔而产生许多预想不到的问题，给自己“曲线买房”的道路造成大麻烦。

现年53岁的张剑（化名）是一名美籍华人，在美国时就认识了一对同为美籍华人的夫妻黄日新（化名）和柳彦梅（化名）。上世纪90年代初，黄日新夫妇从美国来到上海经营公司。1993年，由于看好中国尤其是上海未来的发展前景，夫妻俩就以18.6万美元的价格在在上海购置了一处高档房产。1995年，张剑也受美国母公司的公司委托来到了上海工作。

以租代售买下朋友住房

正当张剑为在上海工作期间的居住问题而发愁时，黄日新夫妇表示可以将这套正闲置着的房产租给张剑使用，而张剑也非常喜欢这套房子，于是当即提出愿以35万美元的价格，用以租代售、分期付款的方式买下这套房屋，才买了两年多的房子就能获得将近90%的投资回报，黄日新夫妇俩欣然同意。

1995年7月，张剑所在公司与柳彦梅签订房屋租赁合同，约定柳彦梅将名下的房屋出租给公司供张剑居住使用，每月租金6490美元，押金为3个月租金19470美元。同年9月，两人另行签订了一份以租代售协议，约定转让价为35万美元，首付5万美元，其余30万美元分42个月支付。因签约时产权转让存在困难，双方约定42个月之后再办理。

协议期满未能办理产证

签约后，黄日新夫妇将房屋交付张剑居住使用。张剑则按约履行付款义务，首付5万美元中，3万美元由张剑以支票形式支付，另2万美元双方口头约定以租赁合同约定的3个月押金冲抵；其余30万美元，计年利率10%，分42期支付，每月8492美元，扣除当月租金，不足部分由张剑以支票形式支付。就这样，双方的以租代售协议一直持续到了1999年5月，此时张剑实际支付45个月的分期购房款，合计付款总额为41万余美元。合同款项支付完毕后，双方曾一同去办理产权转让手续，但因大产证未能及时办成等原因没有如愿转让。到了2004年，张剑却意外得知了黄日新夫妇已经协议离婚的消息，而这套房产最终归柳彦梅所有，仅仅过了一年，柳彦梅就取得了房屋产权证。张剑得知后，立即要求柳彦梅办理产权转让手续，然而柳彦梅却一直躲着他，一直寻找借口不愿办理手续。

限制出境被告被迫应诉

虽然柳彦梅经常来回于中美两地，但行踪不定，张剑无法约其办理产权转让手续。可看着上海房价越来越高，一直没有名正言顺拿到房屋所有权的张剑还是坐不住了，在多次沟通无果的情况下，张剑最终不得不在2009年5月向法院起诉，要求柳彦梅履行房屋买卖合同，将房屋产权过户给自己。此时张剑才意外知道，原来早在2006年，柳彦梅就已将房屋产权过户给了别人。

眼看着自己无法成为房屋的主人，无奈之下，张剑只能申请变更诉讼请求为要求被告柳彦梅就返还购房款41万美元及相应利息，同时为避免不必要的冲突，张剑也不得不从该处房屋内搬出，在别处租房居住。然而此时柳彦梅又和法院玩起了“躲猫猫”。根据张剑提供的地址，法院迟迟无法将起诉状副本送达给柳彦梅。

“实在没有办法，最后我只能申请限制她出境，这样她回不了美国，自然只能来应诉了。”张剑说道。果不其然，当法院接受张剑的申请，通过公告及外交途径对柳彦梅实施边控措施后，在机场出行受阻的柳彦梅只能前来应诉。

鉴定笔迹原告打赢官司

在法庭上，柳彦梅辩称，当年她与张剑所在公司签订租赁协议后，张剑提出以租代售购买房屋，考虑到这样做有欺骗公司的嫌疑，自己并未同意。之后的以租代售协议自己并不知情，上面的签字也不是她本人所签。因此不同意原告的诉讼请求。柳彦梅还告诉法官，她已从案外第三人处回购这套房屋，并以该房作抵押办理了银行贷款。

得知房屋重新回到柳彦梅的名下，张剑再次将诉讼请求变更为要求柳彦梅配合将该房产权过户登记至自己名下，并申请对以租代售协议上柳彦梅的签名作笔迹鉴定。2010年9月，司法鉴定机构作出鉴定结论，以租代售协议上柳彦梅的签名系其本人书写。

在经过了第二次开庭审理后，法庭认定，根据张剑自1995年至2009年的居住情况、支付房款的支票以及笔迹鉴定结论等证据，足以确认双方签署的以租代售协议是双方的真实意思，且原告已履行了约定的付款义务，因此协议真实有效。柳彦梅在取得房屋产权证后，未按约定配合张剑办理过户手续，反将房屋出售他人，并通过回购向银行设定抵押，从而为张剑取得该房屋产权设置障碍，其行为有违诚实信用原则。

最终法庭判决柳彦梅应将房屋交付张剑使用，并及时结清银行抵押借款注销抵押登记，配合将房屋产权过户登记至张剑名下。

法官点评：以租代售需谨慎

上海市长宁区人民法院民二庭法官孙雪梅

所谓的以租带售方式是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商或房东即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为开发商或房东收取的房租。

以租代售这种房屋交易方式的优点很多。

一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。现在许多人害怕一旦交了款，房子出现了问题，怕开发商或卖家翻脸不认账，出现的房屋质量问题无法解决。而现在的先租后买就有了先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买；反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。

二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。

三是即使租房人不买房，房子本身也没有闲置。开发商和房东依然可以在这段时间内获得租金收益。

事实上，在若干年前房价还没有连续大幅上涨时，以租代售的交易模式很受房屋买家的青睐。但近些年来，由于房价上涨速度过快，使得以租代售的交易模式逐渐退出了新房和二手房交易市场，而在此前房价平稳时期签订过以租代售协议的房屋卖家，此时容易心态失衡，会以种种手段拒绝转让房产或否认协议有效，本文案例就是如此。面对这种情况，只要买家证据充分，完全可以拿起法律武器维护自己的合法权益不受侵害。

理财金手指：借道规避营业税不可取

面对房价的不断上涨，中央也出台了一系列的楼市调控措施，其中很重要的一条就是对投资性房屋买卖征收高额税费，其中金额最大的无疑是高达房价（或买卖差价）5.55%的营业税。

为了规避这笔营业税，有的中介就会以自己为担保，为买卖双方办理虚假的以租代售协议，即买家先以向原房主租房的方式入住，付给原房主房租。等到一段时间后原房主的房屋产权证满五年可不必缴纳（或少缴）营业税后，双方再办理过户手续。此时买家扣除已支付的房租，只需将剩余房款付给房主。

但在房价波动剧烈的大环境下，这种操作方法就需要承担房价波动带来的交易风险，即如果到时房价又上涨了，房东就可能不卖了；反之，如果在中央的强力打压下房价掉头向下了，那买家也可能不买了。因此这种做法对买卖双方都存在很大的风险，极易引起纠纷！这种借道以租代售方式来规避营业税的做法实在不可取。

房屋租赁合同纠纷分析论文范文第6篇

摘要：房屋租赁业的发展日渐迅猛，纠纷日益增多。本文尝试在确保出租人合法利益得到保护的同时，加强对承租人利益的保护，以实现公平正义。

关键词：租赁；优先承租权

作者简介：杨素敏（1988-），女，河北邯郸人，首都经济贸易大学研究生，研究方向：民商法学。

一、问题的提出

引起笔者对优先承租权问题关注的是前段时间来律所咨询的一个客户，该客户是一家餐饮公司的负责人。2009年1月，该餐饮公司与某商贸公司签订商铺租赁合同（以下简称A和B），A公司承租B公司位于昌平区西关路5号的商业楼用于餐饮经营活动，租期截止到2014年8月，合同到期后，如果房屋继续对外出租，在同等条件下A公司享有优先承租权。双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。2014年5月，B公司致函A公司称租期届满后将收回房屋，不再与A续租。A公司认为，根据双方合同约定，只要条件相同，A公司有优先承租权，请B公司将具体续租条件书面告知，但B公司只是强调对该房屋已另有安排，请A公司到期搬出。对该餐饮公司而言，不能续租意味着其在经营过程中投入的巨额装修费用、扩建费用和宣传费用等将化为乌有。而且，迁出广为人知的黄金地段不仅今后的生意要受到影响，这些年建立起的品牌效应和客户群体也很可能流失。

在实践中，承租人和出租人一般都会在租赁合同中约定，合同到期后，如果出租人的房屋继续对外出租，在同等条件下，承租人可以优先承租该房屋。然而，租赁关系在现实中是相当复杂的，而且出租人很容易就可以规避这条约定的限制，例如出租人可以以自用或第三人出更高价格的理由来拒绝原承租人继续承租该房屋的要求，他也可以迟迟不告知原承租人房屋续租的具体条件，等到合同到期后，基于原合同约定的优先承租权也就失去效力，承租人的权利无法得以保护。针对此，承租人优先承租出租人房屋的权利怎样才能得到有效保护？对承租人优先承租权的侵犯具体包括哪些方式等，笔者在以下内容中拟就以上问题做一探讨。[1]

二、优先承租权的概念和法律性质

（一）含义

优先承租权，是指在租赁关系中，原房屋租赁合同到期时，原承租人要求续租的，在同等条件下，原承租人有优先于第三人承租的权利。

（二）法律性质[2]

1.优先承租权是一种债权。原出租人和原承租人之间签有租赁合同，该合同效力无任何瑕疵，且双方在合同中约定有优先承租的权利，是承租人享有优先承租权的前提条件，所以这个权利具有债权属性。众所周知，合同具有相对性，只约束双方当事人，对第三人没有约束力，所以，若善意第三人与原出租人签订租赁合同，则该合同并不会因为优先承租权的存在而无效。

2.优先承租权具有期限性。合法有效的房屋租赁关系是优先承租权存在的基础，在合同到期后，如果出租人有意向继续出租房屋，原承租人在一定期限内作出继续承租的意思表示，当然还要表明愿意承担同等条件，此时原承租人才享有优先承租权。而这个期限并不是永久存在的，如果超过这一期限，原承租人将不能再主张优先承租权。

3.优先承租权并不是一项法定的权利，而是一种约定的权利。根据合同法的意思自治原则，若承租人与出租人在租赁合同中约定了优先承租权，则承租人当然享有优先承租权。对于双方没有在合同中约定优先承租权，承租人是否享有优先承租权，笔者认为，法定的权利需来源于法律的明文规定，才具有普遍约束力，不宜随意类推适用。在目前法律尚未作出明确规定的情况下，若双方当事人未在合同中明确约定该权利，则承租人的优先承租权也就无从谈起。

三、我国对优先承租权的相关规定

到目前为止，我国的法律、行政法规中，对于优先承租权的相关规定还是一片空白，可以说我国在法律层面还没建立起来优先承租权制度。对于优先承租权的相关规定主要散见在一些地方性法规中，①如：《深圳经济特区房屋租赁条例》第42条规定：“租赁期限届满，…在同等条件下，承租人有优先承租权。”同样规定承租人享有优先承租权的还有《上海市房屋租赁条例》第44条，《浙江省房屋租赁管理条例》第38条，《广东省城镇房屋租赁条例》第21条，虽然这些地方性法规已经对优先承租权进行相关规定，但在实务中可操作性并不强，由于缺少更高位阶法律的支持，导致司法审判依据不统一，甚至发生同案不同判的情形，这就给司法保护带来很大难度，导致承租人的权利难以充分实现。

四、国外对房屋租赁优先承租权的立法现状

英国在住宅的租赁立法上和商业租赁的立法上均突出了对相对处于弱势地位的承租人的保护。英国在1927年的《不动产租赁法》中规定，在商业用房的租赁中，承租人在合同到期时，可以就其商誉损失请求予以补偿。到了1954年的《不动产租赁法》，又赋予承租人对于原租赁合同进行更新的权利。这种权利是法律明文规定的权利，是法定的权利，无论当事人在合同中如何规定，均不能排除这一权利的适用。

法国从一战结束后开始关注商业承租人的利益保护，从最初的将商业租赁承租人的续约权纳入法律范畴，经历确认承租人的续展权的法律地位，再到系统的纳入商法典的规定，商业租赁承租人的续展租约的权利被逐渐完善起来。从该制度的规定来看，承租人若想享有商业租赁的续展权，需要满足以下几个条件：（1）承租人必须是商人，且在政府相关部门取得登记；（2）因商事用途而租赁场所；（3）合同期限不得低于9年；（4）承租人应当是营业资产的所有人。满足条件的承租人在商铺租赁到期时，可以申请对原来的租赁关系进行续展，若非承租人的原因导致其不能继续承租该商铺，承租人可以基于其所受到的损害请求出租人给予补偿金。②

不仅英国、法国，世界上还有很多国家已经对承租人的优先承租权做了相关规定，有些国家还将其作为法定的权利予以保护。为了满足社会发展的需求，使我国租赁市场得以健康、稳定的发展，我国应该借鉴国外的立法经验，并结合自身特点，制定出符合国情的租赁制度。

五、建立和完善我国房屋租赁优先承租权的法律思考

（一）明确优先承租权行使的前提条件

1.双方的租赁合同必须合法有效。因为房租承租人之所以享有优先承租权，其前提就是基于合法有效的租赁合同。如果房屋租赁合同存在着重大缺陷或者违反法律规定等事由，该合同就会被撤销或者被确认无效，此时，承租人就不能再基于这样的合同而享有合同中所规定的权益，作为优先承租权行使的基础自然不复存在。

2.出租人决定继续出租所涉房屋。出租人对房屋享有所有权，其当然可以自由处置该房屋，他可以收回自用也可以转让，此时就无所谓优先承租权；只有出租人决定继续出租，才可以讨论优先承租权。但是，现实中出租人可能为了规避这一限制，先以自用的理由收回房屋，而后再出租给他人。为了杜绝这一现象，笔者认为，可以设定一个时间限制，比如三个月，在三个月内出租人再行出租的，原承租人仍然享有优先承租权。

（二）明确同等条件的标准

笔者认为，“同等条件”是指以下几个方面：第一，必须具备同等的价格。如果低于第三人的价格，仍然保护承租人的优先承租权，则势必会损害出租人的权益；第二，支付方式相同，如分期付款和全款支付对于出租人的影响是完全不同的，若原承租人不能提供同等优势的支付方式，出租人应当有权利出租给第三人；第三，其他交易条件等同。若出租人与第三人租赁合同中约定有从给付义务，原承租人同样应当履行该从给付义务。

（三）侵害优先承租权的法律救济

当事人在合同中约定有优先承租权的，若出租人有以下情形之一即视为违约，需赔偿因违约给承租人带来的实际损失。第一，在不通知承租人的情况下承租给第三人；第二，拒不告知承租人续租条件，待原租赁合同期满后出租给他人；第三，出租人以自用房屋为由收回房屋，在三个月内又将房屋出租给他人。

六、结语

我国经济社会的快速发展以及人多地少的特殊国情决定了房屋租赁的发展趋势。随着租赁纠纷的增多，相关的房屋租赁立法亦需不断完善。本文通过对优先承租权基础理论的论述，分析这一权利实现过程中出现的问题，并针对性的提出立法建议。相信通过立法完善，我国的房屋租赁事业会更加蓬勃发展。

[ 注释 ]

①<人民法院报>2014年7月7日第006版.

②伊夫·居荣.法国商法[M].罗结珍译.北京：法律出版社，2004.

[ 参考文献 ]

[1]李磊.商法视角下经营场所承租权法律问题初探[J].理论界，2014.

[2]蔡福华.民事优先权新论[M].北京：人民法院出版社，2002.

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