房屋租赁合同含拆迁

房屋租赁合同含拆迁（精选6篇）

房屋租赁合同含拆迁 第1篇

拆迁房屋租赁合同

篇一：房屋租赁合同,拆迁

篇一：房屋店铺租赁合同拆迁区

房 屋 租 赁 合 同

出租人（甲方）：

身份证号：

承租人（乙方）：

身份证号：

根据相关法律有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。(一)

(二)(三)

1.2.3.甲方将其位于 嘉兴市海盐县百步镇百左线89号1间房屋租给乙方使用。房屋租赁期限共____个月，自____年____月____日至____年____月____日止。租金和租金交纳期限、交纳方式。租金为： 元（人民币），即每月元/月，先付后用。乙方一次性缴纳租房押金 元，租赁期满后，无任何赔偿问题给予退还。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方若要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。

4.后期再租，如市场租金涨价，协商处理。

(四)违约责任。

乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：

1．未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及丙方的违约责任。；

2．利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；

3.擅自装修影响到房屋结构的。

4.租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施和不动产,甲方也无须对以上设施进行补偿，全部无偿归甲方所有，有损坏的应修复或赔偿。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。

(五)(六)因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使乙方造成损失，甲方不承担责任。本合同的建立是基于城镇建设拆迁，解决乙方的短期困难为目的，故乙方不得在甲方终止合同时提出其他要求。

(七)鉴于本合同建立的目的，因市政建设需要或者其他原因的，甲方可单独解除合同。

(八)租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方不予退还。

(九)水电费:由乙方定期向甲方上交。

电表：年月日

水表：年月日

出租人（甲方）： 承租人（乙方）：

电话：电话：篇二：拆迁区 短期 房屋租赁合同-2

房屋租赁合同

出租方：_农一师七团_，以下简称甲方 承租方：____ __，以下简称乙方

根据相关法律有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。

一、甲方将自有的房屋出租给乙方，地址位于，建筑面积平方米，结构为，出租给乙方作为 用途。

二、租赁期限为 年 月 日至 年月 日。

三、租金和租金交纳期限、交纳方式。

1.甲乙双方议定月租金______元/平方米，由乙方在签订合同___日内交纳给甲方，先付后用。

2.乙方一次性缴纳租房押金 元，租赁期满再退款。

四、违约责任。

乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：

1．擅自将房屋转租、分租、转让、转借、他人的；

2．利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；

3．租赁期满拖欠租金____个月或空置____月的;

4.擅自装修影响到房屋结构的。5.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按原约定租金的______%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。

五、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使乙方造成损失，甲方不承担责任。

六、本合同的建立是基于城镇建设拆迁，解决乙方的短期困难为目的，故乙方不得在甲方终止合同时提出其他要求。

七、鉴于本合同建立的目的，因市政建设需要或者其他原因的，甲方可单独解除合同。

八、本合同一式三份，甲方保留二份，乙方保留一份，自双方签字盖章之日起生效。本合同解释权归甲方所有。

出租方：农一师七团 承租方：（签字手印）（签章）

年月 日年月 日 合同有效期限： 至年月日篇三：房屋租赁期间遭遇拆迁

房屋租赁期间遭遇拆迁

在从事法律服务的工作中，有关房屋拆迁问题的咨询及此类案件的代理也会遇到。如果被拆迁的房屋是租赁物的时候，承租人特别是那些营业用房的承租人在未得到拆迁补偿之前是不可能腾空房屋的。于是被拆迁人也就是房屋的出租人就选择打起了解除租赁合同的官司，请求法院判决解除房屋的租赁合同。现仅将房屋租赁期间遇到拆迁时，对当事人的咨询及代理这类案件时的答辩内容整理如下：

当事人：我在几年前就承租了某单位的门面房做生意，有书面合同，租期到XX年年底。我在今年年初重新装修的，装修费花了十多万。现在因为拆迁，我要求开发商或者单位给我拆迁补偿。开发商根本不照面。某单位说能补偿给我三千块钱就不错了，我不同意。还有一个问题是，在拆迁通告公布后，单位就开始拒绝接受我交的租金。现在他们到法院起诉我，要求与我解除租赁合同，理由就是说我拖欠租金拒不缴纳。并且放出狠话，说等法院判决解除合同后让我一分钱补偿都拿不到。请问律师，我该怎么办？

律师：因为您是被告，办法只有一个，就是积极地做好应诉准备。您可以放心的是，国务院的《城市房屋拆迁管理条例》规定对合法的承租人在遇到拆迁时也应当给予拆迁补偿。原告在拆迁通告公布后提起诉讼与您解除租赁合同，目的可能就是不给您拆迁安置补偿，独自领取拆迁人给的全部安置补偿费用。当事人：那么请问律师，什么样的情况下承租人在拆迁的时候才属于合法的承租人？

律师：首先承租人与出租人即被拆迁人之间的租赁合同应当是有效合同，当然如果有一份书面的房屋租赁合同会更好；第二，合同约定的租赁期满日应当在拆迁公告的日期之后。在满足上述两个条件后，承租人就是拆迁关系中合法的承租人。如你与某单位的房屋租赁期限至XX年年底，而拆迁通告公布的日期是XX年4月7日。从公告之日开始，这一租赁关系就因为《城市房屋拆迁管理条例》的规定而转变为拆迁法律关系中的租赁关系。承租人依法享有《城市房屋拆迁管理条例》中规定的权利并同时履行该条例规定的义务。如承租人有获得拆迁补偿的权利；有申请行政裁决的权利等。

当事人：您认为我与某单位的这一房屋租赁合同法院能判解除吗？

律师：我认为在拆迁范围内的房屋租赁合同，只要是处在拆迁公告规定的拆迁范围内，都是必定要解除的。正如我们上面说到的，当一房屋租赁关系转化成为拆迁中的租赁关系后，这一租赁关系就受到《城市房屋拆迁管理条例》的约束。条例第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。/被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这一规定虽然没有明确地说一定要解除租赁合同。但是我认为当房屋租赁关系依据《城市房屋拆迁管理条例》转化成拆迁中的租赁关系时将产生如下的变化：第一，解除这一租赁合同关系是不必要诉讼的。假设承租人与被拆迁人签订了安置补偿协议，就意味着租赁合同被解除而终止履行。第二，事实上大家都知道在拆迁范围内的租赁房屋不可能不被拆除。房屋被拆除后租赁合同的标的就不存在了，这一合同标的的消失又不能归责于合同的任何一方当事人，租赁合同也就因无法履行而终止了。第三，即使是产权调换再租赁，也是“被拆迁人与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”而不是继续履行原租赁合同。依据这些规定可以轻易地得出，凡位于拆迁范围内的租赁房屋，在拆迁通告发布后，该租赁关系就处在待解除的状态下。最终结果只有一个，就是解除租赁合同，依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定对承租人安置补偿。第四，我们都知道，官司打起来后就有输赢。假设这一官司原告输了，租赁合同能继续履行吗？这一租赁房屋能不拆除吗？绝不可能！

当事人：根据您分析的结果，实际上我们也知道，这房屋是非拆不可的。四周都拆了，我们租的房子不拆，生意也没法做。接下来我们需要做什么呢？

律师：尽可能做好安置补偿调解的准备工作。按照《城市房屋拆迁管理条例》和当地政府关于拆迁补偿的规定，计算出补偿的数额。收集要求补偿费用的证据，证明您的补偿要求是有根有据的。

当事人：您以前办理的这类案件都是怎样的结果，据您估计我这场官司的结果会怎样？ 律师：这类案件基本上都是调解结案。您的案件最大的可能还是调解结案，给予您拆迁安置补偿费，了结这起诉讼案件。

篇二：房屋店铺租赁合同拆迁区

房 屋 租 赁 合 同 出租人（甲方）：

身份证号：

承租人（乙方）：

身份证号：

根据相关法律有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。

(一)(二)

(三)1.2.3.甲方将其位于 嘉兴市海盐县百步镇百左线89号1间房屋租给乙方使用。房屋租赁期限共____个月，自____年____月____日至____年____月____日止。租金和租金交纳期限、交纳方式。租金为： 元（人民币），即每月元/月，先付后用。乙方一次性缴纳租房押金 元，租赁期满后，无任何赔偿问题给予退还。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方若要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。

4.后期再租，如市场租金涨价，协商处理。

(四)违约责任。

乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：

1．未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及丙方的违约责任。；

2．利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；

3.擅自装修影响到房屋结构的。

4.租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施和不动产,甲方也无须对以上设施进行补偿，全部无偿归甲方所有，有损坏的应修复或赔偿。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。

(五)(六)因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使乙方造成损失，甲方不承担责任。本合同的建立是基于城镇建设拆迁，解决乙方的短期困难为目的，故乙方不得在甲方终止合同时提出其他要求。

(七)鉴于本合同建立的目的，因市政建设需要或者其他原因的，甲方可单独解除合同。

(八)租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方不予退还。

(九)水电费:由乙方定期向甲方上交。

电表：年月日

水表：年月日

出租人（甲方）： 承租人（乙方）：

电话：电话：

篇三：拆迁区 短期 房屋租赁合同-2

房屋租赁合同

出租方：_农一师七团_，以下简称甲方 承租方：____ __，以下简称乙方

根据相关法律有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。

一、甲方将自有的房屋出租给乙方，地址位于，建筑面积平方米，结构为，出租给乙方作为 用途。

二、租赁期限为 年 月 日至 年月 日。

三、租金和租金交纳期限、交纳方式。

1.甲乙双方议定月租金______元/平方米，由乙方在签订合同___日内交纳给甲方，先付后用。

2.乙方一次性缴纳租房押金 元，租赁期满再退款。

四、违约责任。

乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：

1．擅自将房屋转租、分租、转让、转借、他人的；

2．利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；

3．租赁期满拖欠租金____个月或空置____月的;

4.擅自装修影响到房屋结构的。

5.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按原约定租金的______%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。

因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。

五、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使乙方造成损失，甲方不承担责任。

六、本合同的建立是基于城镇建设拆迁，解决乙方的短期困难为目的，故乙方不得在甲方终止合同时提出其他要求。

七、鉴于本合同建立的目的，因市政建设需要或者其他原因的，甲方可单独解除合同。

八、本合同一式三份，甲方保留二份，乙方保留一份，自双方签字盖章之日起生效。

本合同解释权归甲方所有。

出租方：农一师七团 承租方：（签字手印）（签章）

年月 日年月 日 合同有效期限： 至年月日

房屋租赁合同含拆迁 第2篇

甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。

一、项目名称、地点

建设项目名称_________________________________________________________________________，建设地点______________________________________________________________________________

二、房屋基本状况

1.乙方在拆迁范围内有房屋_______________间，建筑面积_______________平方米，使用面积_______________平方米，居住面积_______________平方米。

三、拆迁补偿

1.房屋的货币补偿金额为人民币大写___________________________________元整(¥ ___________)；

2.附属物补偿金额为人民币___________________________________________元整(¥ ___________)；

3.搬迁补助费为人民币_______________________________________________元整(¥ ___________)；

4.设施设备迁移费为人民币___________________________________________元整(¥ ___________)；

5.其他费用为人民币_________________________________________________元整(¥ ___________)。

四、搬迁

乙方在______________年_________月_________日前搬迁腾空房屋并将需要的旧房屋的材料拆走，经甲方确认后，旧房由甲方拆除。

五、补偿金额支付时间及方式

甲方在____________年________月________日前按本协议第四条规定的补偿总额一次支付给乙方。

六、注销

乙方应在_________年_________月_________日前向甲方移交有关房屋。

被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用的水、电、气等费用。

八、乙方家庭的全部成员（18岁以上者）_________________________________等_________人一致签字同意_____________作为乙方代表人，授权他（她）在合同文本和其它文件上签字。甲方付给乙方的各项费用，一律由乙方代表人_________________领取。甲方对乙方家庭成员中发生与拆迁房屋有关的分家析产、继续纠纷等，一律不负责任。

七、违约责任

甲方如不按合同规定的日期向乙方交付各种费用，逾期一日，应按所欠款额的_________%向乙方偿付违约金；乙方可以向有管辖权的法院起诉，要求甲方按合同履行义务。

乙方如经甲方按合同规定履行后，仍拒不搬迁的，由甲方申请当地房地产管理部门对乙方限期搬出，如逾期仍不搬迁的，每逾期一日，应向甲方偿付违约金_________元，甲方并可向有管辖权的人民法院起诉。乙方如遇阴雨天或其它不可抗力原因不能按时搬迁，时间顺延，但必须告知甲方情况。

八、声明及保证

1.甲方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并。

2.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未做出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

3.甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

九、保密

双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密（技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为___3___年。一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。

十、不可抗力

本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、**等。

如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。

十一、通知

1.根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（电子邮件、书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2.各方通讯地址如下：

甲方通讯地址：______________________________________________________________________.乙方通讯地址：______________________________________________________________________.甲方电子邮件地址：__________________________________________________________________.乙方电子邮件地址：__________________________________________________________________

3.一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起____15_____工作日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。

十二、争议的处理

（一）本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

（二）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第____2_____种方式解决：

1.提交___________________仲裁委员会仲裁；

2.依法向人民法院起诉。

十三、解释

本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。

十四、补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

十五、合同效力

本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。

有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。

本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送________________________________________________________________________留存一份。

甲方（盖章）__________________

乙方（盖章）__________________

授权代表（签字）______________

授权代表（签字）______________

________________年_____月______日

________________年_____月______日

签订地点：______________________

房屋租赁合同含拆迁 第3篇

被告王某是诉争房屋的产权人, 2002年王某同原告李某签订诉争房屋买卖协议。其中约定:以60万元的价格将该房卖给李某, 从立约之日起先付30万元, 一月内过户完毕后余款一次性付清。协议签订后, 李某将20万元交给王某, 王某也将该房屋的房屋所有权证 (京房字第069xxxx号) 原件交给李某存执。尔后, 由于王某的其他亲属主张对该房屋有产权而成讼, 致使王某未能按协议办理该房屋的产权过户手续, 李某也未支付余款。

2004年, 诉争房屋被划入某区拆迁改造范围予以拆迁, 2004年7月14日王某作为房屋产权人与拆建人京西公司签订了拆迁补偿协议, 补偿款为200万元。协议约定, 房屋拆迁完毕时先付一半款项100万元给王某, 余下一半于房屋所有权证交还后付清。因该房屋产权证在李某手里, 而李某与王某也因对补偿款分割意见不一导致无法取得另一半补偿款, 该款仍留置于京西公司。李某到京西公司领款未果, 遂于2008年7月16日向法院起诉, 请求判决:1.李某与王某签订的房屋买卖协议有效;2.京西公司将50%的赔偿款100万元直接支付给李某。

二、审判

一审法院经审理认为:李某与王某所订立的房屋买卖协议是双方真实意思表示, 内容不损害国家和社会公共利益, 该协议合法有效。在房屋买卖协议生效后, 房产所有权虽没有转移, 但双方依协议建立的债权债务关系依然存在。协议订立后, 双方也依协议的约定予以部分履行, 即李某付给王某30万元, 而王某也将房产证交给李某存执。在履约过程中, 由于王某的原因, 未能按期办理过户登记。后在继续履行的过程中, 区政府对该房屋拆迁, 致使房屋买卖合同无法履行, 对此双方都不承担合同不履行的赔偿责任。从公平原则出发可以李某已付房款30万元所占应付总房款60万元的比例来计算李某应得该房屋拆迁补偿款的份额, 即为:30万元/60万元4200万元=100万元。鉴于一半的拆迁款仍留置于京西公司, 而该房屋的房产证仍执在李某处, 为了便于执行, 可由京西公司将款付还李某, 李某同时将该房产证交给京西公司。王某作为该房屋的产权人, 应协助做好李某与京西公司有关上述款项的交接手续。李某与王某买卖合同签订后, 虽然没有办理过户登记, 但不影响债权合同的效力。不动产登记是作为房屋买卖合同所追求的法律后果, 是房屋产权变动的公示要件而非房屋买卖债权合同的生效要件, 王某主张房屋买卖合同无效, 于法无据, 不予支持。判决如下:1.李某与王某所签订的房屋买卖合同有效。2.京西公司应于本判决生效之日起10日内付还李某拆迁款100万元, 李某同时应将京房字第069xxxx号房屋所有权证交给京西公司。3.王某应协助做好上述款项的交接手续。

宣判后, 王某不服一审判决, 提出上诉。主张房屋买卖合同没有办理过户且无法履行, 应该无效。

二审法院经审理认为:原审认定李某与王某所签订的房屋买卖合同有效是正确的, 应予维持。故王某的这一上诉理由不能成立, 不予支持。遂判决:驳回上诉, 维持原判。

三、评析

本案的争议焦点是:双方买卖协议的效力问题以及能否继续履行;部分履行后, 由于拆迁介入, 房屋无法交付和过户, 实体如何处理等。

(一) 双方签订的买卖协议虽未办理过户登记且介入政府拆迁致使履行不能, 但是买卖协议依然有效

《物权法》确立了债权合同和物权合同相区分的原则。《物权法》第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力”。《物权法》之前, 我国相关法律虽然没有明确将不动产物权转移合同的债权行为与实施登记的物权行为区分开来, 但依据当时的法律, 至少可以得出以下三点结论:1.不动产物权转移合同是一种民事法律行为, 这种法律行为的直接效力在当事人之间形成债权债务关系, 受债法调整。因此, 不动产转移合同能否生效, 应根据《民法通则》第55条关于民事法律行为的有效要件来衡量, 只要其符合一般民事法律行为成立要件, 就应当认定其为有效合同, 并受法律保护。2.合法有效的双务合同对双方当事人均有法律约束力, 当事人在享有其债权的同时, 也应当履行相应的义务。如果不动产转移合同符合民法规定的有效要件, 受让人须履行支付价款的义务, 出让人必须履行交付房屋、土地等不动产, 并有协助受让人到不动产所在不动产登记机构办理不动产过户登记手续的义务。3.我国实行不动产登记制度, 依照现行法律规定, 不动产物权的转移, 需双方订立书面合同。但是, 当事人即使按照不动产物权转移合同, 已经实物交付了不动产, 且该不动产已经处于债权人实际控制之中, 也不能发生不动产物权的转移效力。权利人要真正取得合法有效的不动产物权, 还必须双方共同办理不动产物权转移登记手续。由此可见, 按照当时我国法律规定, 不动产登记也只是不动产物权变动的生效要件, 而不是基础债权合同的生效要件。因此, 未办理过户登记对基础债权合同的生效不发生影响。

但是, 《担保法》第41条把物权是否变动作为债权合同的生效要件, 混淆了债权合同与物权合同的区分, 引致了理论和司法实务上的进一步争论。

为此, 最高人民法院1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条规定:国有土地使用权“转让合同签订后, 双方当事人应按合同约定和法律规定, 到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续, 一方拖延不办, 并以未办理土地使用权变更登记为由主张合同无效的, 人民法院不予支持, 应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。这一司法解释不仅明确规定了土地使用权转让中的登记行为与转移合同的关系, 认可了土地使用权转移登记不影响转让合同生效的理论, 而且彻底解决了“不动产转移登记是否属于不动产物权转移这个债权合同的有效要件”的争议。即不动产转移登记不是债权合同的有效要件, 而是不动产物权转移的要件。只要双方签订的不动产转移合同依法有效, 当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的, 人民法院应责令其继续履行, 办理过户登记。

我国《物权法》关于物权变动采取债权形式主义模式。所谓债权形式主义, 又称意思主义与登记或交付之结合, 即物权因法律行为发生变动时, 当事人之间除有债权合同即原因行为外, 尚需履行登记或者交付的法定方式即结果行为。债权合同的效力是独立的, 只要行为人具有相应的行为能力, 意思表示真实, 不违反法律或者社会公共利益, 债权合同就生效。它不受物权是否变动的影响, 即不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。为此, 《物权法》第15条明确对合同行为和物权行为进行区分。同时, 我国《物权法》不承认物权的无因性, 即如果不动产物权变动的原因行为 (主要指契约行为) 无效或被撤销, 经登记的不动产物权也应无效或被撤销。

结合本案, 虽然双方当事人订立的房屋买卖协议没有办理实际的交付和物权变动登记, 但是, 这不能成为王某否认双方订立债权合同效力的理由。所以, 王某以债权合同没有实际履行和过户以及履行不能为由而诉请确认债权合同无效, 于法无据, 不予支持。司法实务中, 人民法院区分合同行为与物权变动行为, 对民事审判的意义重大。1.在合同有效而物权变动行为未发生的情况下, 合同当事人可依据生效合同要求对方继续履行, 即履行物权变动行为;2.在“一物二卖”的情况下, 出卖方对其中一份合同的买受人履行了物权变动义务, 则对另一份合同的对方当事人承担履行不能的违约责任;3.在合同无效或被撤销, 而物权已发生变动的情况下, 当事人可要求恢复原状。但要注意该原则的适用受制并让位于《物权法》第106条的适用, 即优先保护善意第三人。

(二) 双方当事人部分履行合同后, 由于介入了诉讼致使履行迟延以及在履行迟延期间介入政府拆迁致使合同不能履行的违约责任的界定

1.合同部分履行后, 由于介入了诉讼, 导致合同逾期仍未履行, 违约责任在卖方。根据双方合同约定, 卖方应该在1个月内办理过户手续, 然后才是买方的付余款的义务。但是, 在合同的履约过程中, 由于卖方的近亲属主张对诉争房屋有产权, 致使双方无法办理过户登记。虽然过错责任不在卖方, 但是对于买方而言, 由于卖方的原因致使房屋无法按期办理过户登记, 卖方王某应该承担逾期违约责任。至于其对第三人的追偿, 则是另案王某与其近亲属的关系, 与李某无关。所以, 对李某的逾期违约责任, 应由王某承担。

2.逾期履行中介入政府拆迁行为虽构成不可抗力, 但导致合同无法履行的违约责任仍应由王某承担。根据《合同法》第117条规定:因不可抗力不能履行合同的, 根据不可抗力的影响, 部分或者全部免除责任, 但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的, 不能免除责任。所谓不可抗力, 是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。构成不可抗力必须具备以下要件: (1) 发生的偶然性。不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件; (2) 不可控制的客观性。不可抗力事件必须是该事件的发生是为人不可控制的客观原因所导致的。

不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延, 不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。根据司法实践, 不可抗力事件的范围主要包括:一是由自然原因引起的自然现象, 如火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等;二是由社会原因引起的社会现象, 如战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。本案中, 双方对法院将拆迁认定为不可抗力, 均无异议。不可抗力导致双方的合同无法继续履行。根据当事人迟延履行后发生不可抗力不能免除责任之例外规定, 本案中, 王某无权援引不可抗力作为免责条件, 王某应对拆迁引致的合同履行不能, 继续承担违约责任。

(三) 本案实体上如何处理

在本案的实体处理上, 法院内部有两种不同的方案。一种方案是:根据双方的履行比例来按比例进行补偿。买方的主义务就是付款, 且过错在卖方, 买方已支付了1/2的款项, 根据公平原则和参照比例原则, 王某应该对拆迁利益有1/2的份额, 一审法院就是根据这个思路进行处理的。由于当事人未就该实体处理方案提出上诉, 所以, 二审法院也没有触及这个问题。另一种方案是, 根据原《城市房屋拆迁管理条例》的规定, 王某作为产权人是被拆迁人, 也是被补偿人, 李某并不是《物权法》意义的产权人, 所以, 李某不是补偿人, 李某对本案的拆迁利益不具有请求权。但是, 依合同约定, 该房屋应该在拆迁前过户完成给李某, 李某本应是被拆迁人, 拆迁补偿利益应该由李某享有, 即李某在支付完60万元房价款后在拆迁时应该获得该200万元, 由于王某的违约, 导致李某的预期合法利益140万元无法实现, 责任在王某。所以, 王某应该赔偿李某违约损失140万元而不是王某按比例获得1/2的补偿款项。

房屋租赁合同含拆迁 第4篇

关键词：房屋拆迁；被拆迁人；侵权行为；侵权责任

房屋是公民终其一生而努力奋斗后拥有的最为重要的财产，是居民生存和发展的根本，可以说，房屋在公民的财产中占据着最为重要的地位，但是在近些年来，我国在进行房屋拆迁的过程中，往往侵害了被拆迁人的财产权利，甚至是侵犯了被拆迁人的人身权利，这样样的事情，在这些年中往往发生的频率较高，因此，现如今拆迁已经成为了人们所关注的重点问题，现如今，我们经常能够听到地产开发商的一些恶劣行为，为了快速的进行拆迁，甚至以殴打绑架等严重的侵犯了人身权利的行为来逼迫居民被迫接受拆迁，而地方政府却常常退居于幕后，坐视被拆迁人的权益受到践踏，而且在很多时候，地方政府也会有目的性的偏袒拆迁人，竟是什么原因导致被拆迁人的权益遭受严重侵犯？被拆迁人的权益保护机制为何失灵？应如何完善被拆迁人的权益保护机制？这些正是本文力图解决的，笔者希望通过对上述问题进行全面分析和深入论证来为保护被拆迁人的权益出谋划策，以尽绵薄之力。

一、房屋拆迁侵权类型和侵权责任的界定

1.房屋拆迁侵权类型

第一，拆迁主体的严重错位，政府和开发商在利益的驱使下达成共识，政府对于开发商的一些违法行为采用视而不见的做法，甚至自己也参与其中，裁决机关就等于形同虚设，这就使被拆迁人的权益受到极大的侵害。第二，未遵循法定的程序对房屋非法拆迁，行政的诉讼又受到法律的困扰和现实环境的制约，被拆迁人的诉讼被维持、驳回和撤销结案等现象很常见，被拆迁人很难胜诉，被拆迁人无法通过行政诉讼来保护自己的利益。第三，对房屋的拆迁没有给予合理的补偿，开发商通过贿赂评估机构和降低补偿标准来降低成本提高效益，使得被拆迁人得不到合理的补偿。第四，复合型侵权，它是前三种侵权类型的集合体，在现实中较为普遍，是最典型的拆迁侵权行为。

2.房屋拆迁侵权责任的界定

房屋拆迁侵权责任的界定为拆迁人不依法律进行非法拆迁，进而侵害被拆迁人的权益，造成的损害事实依法所应当承担的责任。其主要特征为：房屋拆迁行为是混合了少许政治色彩的民事行为，由于其不法性和过错性，使其承担相应的法律责任；房屋拆迁责任请求权的主体包括房屋的所有人和相关法益的享有者，是物权法平等保护物权的体现；政府和开发商不法的行使拆迁权力和其他侵权的行为等，对被拆迁人造成了权益的损害。行使不法的权力和被拆迁人权益的损害是成因果关系的。

二、房屋拆迁侵权责任认定

1.过错要件的认定

对于房屋拆迁中过错的认定既要考虑主观的过失或是故意的心态，还要强调客观的违法行为。首先对于政府来说，过错的认定要区分开是作为的过错还是不作为的过错。作为的过错是指在房屋拆迁中，政府滥用自己的职权违背法律对房屋的拆迁进行不当的干预；不作为过错是指政府的行为人不按职责履行自己的义务，行为人应该对损害的结果进行负责。其次是开发商，拆迁人的强制拆迁和在补偿协议上对被拆迁人权益侵害的行为，可以认为是故意的过错形式。最后是对政府和拆迁人共同的过错认定，是指政府和拆迁人在统一利益的驱使下对被拆迁人权益的侵害，应承担连带责任。

2.因果关系的认定

因果关系的认定是很重要的，因为因果关系是承担责任的基础，如果因果关系不成立的话，行为人是不需要承担责任的。在房屋拆迁中的因果关系认定应该采用必然因果关系，因为必然因果关系能够简单化因果关系，房屋拆迁中政府和拆迁人的过错是很难区分开来的，而必然因果关系使得承担责任清晰化，有利于确定对被拆迁人的赔偿金额，对保护被拆迁人的权益是很有效的。

3.损害结果的认定

在房屋拆迁中损害结果的认定是客观的界定，违法和合法的行为都可以导致损害。侵害事实是权利受到侵害的表现，损害在因果关系上来看，行为人滥用职权是因，被拆迁人的损害事实是果。损害是法律的事实，但其发生却并不是一定导致民事责任，所以要做好损害的定位。损害的结果也有显性和隐性的，在房屋拆迁中房屋的所有权和公民的土地使用权等物权权益，因开发商在补偿协议中的违约使被拆迁人受到侵害所造成的财产权和人身权，就是隐形的损害结果。

4.违法性要件的认定

房屋拆迁行为中违法性要件的认定是行为人对自己无过错的举证不充分，便被认定为有过错，但对于有过错不违法的行为人，则不被认定侵权。违法性解决的问题是受到法律保护的利益是否被侵害，侵害人是否对侵害的结果具有预见和避免能力，如果侵害人对侵害结果无法预见和避免，则认为侵害人不具有可非难性，从某种意义上讲对于房屋拆迁中的侵权行为，将违法性要件作为侵权责任的认定是可行的。

三、被拆迁人权益难获得有效保护的原因

1.立法方面的混乱和空白

立法方面缺乏法理基础，立法是政府机关在房屋拆迁中执法的根源，相关的立法违背了法律的保护原则，被拆迁人对于政府机关的违法行政得不到法律的支持；立法对房屋拆迁法律的不确定性，房屋的拆迁法律关系既有民事性质也有行政性质，对于房屋拆迁法律有持民事法律关系的支持者，也有持行政法律的支持者，这就混乱了房屋拆迁法律关系的性质，降低了政府的行政责任，进而导致房屋的拆迁运行不顺；立法使司法权得不到很好的行使，被拆迁人无法直接民事诉讼，必须经过行政裁决，如有不服还需经过行政诉讼，这样致使拆迁双方无法在法院得到解决，而受到行政权力的干扰，被拆迁人的权益就很难得到很好的保护。

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2.行政权力的异化

地方政府与房地产开发商达成了一个利益的联盟，在房屋拆迁中政府可在其中得到一笔可观的土地出让金，这就导致了政府对拆迁人的违法行为进行忽视，使得被拆迁人的利益被侵害，而又由于我国现今对财税体系的不健全，使得政府的收支有多一条，这就是为什么政府部门对城市建筑如此放任的原因。部分政府官员沉迷于世俗的升迁，正常的城市建设是需要很长一段时间的，而房地产的开发扩大城市的建设，是最快捷的体现业绩的方法，所以政府便打着公益的牌子来求城市短期快速的发展，而在房屋拆迁过程中却忽视了被拆迁人的利益。

3.现行被拆迁人权益保护机制的缺陷

在2004年的7月1日开始实施并发挥效力的《行政许可法》中第八十三条中规定：“本法施行前有关行政许可的规定，制定机关应当依照本法规定予以清理；不符合本法规定的，自本法施行之日起停止执行。”这就表明《条例》中关于拆迁许可证的规定已经失去了正当性，可是到目前为止国务院还没有根据《行政许可法》对《条例》中不符合上位法的拆迁许可进行清理和停止执行。《行政许可法》继《行政处罚法》、《价格法》、《立法法》在相关领域规定听证制度后也在行政许可领域确立了听证制度。而《条例》中却并没有关于拆迁许可听证的规定，这明显有违上位法。可以说，现如今拆迁许可证的发放直接关系着被拆迁人的利益，很多时候，有关政府部门在未告知被拆迁人的情况下，就擅自向申请城市房屋拆迁许可的拆迁人发放，着中行为严重的违反了刑侦程序法的基本原则，可以说，是非法的对被拆迁人的知情权进行了剥夺，长期以往，这种违法的行为，放纵了拆迁人，使其在拆迁过程中因持有许可证，所以就肆意妄为，这严重的损害了被拆迁人的权益。

并且，在审核和监管过程中，政府的有关部门，往往在对申请拆迁人资质和实施拆迁的条件中，没有进行严格的审查，这就导致其，在许可证的发放上具有一定的随意性，使得一些不具备法律资质的开发商具备了进行拆迁的资质，然而这种行为本身就使得当事人双方平等对话的平台失去了公平性，这对于被拆迁人的权益造成了极大的伤害。

四、房屋拆迁侵权行为救济的选择

1.侵权行为责任模式的选择

在房屋拆迁侵权行为中，选择救济的侵权模式也有很多种。由于侵权类型的多样和法律的复杂，民事责任形式既要重视对财产权的保护，还要重视对人身权的保护，这对于侵权形态复杂的房屋拆迁的侵权行为来说，被拆迁人的权利大体上能得到保护；侵权行为包括各种类型财产权、人身权和物权，侵权行为造成的损害多以金额赔偿为主，从这种角度考虑选择侵权责任模式具有操作性；价值判断上的非难性在侵权模式中对政府和开发商具有一定的震慑作用，也能从某种程度上起到规范政府和开发商行为的作用。总之，在房屋拆迁中侵权责任模式更适合解决物权、债权的侵害问题。

2.侵权行为责任方式的探究

房屋拆迁行为的侵权类型有主体错位越权、没依照法定程序拆迁和没给合理的补偿，由于对房屋拆迁行为没有明确的定义，所以对侵权类型的责任性质就不同，而不同的责任性质就有针对不同侵权类型的责任方式。政府的主体错位和不依法定程序工作的行为，都是违法的行为，因此被拆迁人都有权利通过诉讼来保护自己的权益。对于开发商未给予被拆迁人合理的补偿的行为的责任方式，被拆迁人可以通过民事诉讼进行保护自己的权益，而开发商也应承担违约的责任。因此，对于上述房屋拆迁中的这些行为，采用侵权责任方式更为合理。

3.被拆迁人利益的法律保护

严格的控制拆迁许可条件，目前房地产开发持续不下，某种程度上不利于保护被拆迁人的利益，而合理的降低拆迁许可可以有效的控制房屋的拆迁活动。在对拆迁申请进行严格的把关，务必要确保所有的相关资料和资料的真实性，并加强对内部的管理，确保工作人员依法工作。最后在对拆迁人进行监督，确保拆迁人在拆迁过程中不侵犯被拆迁人的权益。

评估应具有市场化，政府不得介入价格的评估中，尊重和允许房屋价格评估机构的自主评估。对于估价的标准和方法政府不应该在自己的职权范围内进行干扰，一切都应由房屋价格评估机构根据各方面的原因进行专业的估价。被拆迁人自己支付房屋价格评估机构的价格评估费用，来防止由拆迁人支付评估费用进而控制评估价格的现象的发生。

五、结束语

房屋拆迁是现今社会不可避免的现象，在房屋的拆迁中不仅要追求城市建设的发展，更应该重视被拆迁人权益的保护，使被拆迁人在拆迁中的损失降到最低。房屋拆迁不仅仅是城市规划问题，还是一个法律问题。我国对于保护私权利益的法规和制度还处于起步阶段，这就需要借鉴相关的侵权责任和物权法的先关理论，在对具体的制度进行细化、改进和完善。总之，被拆迁人权益的保护就是政府在权利的作用下来平衡被拆迁人和拆迁人的利益，并协调政府权力和公民权利的关系，来缓解现在房屋拆迁中的矛盾关系。

参考文献：

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[2]盛雷鸣.公益性建设项目拆迁立法之探讨[J].东华大学学报（社会科学版），2005年03期.

[3]李强，崔健.《土地储备管理办法》解析与质疑[J].厦门大学法律评论，2008年02期.

[4]梅林.浅析集体土地征用补偿标准的未来性——兼论集体土地征用补偿新方式[J].法制与经济，2006年08期.

[5]李爱民.房屋拆迁行为的法律分析[J].法制與社会，2009年05期.

[6]闫飞，任飞.我国城市房屋拆迁中的问题与对策——从“保增长、保民生、保稳定”的角度解析[J].法制与社会，2009年26期.

作者简介：

蔡恩惠（1984年11月生～），男，汉族，浙江宁波人，浙江大学法学学士，工作单位：宁波市道路运输管理局，现南开大学在职研究生，研究方向：民商法学。

房屋拆迁合同 第5篇

乙方：

为顺利进行房屋拆迁，确保拆迁安全，本着“安全第一、预防为主”的原则，制定本责任书。

一、拆迁项目：

二、拆迁地点：

三、拆迁时间：

四、拆迁范围：

五、实施拆除工程的施工企业应是具备三级以上资质的建设企业。

六、乙方应成立拆迁安全督察小组，由专人负责拆迁安全，确保做到100%无安全事故。在施工区域设置明显标志，对于时间较长的施工项目要做封闭处理，施工人员应在施工区域内活动，不得随意进入非施工区域。

七、施工队伍的安全防护器材必须配置到位，安全措施得力。

八、拆除现场设置安全围档，布置安全警戒。施工时随时监视被拆除建筑物的变化，发现险情立即通知拆除工作人员撤离现场，同时疏导行人及围观人员，维护施工现场的秩序。对危险的部位、地段、交通道口要悬挂警示标志，夜间设红灯警示。

九、认真检查各种机具和设备的使用和维修情况，对易损的施工用具如钢丝绳等要经常进行检查，必要时要做强度或承载试验/

十、落实消防管理制度，增强防火安全工作力度，杜绝火灾、火警事故发生。

十一、根据拆除建筑的情况，乙方向拆迁办缴纳 元拆除安全保证金，拆除完毕安全无事故的，拆迁办及时返还拆除安全保证金。

十二、本责任书一式两份，签字双方各持一份

合城市城市房屋拆迁管理办公室: (章) 签字：

乙 方 ：(章) 签字：

房屋拆迁合同 第6篇

甲方:鸡东县融盛房地产开发有限公司

乙方:牡丹江市亿利拆除有限责任公司

经县政府有关部门批准，甲方开发的鸡东县解放路以西，鸡东三中以南，该地块实施拆迁,拆迁后的旧房拆除由乙方承包，现就有关事宜双方达成如下协议：

一、甲方与被拆迁人签订好拆迁补偿协议后，旧房交乙方拆除。

二、乙方不得将工程转包第三人，如转包甲方有权将拆除工程收回。

三、拆除期间乙方必须注意安全，如出现一切意外事故由乙方自行负责，同

时做好拆除现场的围墙工作，不能影响其它住户的正常生活。

四、房屋拆除后，乙方负责立即将拆除旧料、渣土、垃圾全部清理出拆迁场

地，垃圾清理到原地面±0为止，不得影响正常施工，或影响场地整洁。

五、甲方一次性向乙方收旧料残值款人民币肆万元整。

六、乙方需于本合同签订时向甲方交房屋拆除保证金叁万元整，乙方的原保

证金贰万元整也作为该项目的保证金，待乙方无违约且合同履行完毕后甲方退回该保证金，否则甲方不予退回。

七、此合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。

甲方：鸡东县融盛房地产开发有限公司负责人：

乙方：牡丹江市亿利拆除有限责任公司负责人：