二手房买卖定义与合同

二手房买卖定义与合同（精选8篇）

二手房买卖定义与合同 第1篇

1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。

2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

3、必须标明付款、过户时间

很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的.违约责任。

4、必须注明二手房相关费用的交接时间

这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单

随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。

7、必须学会使用补充协议

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

合同范本

卖方: (以下简称甲方)

买方: (以下简称乙方)

一、为房屋买卖有关事宜,经双方协商订合同如下:

甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有:

1、房屋产权证号:

2、房屋座落_号楼_单元_号,建筑面积平方米,所卖房屋层数_层东户,储藏室_号_间。

二、甲乙双方商定价格为人民币 元(大写): 元整,乙方在 年 月 日一次付清。

三、甲方在 年 月 日将上述房屋交付给乙方,同时将该房屋占用范围内土地使用权(土地使用证)和房屋的相关权益随该房屋也一并转让。

四、出卖的房屋如存在产权纠纷(如:设定担保抵押)保证该房屋不受他人合法追究。如有上述问题,由甲方承担全部责任。

五、过户费用由乙方承担,但甲方要配合乙方办理相关手续。

六、上述对双方都具有约束力,应严格履行,如有违约,违约方愿承担违约责任,并赔偿损失,支付违约费用。

七、本合同一式两份,甲、乙双方各执一份,双方未尽事宜,协商解决。

甲方:(签名或盖章) 乙方:(签名或盖章)

代理人: 代理人:

签订日期: 年 月 日

二手房买卖定义与合同 第2篇

买卖合同范本：二手房买卖合同

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《xx市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为【楼房】【平房】，坐落为：____________【区（县）】 __________________________【小区（街道）】________【幢】【座】【号（楼）】_________单元 _________号（室）该房屋所在楼栋建筑总层数为：_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为 _________层，建筑面积共___________平方米。

（二）该房屋规划设计用途为【住宅】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【工业】：__________________.该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。

第二条 房屋权属情况

（一）该房屋所有权证证号为：________________________，共有权证证号为：_______________________，填发单位为：________________________.房屋共有权人对出售该房屋的意见见附件二。

（二）土地使用状况

该房屋占用的国有土地使用权以【出让】【划拨】方式获得。土地使用权证号为：________________________，填发单位 为：_________________________.（三）该房屋性质为下列选项中第_______种情形。

1、商品房；

2、已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》表号：________________________）；

3、向社会公开销售的经济适用住房；

4、按经济适用住房管理的房屋（危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋）；

5、其他房屋。

（四）该房屋的抵押情况为：___________.1、该房屋未设定抵押；

2、该房屋已经设定抵押，抵押权人为：_____________________________，抵押登记日期为：_________年 ______月______日，他项权利证证号为：___________________.该房屋已经设定抵押的，出卖人应于_________年______月______日前办理抵押注销手续。

（五）该房屋的租赁情况为：___________.1、出卖人未将该房屋出租。

2、出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人已放弃优先购买权】。

关于房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的具体约定见附件三。

第三条 出卖人与买受人自行成交达成交易。（未通过任何房地产经纪机构撮合成交、未支付中介服务费用）

第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式

（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元（小 写），________________________________元整（大写），该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见附件一。

（二）买受人采取下列第____________种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。

1、自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。

2、通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方签订的《存量房交易结算资金划转协议》见附件五。

（1）买受人【是】【否】向出卖人支付定金，定金金额为人民币（小写），（大写，不高于成交价格的20%），定金支付方式为 【直接支付给出卖人】【存入专用账户划转】。

（2）买受人应将房价款人民币___________元（小写），____________________元整（大写）存入双方共同委托的 ___________________________（备案的房地产经纪机构或交易保证机构）在 ___________________________银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户（以下简称“专用账户”，定金约定直接支付给出卖人的除外），账号为___________________________.买受人取得房屋所有权证书后，出卖人持房屋权属登记部门出具的《转移登记办结单》到备案的房地产经纪机构或交易保证机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。

（三）关于贷款的约定

买受人向【_______________________银行】【公积金管理中心】申办抵押贷款，拟贷款金额为民币___________元（小写），____________________元整（大写）买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第_______种方式解决：

（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；

（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担；

（3）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。

第五条 房屋产权及具体状况的承诺

出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。

在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】：___________________________费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该 房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。

第六条 房屋的交付

出卖人应当在（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第____、____、____、____、____、____项手续：

1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体

情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品；

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；

3、移交该房屋房门钥匙；

4、_____________________________________________________ ；

5、______________________________________________________ ；

6、_____________________________________________________.第七条 违约责任

（一）逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在______日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之 ______的违约金，并于该房屋实际交付之日起______日内向买受人支付违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过______日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 _____日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_____%向买受人支付违约金。

2、_____________________________________________________.（二）逾期付款责任

买受人未按照附件四约定的时间付款的，按照下列第______种方式处理。

1、按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在______日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 ______的违约金，并于实际支付应付款之日起______日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过____日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计的逾期应付款的______%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。

2、_____________________________________________________.第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买

受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起____日内退还买受人全部已付款，按照__________利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。

第九条 税、费相关规定

本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及xx市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件六。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款_________%的违约金。

本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。

第十条 权属转移登记

（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起________日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

（二）买受人未能在____________（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。

1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起__ __日内退还买受人全部已付款，并按照____________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_______的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_______ 日内向买受人支付。

2、_____________________________________________________.（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_______日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付______________元的违约金；逾期超过_______日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖 人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_____的违约金。

______________________________________.第十一条 不可抗力

因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起_______日内向另一方当事人提供证明。

上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。

第十二条 争议解决方式

本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按照下列第______种方式解决。

（一）依法向房屋所在地人民法院起诉；

（二）提交________________________仲裁委员会仲裁。

第十三条 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第十四条 本合同及附件共__页，一式___份，具有同等法律效力，其中出卖人__份；买受人__份；____份；双方办理转移登记时，应向房屋权属登记部门提交主 合同一份，附件

二、附件三有实际约定内容的，需一并提交。

出卖人（签章）买受人（签章）

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】（签章）【委托代理人】（签章）

签订时间：_____年____月____日 签订时间：_ ___年_____月____日

签订地点： 签订地点：

附件一 房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况

（一）房屋附属设施设备：

1、供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】：___________

2、供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】：____________

3、供燃气：【天燃气】【煤气】：_________________________________

4、外供暖气：【汽暖】【水暖】【供暖周期】：_________________

5、自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】：_________________

6、空调：【中央空调】【自装柜机_______台】【自装挂机_______台】：_________________

7、电视馈线：【无线】【有线（数字、模拟）】：_________________

8、电话：【外线号码_________________】【内线号码 _________________】：_________________

9、互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】：_________________

10、其他：

（二）房屋家具、电器、用品情况

1、双人床：

2、单人床：

3、床头柜：

4、梳妆台：

5、衣柜：

6、书柜：

7、写字台：

8、沙发：

9、茶几：

10、椅子：

11、餐桌：

12、电视柜：

13、电视：

14、冰箱：

15、洗衣机：

16、热水器：

17、空调：

18、燃气灶：

19、排油烟机：

20、饮水机：

21、电话机：

22、吸尘器：

23、其他：

（三）房屋配套物品

1、【房屋钥匙】【单元门钥匙（或磁卡）】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】；

2、【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》 】、【《家装装修施工合同》及装修材料的发票】；

3、【水IC卡】【电IC卡】【气IC卡】；

4、【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL（上网）交费凭证】；

（四）装修装饰情况

（五）关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的具体约定

（六）该房屋所在楼栋【已完成节能改造】【未进行节能改造】

附件二 房屋共有权人对出售该房屋的意见

附件三 房屋权属情况的说明及房屋抵押和租赁情况的约定

附件四 付款方式及期限的具体约定

附件五 《存量房交易结算资金划转协议》或《存量房交易结算资金自行划转声明》

附件六 买卖双方承担税费的具体约定

1、出卖人承担的税费为：【所得税】【营业税】【教育费附加】【城建税】【土地增值税】【印花税】【综合地价款】。

二手房买卖定义与合同 第3篇

2015年12月,买卖双方签订了海口一套房屋的房地产买卖契约,买方支付了用于解除抵押的第一期房款31万元。2016年1月6日上午,按照房地产买卖契约,卖方应交付房屋,办理过户手续。被告突然说不在海口,解押手续尚未办理,无法办理过户手续。当天下午卖方从外地快递了钥匙。到银行查询得知,卖方将买方存入银行提前还贷的资金转移用于家族企业的经营,原预约的提前还贷未能实现。房地产买卖契约约定的1月6日上午办理交易过户手续无法履行。

后买方诉卖方要求判决房地产买卖契约继续履行,办理交易过户手续,承担违约金。买方把银行列为第三人,由买方代为还贷并办理解押手续。

2016年5月海口市美兰区人民法院做出判决,支持了买方的诉求。关于违约金,判决按原告已付的购房款31万元, 以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付。

买方以违约金标准过低为请求上诉至海口市中级人民法院。

2判决书引用的有关法条规定

由于双方签订的合同未约定违约金, 判决书引用以下规定作为判决的依据:

(1)最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因, 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案已付购房款总额31万元, 违约金计算还要参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。

(2)中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知( 银发[2003]251号) 第三条:“关于罚息利率问题。逾期贷款( 借款人未按合同约定日期还款的借款) 罚息利率由现行按日万分之二计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~ 50%;借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率, 由现行按日万分之五计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%~ 100%。”现借款合同载明的贷款利率水平差距很大,商业银行购房贷款利率可以按基准利率,但信用贷款利率在基准利率基础上浮至四倍。央行利率放开后贷款利率正在多样化,判决可选择的贷款利率差距过大。

违约金的计算根据贷款利率水平和加收比例两个变量,贷款利率水平可以是中国人民银行贷款基准利率的1.0 ~ 4.0倍,加收比例可以是贷款利率的0.3 ~ 1.0倍。该案判决书违约金按原告已付的购房款31万元,以中国人民银行同期同类贷款基准利率基础的1.3倍计付,利率水平和加收比例均选择了违约金的最下限。

3判决违约金不能起到应有的惩罚作用

法庭调查已查明被告将原告用于解押的房款挪用于被告家族企业的生产经营,应参照“未按合同约定用途使用借款”的规定,而不是“逾期贷款”的规定计算罚息利率。中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知( 银发[2003]251号)第三条:“关于罚息利率问题……借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率,由现行按日万分之五计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%~ 100%。”该案判决违约金应为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%~ 100%。

被告和原告签订房地产买卖契约, 收到原告支付的第一期房款31万元以后,另委托第三人转租该房屋并代理该房屋的销售,并交付了钥匙。后在该第三人不知情的情况下,又向原告交付了钥匙。向以上两人交付房屋之后,还多次撬锁闯入,委托多个中介试图一房多卖。诉讼过程中,被告做出许多虚假陈述,也被原告提交的证据逐一反驳。因此违约金应从高计算,在借款合同载明的贷款利率水平上加收100%。

被告家族企业年底资金周转困难, 通过商业银行信用贷款的利率会在基准利率基础上浮至四倍,通过小贷公司贷款的利率更高。由于判决的违约成本低于被告的贷款利率,违约金应有的惩罚作用不能发挥。

综上,该案应从高适用法定违约金的上限,而不是下限。商业银行信用贷款的利率在基准利率基础上浮至四倍, 被告未按约定用途使用房款应在贷款利率水平上加收100%,因而违约金应为同期同类贷款基准利率的8倍。

4判决违约金不能起到应有的补偿作用

被告一月份向原告办理交房手续。 由于没有交易过户,被告又以产权人的身份通知物业公司停水停电,在起诉前和诉讼中被告又多次以产权人的身份撬锁更换锁芯、故意毁坏房门,原告不能使用房屋。原告跑遍了相关政府部门, 水电不能恢复,安全没有保障,原告的家人和亲属不能如约到达海口过年。该判决的违约金每月1000多元不及该房屋的市场租金3000多元,违约金不及履约的预期利益。

1月6日上午,按照房地产买卖契约应办理过户手续,被告突然失去联系。 后来联系上后被告对房地产买卖契约的履行也没有足够的保证,连续几天原告及家人感觉31万元被骗了,原告及家人的精神损害应该考虑。由于被告没有按照约定偕妻子一起到海口办理过户手续, 原告增加了许多费用,还专程从海口到江苏见被告妻子签字确认合同。

对于原告以上种种损失,一审法院只判决被告赔偿几千元,驳回原告的其他赔偿要求,原告没有获得足够的补偿。

该判决书违约金的计算和民事诉讼法253条利息加倍的规定相对照显失公平。最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》(法释〔2014〕8号)第一条规定:根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。加倍部分债务利息的计算方法为:加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。同样是承担民事责任,该判决和执行阶段的赔偿标准相差一倍以上。

5该案例违约金计算没有可以直接适用的规范性文件

该判决书适用的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”本案二手房买卖并不属于该司法解释适用范围。

二手房交易过户如不适用该解释的规定,应根据《中华人民共和国合同法》 关于买卖合同的规定承担违约责任。由于《中华人民共和国合同法》对本案违约金的计算没有提供直接的依据;在不违反《中华人民共和国合同法》规定的前提下,可以参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

该判决参照了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,但该判决的违约金不能起到应有的惩罚作用和补偿作用, 根本违反了《中华人民共和国合同法》 关于买卖合同和违约责任的规定。

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号) 二十一规定:逾期办证违约金过高的判断标准,出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高,经审查买受人实际损失无法确定的,法院可以买受人已付购房款为基数,在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。 北京市高级人民法院的这个规定和民事诉讼法253条利息加倍规定的违法成本相近。从这个最新可以借鉴参考的规范性文件来看,海口市美兰区人民法院一审判决书的违约金不及该标准的一半。

6结束语

综上所述,现在二手房买卖合同纠纷案件很多。由于许多省份欠缺相应的规范性文件,法院审理这些案件时随意性大,甚至错误适用法律,在违约金计算上难以做出令人信服的判决。最高人民法院和各高级人民法院可以根据房地产市场的发展和最新的审判案例,不断出台二手房买卖合同纠纷案件审理可以适用的司法解释等规范性文件,直接作为法院审理的依据。据此规范性文件判决的违约金应能起到应有的惩罚作用和补偿作用,符合《中华人民共和国合同法》关于买卖合同和违约责任的规定。

摘要：现在二手房买卖合同纠纷案件很多。文章以海口市某二手房买卖合同纠纷案件为例,对海口市美兰区人民法院的判决书进行分析。该判决书的违约金计算不能起到应有的惩罚作用和补偿作用,违反了《中华人民共和国合同法》中关于违约责任的规定。

关键词：二手房买卖,合同纠纷,违约金,违约责任

参考文献

[1]王丽丽.审判实践中房屋买卖合同纠纷若干疑难问题研究[D].河北大学,2011.

二手房买卖定义与合同 第4篇

“上海指数”成为船舶买卖景气度风向标

截至目前，中国船队规模已位居全球第四，共拥有运输船舶近18万艘、1.46亿载重吨，海运船队总吨位达1.02亿载重吨。但长期以来，波罗的海交易所等国外机构编制的二手船价格指数一直是船舶交易市场风向标，中国船东往往选择在海外进行船舶买卖。

随着航运业的快速发展，中国船东的船舶交易量逐年增长，特别是国际金融危机以来，二手船舶的换手率呈现了两位数增长。上海船舶价格指数正是在巨大的市场需求呼唤下应运而生。今年4月，交通运输部颁布的《船舶交易管理规定》实施后，船舶从“场内交易”进入“场内交易”。上海航交所受交通运输部委托，通过船舶交易信息平台接收各地船舶交易服务机构的船舶交易信息报送，并定期汇总船舶交易信息和市场行情。

据介绍，在接受汇总的信息中，全国船舶买卖成交信息成为最具价值的核心信息。上海航交所以全国报送的真实交易数据为基础，并非根据经纪人报送数据编制指数的传统方式，而是结合全球船舶买卖、新造船、废钢船的市场数据，生成典型船舶的交易估价。所谓“典型船舶”是指具有5年船龄、船况良好、由规范船厂建造、证书有效，并入级主流船级社，属于正常营运的代表性船舶。

以二手船舶成交价为依据的“上海船舶价格指数”， 包括5个综合类别、17种典型船舶交易估价，每周三下午发布一次。5个综合类别分别是上海船舶价格指数（SSPI）、国际油轮船价综合指数（TPI）、国际散货船价综合指数（BPI）、国内沿海船价综合指数（CBPI）和国内内河船价综合指数（IBPI）。“其中，SSPI指数主要反映整个船舶业运行情况，国际船舶权重占

1／3，国内船舶权重为2／3，更像是行业景气指数，而TPI、BPI、CBPI、IBPI四个分类指数对反应船舶价格更具有指导意义。”上海航交所总裁张页举例说17种典型船舶，油轮指数里有5个船型，散货船里有4个船型，从5万吨一直到17万吨，但没有包含集装箱船的价格，主要是市场上的成交量太小，没法形成数据。原因是集装箱船公司往往是靠船舶占据航线，要么将旧船拆掉，要么相互转让。

据介绍，上述各指数以2010年4月7日为基期，基期指数均为1000点。9月28日发布当天，上海船舶价格指数（SSPI）报900．03；国际油轮船价综合指数（TPI）报914．12；国际散货船价综合指数（BPI）报748．75；国内沿海船价综合指数（CBPI）报883；国内内河船价综合指数（IBPI）报954．52。

“已有的价格指数都是靠经纪人报价，而上海指数是靠实际的成交价”，张页强调，指数需要权威性。“我们与波罗的海交易所的二手船价格指数进行过对比，发现数值相差在5%以内。”据介绍，上海指数自今年4月1日试运行以来，与国际上的波罗的海交易所的船舶买卖指数BSPA，以及克拉克森二手船价格指数相比，具有两个优势：其一，更敏感，更能反映市场的波动;其二，更具抗沉淀性，即便市场没有成交记录，该指数也可根据历史成交数据和对市场的判断而继续运行。

“上海格式”标准合同赢得二手船买卖话语权

由上海航运交易所和中国船东协会联合编制的二手船买卖标准合同，被称为“上海格式”。这一合同文本虽仅14条，但基本上覆盖了船舶买卖市场的所有问题，它的诞生无疑为中国航运业填补了一个空白。

统计数据显示，截至2010年，中国船舶总数已达17.9万艘，二手船买卖交易数量每年达数万艘次。“中国虽然在运力和货量上已经是船舶大国，但远不是强国。在航运交易等很多方面还在草创期，缺失必要的交易文件和标准格式。”中国船东协会副秘书长张晓生向记者坦言，目前在二手船买卖市场国际上主要是通行于北欧的欧洲格式（挪威93版本）、适用于日本船舶交易的日本格式，以及最近刚推出、尚未推广开的新加坡格式。

长期以来，欧洲、日本等船舶买卖标准合同一统天下，“上述合同格式由于文字繁杂，对国内适用性有限”，中国船舶遇到买卖纠纷往往还要到去国外打官司。张晓生强调：“目前中国船舶交易量很大，但交易合同并不规范导致纠纷较多，此次制定更完备专业的‘二手船买卖标准合同’，可以作为买卖双方依据的范本，有利于交易双方规避相关风险。”

据了解，在合同编制过程中，工作小组曾先后在上海、北京等地多次听取航运界、法律界专家的意见。同时，根据国内外二手船买卖的实际，参考、吸取了国际通行的挪威船舶买卖合同93版本的优点，结合“买者注意”的原则，同时加入对市场今后发展的前瞻性考量，做到既有中国特色，又与国际接轨。

与今年3月正式施行的“上海格式”标准新造船合同相比，二手船买卖标准合同明显具有简洁明了的特点。“二手船买卖合同就是要通俗、明白点，今后船舶交易量将逐步增加，许多投资机构以及一些完全不懂船舶的投资者会进入这个市场”，张页认为，现有的14条合同条款简洁、直白、通俗，有利于降低船舶交易的门槛，能让行业外的投资者直接参与到市场交易中来。

据介绍，与挪威93版本比较注重“买方利益”不同，“上海格式”合同更注重兼顾买卖双方的利益，合同主要针对国内船舶买卖市场，也可以作为国际船舶买卖的参考。如在船舶下水检验和船款支付方面的约定，比现在国际通行的二手船买卖合同的约定更为详细；在船款支付条款方面，认为“订金”的方式相比“定金”更符合二手船买卖市场的实际，而增加船舶水下检验条款，能够避免船舶实际交割后才出现的纠纷。

二手船买卖标准合同将中国海事仲裁委员会列为船舶买卖过程发生的争议解决和仲裁方，此亦是“上海格式”合同的一个标志。编制“上海格式”标准新造船合同的中国海事仲裁委员会副秘书长蔡鸿达认为，“上海格式”已不仅是代表上海地域的称呼，而是国际化的标志，长期以来，远东大都市的上海具有的开放、包容以及航运与商业的高度发达，其所具有的国际化已经得到了世界航商与修造船业界的广泛认同。

二手房买卖定义与合同 第5篇

金合同范本

二手房买卖交易的热度并不输一手房，特别是一线城市的二手房交易量可能比一手房还高。二手房有它自身的优势，所以在市场上有竞争力是理所当然。一套二手房房源可能几个中介公司同时在代理，有些人在买房子的时候看中一套二手房，为了避免房子被其他中介公司先卖出，会出定金先将它给定下来。那么此时需要签订二手房买卖定金合同。

2016二手房买卖定金合同范本

卖方：___________(以下简称甲方)买方：____________(以下简称乙方)

居间方：_________________________________________

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

第一条甲方所售房屋权证号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施：

1、甲方所售房屋位于________区_____________新村(弄)_______幢_____室，为_______结构;建筑面积__________平方米;房屋所有权证号为“_______________”，房屋土地证号为“_______________”。

甲方所售房屋设施为(含自行车库)

_______________________________________________________________

__________________________________

_____________________________

第二条房屋价格及其他费用：

1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为(人民币)____________大写______________________元整(含附属设施费用);乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民币______________万元整。

2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由_____方负担或有甲、乙双方各自承担国家相关规定税费。

3、甲方自愿将其两证即房屋所有权证和土地证放于中介处。

第三条1.甲、乙双方约定于______年____月____日之前签订正式的合同，如甲、乙任何一方未按时签订正式买卖合同，则视为违约。

2.甲、乙双方共同委托_____________办理房产交易过户手续。

第四条房款支付方式：

__________________________________

_____________________________

_______________________________________________________________

第五条房屋成交，中介服务费按以下第____种方式收取，并于签订正式买卖合同时支付。

1.由乙方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。

2.由甲方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。由乙方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。

第六条房屋交付：

甲方承诺在____________将该房户口迁出。甲乙双方在约定_____________甲方将房屋交付乙方，并将该房屋之前产生的费用(水、电、煤气、物业费等)结清。同时甲方承诺交房时房屋内的设施即装修完好无损坏，如有损坏则由甲方修护或更换，费用由甲方承

担。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。

第七条违约责任：

1.双方约定之日签订正式房屋买卖合同，如有一方未按时签约视作违约处理。

2.甲方违约，甲方除退还乙方已付定金，并再赔偿同额定金给乙方。中介方收取赔偿定金金额的50%作为中介费服务费。

3.乙方违约，乙方放弃收回定金，即甲方不予返还乙方所付定金，同时中介收取定金金额的50%作为中介服务费。

第八条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷或财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷或财务纠纷，由甲方承担全部责任。

第九条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。二手房买卖定金合同

第十条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。二手房买卖定金合同协商不成的，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。

第十一条生效说明本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。

第十二条其它约定事项

二手房合同变更协议(买卖合同) 第6篇

证件号：

代理人：

证件号：

买方：

证件号：

代理人：

证件号：

买卖双方在居间方的居间下于

****年**月**日签订的关于

物业《存量房买卖合同》（合同编号）。现双方基于友好协商，在充分表达真实意思表示的基础上，对原合同相关条款做如下变更，由双方共同遵守：

1、原合同中第

条

款变更为：

2、原合同中第条

款变更为：

3、

4、生效及其它

本协议是原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。如本协议与《存量房买卖合同》约定不一致的，以本协议为准。除本协议变更的内容外，原合同中的其他条款仍然适用，对双方均有约束力。

本协议自双方签字盖章之日起生效，一式叁份，双方各执壹份，居间方保留一份，具有同等法律效力。

卖方：

买方：

代理人：

代理人：

二手房买卖合同 第7篇

卖方：_____________(简称甲方)身份证号码：_________________电话：_________________ 买方：_____________(简称乙方)身份证号码：_________________电话：_________________根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在 ___________________________拥有的房产住宅，建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第_______________号）。

第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。

第三条 付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付

首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。

第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费（房价的2%）由甲乙双方承担。

第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

第七条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。

第八条 本合同一式叁份。甲方产权人一份，乙方一份,中介公司一份。

第九条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

第十条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十一条 双方约定的其他事项：

二手房买卖定义与合同 第8篇

(一) 基本案情

王某 (男) 与李某 (女) 系夫妻关系, 于2008年购买了一处房产, 登记于王某名下。2009年3月, 双方发生纠纷, 以致夫妻感情不和。同年6月, 王某与张某联系, 商量将房屋以180万元价格卖给张某。商谈过程中, 王某出示了房屋所有权证, 带张某实地察看了房屋, 并谎称其妻李某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时, 王某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造李某签名的出售房屋委托书等。1个月后, 此事被李某发现, 找张某要房, 被张某拒绝。李某以王某为被告, 张某为第三人, 向人民法院起诉, 要求确认房屋买卖合同无效, 由张某返还房屋。

(二) 案例分析

本案属于典型而又较为特殊的共同共有人擅自出卖房屋的案例。对于本案, 司法实务中一般会按以下意见处理:该房屋是王某、李某的夫妻共有财产, 在夫妻关系存续期间, 不分份额, 共同享有所有权。对共同共有的财产进行处分, 应当由共同共有人一致进行, 一方擅自处分, 原则上应属无效;但是本案中, 张某符合善意取得构成要件, 买卖关系成立, 应认定买卖关系有效, 李某的损失可向王某另行主张。这种处理方法的落脚点在于保护善意第三人的利益。

二、不动产无权处分的认定

前文中的案例分析, 可以说代表了当前我国司法实务中此类二手房买卖纠纷案件的普遍处理方法, 思路和价值取向相当明确, 保障第三人“购房无忧”, 有力地维护了二手房买卖交易秩序。然而, 仔细地对本案进行反思、拓展, 笔者认为对此类案件的处理依然存在诸多问题, 其中重要问题之一便是对无权处分的认定。对于不动产, 如何认定无权处分, 素来存在较大争议, 主要存在着三种不同看法[1]:一是“无处分权说”。此种观点认为, 无论是就动产还是就不动产而言, 无权处分都是指无处分权人处分了他人 (原所有权人) 所有的财产;二是“处分权受限制说”。此种观点认为, 即便无权处分人原本享有物的所有权, 但是, 因特殊原因其所有权受到一定的限制而不能处分其财产 (前文案例中共同共有人擅自出卖共有房屋即属于此类) ;三是“登记错误说”。此种观点认为, 在善意取得中, 不动产的无权处分实际上是在登记错误的情况下, 登记记载的权利人处分了该不动产。

笔者认为, 以上三种学说并不矛盾。三种学说本质上的共同点在于突出了无权处分人的“权利瑕疵”, 整合为一体, 即指行为人在没有权利或没有完整权利的情况下处分不动产, 共同构成不动产无权处分的具体内容。三种学说结合, 自是扩大了无权处分的认定范围, 保证了无权处分认定的准确度。然而, 在实务中认定无权处分仍存有颇多困惑, 关键点在于对共同共有人“擅自”处分共有财产是否构成无权处分的认定。

(一) 共同共有人是否“擅自”处分不动产的认定

仍然结合上文的案例, 我们假设存在这样一种情况:李某实际上事先已经和王某密谋, 由王某伪造出售房屋委托书并出面处分财产。这样在外观上, 形成前文案例中王某擅自处分财产的假象, 而一旦二手房价格见涨, 王某和张某又尚未办理房屋交接手续, 李某便可以“王某构成无权处分”为由主张买卖关系无效, 此时张某虽然作为善意第三人, 但并不能善意取得房屋, 这种情况下, 张某的权利难以得到救济, 因为:首先, 不动产房屋尚未完成公示, 不符合善意取得构成要件;其次, 作为王某和李某之外的第三人, 绝大多数情况下难以知晓夫妻二人密谋的事实, 即使知晓, 如果没有确凿证据, 依然难以推翻王某无权处分的既定局面, 最终作为裁判者的法官只能做出不利于第三人的判决。

二手房买卖纠纷中夫妻二人事先通谋的案件颇多, 寻找多种借口拖延过户时间, 一旦获取更多利益的机会出现, 一方便会以不知情、擅自处分没有经过其同意为由提出抗辩, 主张买卖关系无效, 结果是第三人承受不利损失, 仅能通过追究行为人缔约过失责任获得有限的救济。在这类案件中, 法官也只能错误但又正确地将“有权处分”认定为“无权处分”, 本质上呈现出无权处分的认定瑕疵。对于法官而言, 在没有确凿证据的情况下, 法律严格限制其自由裁量权。此类案件可扩大至其它共同共有人和第三人之间。

三、不动产善意取得的认定

《物权法》第106条确立了善意取得制度, 根据该条, 不动产物权善意取得的构成要件有四:1.不动产转让人为无权处分人;2.受让人取得财产时出于善意;3.合理的对价;4.不动产已经完成公示——登记。以下从不动产善意取得的认定难点展开论述。

(一) 不动产善意取得中“善意”的判断

《物权法》第106条规定“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”, 但此处所说的“受让”因动产和不动产而存在差异。就动产而言, “受让”是指动产占有的移转;就不动产而言, “受让”是指不动产登记的变更。由此推出, 不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中, 因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产, 那么我们可以得出结论:善意的判断标准应当以信赖登记为准, 也就是说, 如果受让人在办理变更登记的过程中, 信赖登记记载的权利人为真实权利人, 那么便可判断出受让人为善意。

(二) 不动产善意取得中“合理价格”的认定

不动产善意取得制度的另一个构成要件是“以合理的价格转让”。问题的关键在于, 什么样的价格才是合理的?以何种标准来衡量价格的合理性?笔者认为, 必须注意到以下几个问题:第一, 合理价格并不完全等同于市场价格。多数情况下, 二手房的价格最主要的还是由地价和建筑物决定, 同时也要考虑转让人的主观因素;第二, 在考虑合理价格时, 也要考虑履行期限。在实践中, 不动产买卖的价款大多是分期支付的, 如果双方仅仅约定了支付一定的价款, 或者, 合同中根本没有规定履行期限, 或者虽然价格合理但履行期限很长, 这实际上可能变相地等同于无偿。因此, 在判断价格合理性的时候, 必须将履行期限纳入考虑范围。

(三) 对“不动产登记公信力”的理解

最后一个要件——不动产登记。二手房买卖中在“登记”这一步骤出现问题的情况不是很多, 因为登记的主管部门是房屋管理部门, 二手房交易不直接触及其利益, 所以房屋管理部门不存在主观上造成登记错误的故意。但实践中不动产登记错误的情况时有发生, 往往是由于登记机关的工作疏忽或登记申请人的故意或过失等造成, 这些情况下, 能否认定登记已经完毕, 所有权发生转移?笔者认为, 依据《物权法》及不动产登记要件主义, 只要房屋管理部门办完登记手续, 所有权即发生转移, 至于其中因房屋管理部门或登记申请人造成登记瑕疵的, 不影响登记促成不动产所有权变动的效力, 相关人可以向造成登记瑕疵的主体追究责任。

四、结语

二手房买卖纠纷中, 各方利益纵横交错, 作为利益裁定者, 必须严格认定和适用无权处分与善意取得, 适应市场经济发展需要, 从维护财产的静态和动态安全出发, 平衡、综合地着力于保护权利人和善意第三人的利益。

摘要：二手房买卖纠纷与日俱增, 其中涉及当事人无权处分和善意取得的民事案件成为司法实务界的热点和难点问题。本文结合案例, 分析了二手房买卖纠纷中无权处分与善意取得的认定及适用, 并提出具体建议。

关键词：无权处分,善意取得,利益保护

参考文献