贷款房离婚协议书

贷款房离婚协议书（精选8篇）

贷款房离婚协议书 第1篇

男方：_________，民族：_____族，_____年____月____日生，住址：_______________，身份证号码：_______________，工作单位：_______________。

女方：_________，民族：_____族，_____年____月____日生，住址：_______________，身份证号码：_______________，工作单位：_______________。

双方于_____年____月____日在_____市_____城区(县)人民政府的民政部门登记结婚，现因__________的原因，自愿离婚，经双方协商一致，对有关事项，依《婚姻法》的规定达成如下协议：

一、男方_________与女方_________自愿离婚。

二、子女的抚养

1、双方于_____年____月____日生育有一儿子/女儿，取名：_________，离婚后儿子/女儿随男方/女方直接抚养生活，由女方/男方每月给付抚养费(包括生活费、教育费、医疗费)_________元，在每月_________号前付清，直到孩子完成高中教育阶段止。高中教育阶段之后的有关费用双方日后重新协商。

2、探望的时间：男方/女方可在每月的第_________周星期六起至周日接儿子/女儿随其生活或娱乐。如临时或节假日的探望，可提前一天由双方协商，达成一致后可按协商的办法进行探望。儿子/女儿十周岁以上时，探望权的行使应尊重儿子/女儿的意见，不可强行按本协议执行。

三、夫妻共同财产的分割

1、房产

夫妻双方婚后购有坐落在_____路_____号_____小区_____栋_____单元_____号的楼房一套，登记在男方/女方(或双方)名下，属夫妻共有财产。离婚后，该套房屋归男方/女方所有(注：包括房内装修内附属设施及相关配套设施)，双方相互配合办理产权变更登记手续。因办理产权变更登记手续所应支付的一切税费等均由男方/女方承担。取得房屋所有权的一方给予另一方经济补偿人民币_____元，在本协议签订之日起_____日内付清。

夫妻双方婚后购有坐落在_____路_____号_____小区_____栋_____单元_____号的楼房一套，购房时以男方/女方为主贷人向_____银行按揭贷款购买，首付及按揭还款都来源于夫妻共有存款，该房属夫妻共有财产。离婚后，该套房屋归男方/女方所有(注：包括房内装修内附属设施及相关配套设施)，双方相互配合办理产权变更登记及办理贷款主贷人变更手续。因办理产权变更登记及办理贷款主贷人变更手续所应支付的一切税费等均由男方/女方承担。取得房屋所有权的.一方给予另一方经济补偿人民币_____元，在本协议签订之日起_____内付清。

夫妻共有房屋内的家用电器及家具等等(见清单)，双方同意作价_____万元，归男方/女方所有，取得的一方给予另一方经济补偿人民币_____元，在本协议签订之日起_____内付清。

2、机动车辆：_____年____月____日购有_____牌汽车一辆，离婚后归男方/女方所有，取得的一方给予另一方经济补偿人民币_____元，在本协议签订之日起_____内付清。

3、股权、股票、债券等：(如前述依协议详定)。

4、其他财产：双方各自名下的其它私人财产(如首饰、衣服等)归各自所有。

四、离婚后住房的安排

男方住：_____路_____号_____小区_____栋_____单元_____号的楼房。

女方住：_____路_____号_____小区_____栋_____单元_____号的楼房。

五、债务的处理

双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。(_____方于_____年____月____日向_____所借债务由______方自行承担)。

六、一方隐瞒或转移夫妻共同财产的责任

双方确认夫妻共同财产在上述第三条已作出明确列明。除上述房屋、家具、家电及银行存款外，并无其他财产，任何一方应保证以上所列婚内全部共同财产的真实性。

本协议书财产分割基于上列财产为基础。任何一方不得隐瞒、虚报、转移婚内共同财产或婚前财产。如任何一方有隐瞒、虚报除上述所列财产外的财产，或在签订本协议之前__年内有转移、抽逃财产的，另一方发现后有权取得对方所隐瞒、虚报、转移的财产的全部份额，并追究其隐瞒、虚报、转移财产的法律责任，虚报、转移、隐瞒方无权分割该财产。

七、经济帮助及精神赔偿

因女方生活困难，男方同意一次性支付补偿经济帮助金_____元给女方。鉴于男方要求离婚的原因，男方应一次性补偿女方精神损害费_____元。上述男方应支付的款项，均应于_____年____月____日前支付完毕。

八、违约责任的约定

任何一方不按本协议约定期限履行支付款项义务的，应付违约金_____元给对方。

九、协议生效时间的约定

本协议一式三份，自婚姻登记机颁发《离婚证》之日起生效，男、女双方各执一份，婚姻登记机关存档一份。

男方：(签章)____________________

_______________年_______________月_______________日

女方：(签章)_______________

_______________年_______________月_______________日

贷款房离婚协议书 第2篇

甲方：张某，男，一九年月日生，公民身份号码：。乙方：李某，女，一九年月日生，公民身份号码：。

座落在武汉市硚口区号，钢混结构房屋，建筑面积.平方米【房屋所有权证号：武房权证硚字第号，土地使用权证号：硚国用（）第号】，该房屋产权系甲、乙双方按揭贷款所购，现还有余款尚未还清。双方于一九九九年元月二十五日登记结婚，于二00三年十一月五日调解离婚。离婚时上述房产未曾分割。现经甲乙双方自愿协商，就上述房屋达成如下协议：

一、该房屋产权归甲方张某所有，相关的债务由甲方张某负责承担，与乙方李某无涉。

二、乙方李某同意上述房屋产权归甲方张某所有，债务亦由甲方张某偿还。

三、本协议经双方签名后生效，甲、乙双方应按规定到上述房屋的产权管理部门办理相关的转移登记手续。

四、本协议一式伍份。甲、乙双方各收执贰份，公证处留存壹份。

甲方：乙方：

贷款房离婚协议书 第3篇

李某和杜某是一对恩爱夫妻, 杜某在一家公司任要职, 年薪颇丰, 但丈夫李某的收入却很低, 二人原本共同购买了一套98平方米的商品房, 产权证的产权人为杜某。夫妻俩的儿子李某树已经恋爱三年, 马上面临结婚。夫妇二人想购买经济适用房, 但又不符合购买经济适用房的条件, 于是二人商量通过假离婚、假结婚的方式购买经济适用房。首先, 李某与杜某协议离婚, 98平方米的商品房归杜某所有。然后, 李某与住在农村的丈母娘陈某登记结婚。起先, 陈某死活不同意, 认为这件事太丢脸, 但李某、杜某反复做陈某的工作, 陈某最后同意与李某登记结婚。于是, 李某与陈某以夫妻名义申购了一套68平米的经济适用房。购得经济适用房后, 李某与陈某协议离婚, 并与杜某复婚。经查, 所购买的经济适用房与商品房的差价为66万元。

二、分歧观点

本案在审理当中主要有以下两种意见:

第一种意见认为, 李某和杜某的行为, 不符合诈骗罪的构成要件, 无必要追究刑事责任。理由是:李某和杜某骗取的并非财物, 不符合诈骗罪之对象特征;李某和杜某的骗购行为难以确定受骗人;骗购行为所指向的被害人及其财产损失难以认定。 (1)

第二种意见认为, 李某和杜某的行为, 符合诈骗罪的构成要件。因为李某和杜某本不符合申购经济适用房的资格, 两人离婚的目的是为了能达到申购经济适用房的标准, 通过假意离婚又复婚的手段, 获得购房资格, 进而骗购到一套经济适用房, 非法占有经适房与同类商品房之间的价格差额66万元, 已经符合诈骗罪的构成要件。 (2)

三、对本案的刑事法哲学思量

笔者倾向于第二种意见。诈骗罪 (既遂) 在客观上必须表现为一个特定的行为发展过程:行为人实施欺骗行为———对方产生或者继续维持认识错误—对方基于认识错误处分 (或交付) 财产———行为人获得或者使第三者获得财产———被害人遭受财产损失。 (3)

(一) 本案的行为对象是是财产性利益, 符合诈骗罪的法益要件

从建设部等六部委制定的《经济适用住房管理办法》 (4) (建住房[2007]258号) 第七、八、十一条的规定可以得出, 经济适用住房开发商至少能免收土地出让金、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金, 并同时享受国家规定的各项税费优惠政策。这部分利益, 实际上是由购买到经济适用房的人享受到利益, 这个利益可被评价为正财产, 具体到本案, 就是经济适用房与商品房的差价为66万元。这66万元属于财产性利益, 符合诈骗罪的法益要件。财产性利益, 是普通财物之外附着于财产之上的利益, 既包括了正财产的增多, 也包括了负财产的减少。但是, 持第一种意见的论者认为, 我国刑法分则第五章的标题为“侵犯财产罪”, 第二百六十六条和该章的其他法条只是使用了“财物”一词, 因此, 将诈骗罪对象的财物解释为包含财产性利益, 有违反罪行法定原则之嫌。依笔者之见, 应运用体系解释的方法, 解释诈骗罪中的“公私财物”一词。刑法分则第五章的大标题, 说明了该章保护的法益为财产。我国从很多层面和领域使用“财产”这个概念, 例如, 《民法通则》第五章第一节的小标题即为“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”, 其中的“财产”是指财物, 而《继承法》第3条规定的“遗产是公民死亡时遗留的个人合法”中的“财产”, 是包含了有体物、财产权利与财产义务。现实生活中, 财产权已经延伸为一个广泛的权利系统, 并且可以被抽象为具备财产性质的利益。财产外化为物上之权利或其他人的非人身之权利, 既包括了主体在物上之所有权或其他排他性权利, 也包括了债权和其他含有财产性内容的请求权。 (5) 故将刑法分则第五章保护的法益“财产”, 当然不能排除财产性利益。张明楷教授也认为, 诈骗罪侵犯的法益包含财产性利益具有合目的性与具体的妥当性。 (6) 本案中的差价66万元, 即李、杜二人正财产的增多, 当归类为诈骗罪保护的法益。

(二) 合法离复婚骗购经适房的行为应定性为欺骗行为

持第一种观点的论者认为, 虽然李、杜二人目的动机是指向非法占有经济适用房, 但是其手段却是真实的离婚、复婚。因为诈骗罪中的欺骗行为, 必须是使受骗者产生与客观真实不相符合的认识错误的行为, 所以仅仅是隐瞒假意离婚目的并不是欺骗。笔者以为, 诈骗罪中的欺骗行为其内容, 至少包含了客观的外在的事实, 还包含了主观的心理的事实。主观的心理的事实是指, 行骗人就本人的意思作虚假表示, 从而使对方陷入或者是维持错误认识。 (7) 具体到本案, 李、杜二人即是虚构了主观的心理的事实。经济适用房的国家政策本质上说, 是一种公共福利, 其满足的对象是被限定为中低收入家庭的, 李、杜二人虽然办理了合法的离婚、复婚手续, 其本人非法占有经济适用房的主观心理被掩藏在合法的离复婚手续之下, 李、杜二人的行为仍然是在虚构事实, 隐瞒真相。在行骗人的意思说明导致被害人的错误认识的前提, 如果依据正常的社交经验, 从该行为间接得出的结论显现出, 行为人作出的是符合事实的意思表示, 则该行为也还是构成诈骗罪中的欺骗行为。具体到本案, 李、杜二人虽然提交了符合条件的材料, 其申购的经济适用房是由政府职能部门的行政审核并以齐全的材料到开发商处购房, 李、杜二人却利用了优势认知地位和特定的被信任地位, 有责任避免自己的行为给对方财产造成损害的危险却没有避免, 相反还违反升高的信任关系 (审批人员基于材料真实性产生的升高的信任关系) , 积极利用和支配这种危险, (李、杜二人知道以后还会复婚, 未来的事实, 即经济、婚姻状况都不是目前的隐瞒状态) 从而引起了被害人的自我损害, 给被害人造成了财产损失。可见, 诈骗罪中, 引起被害人错误认识的欺诈, 并不必然是以虚假信息为前提的意思说明行为。 (8) 另, 隐瞒过去和现在的心理, 使人对将来的事实发生判断错误, 亦是诈术之内容。 (9) 李某假意离婚, 并与岳母娘陈某结婚, 其向申购资格审批公务人员隐瞒了其想骗购经济适用房资格的心理, 造成对方对将来李某与杜某复婚之事实断然判断不了, 符合欺骗行为之实质内容。笔者之观点也是与日本刑法学界的通说一致, 如大谷实教授认为, 欺骗行为不限于就过去、现实的事实进行欺骗, 也包含就将来的事实进行欺骗。 (10) 因此, 合法离复婚骗购经适房的行为应定性为欺骗行为。

(三) 本案是一起典型的三者间诈骗

从《经济适用住房管理办法》第五条可以得知, 本案的被害人经济适用房建设管理责任方的当地政府。

被骗人则是申购资格审批公务人员和开发商。由于李、杜二人隐瞒了申购到经济适用房真实入住人, 而被骗人是根据李某、陈某的申请资料卖出经济适用房给李某。因此, 被骗人因为李、杜二人的欺骗行为陷入了认识错误。之后, 对经济适用房做出财产处分的又是审批申购资格的公务人员, 以及根据政府部门“准予购买经济适用住房的核准通知”与申请人签订购房合同的开发商。李、杜二人通过假意离婚, 达到申购经济适用房的资格条件, 欺骗审批工作人员和开发商, 使得两者对经济适用房做出财产处分, 造成了当地政府的具有公共福利性质的财产损失。完全符合三者间诈骗的行为特征。诈骗罪中, 交付行为 (处分行为) 的存在是必要的;交付行为这一要素, 是“没有记述的构成要件要素”。 (11) 本案中, 交付行为 (处分行为) , 是由审批工作人员的申购资格审批, 和开发商房产买卖两个行为过程组成, 缺一不可。符合了三者间诈骗中, 受骗者必须同时是财产处分者的刑法哲学。 (12)

(四) 被害人遭受了66万元的财产损失

如第3点所述, 本案的被害人是当地政府, 其为建设经济适用房, 免收开发商的费用至少包括了: (1) 土地出让金; (2) 城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金; (3) 经济适用住房项目外基础设施建设费用。在司法实践中, 宜从诈骗行为时, 经济适用房的价款和同地段、同时间的商品房市场均价之间的差额, 作为当地政府的财产损失额度。李、杜二人申购经济适用房的价款, 在诈骗罪中, 通常被称为“诱价”, (13) 因为经济适用房的价款最终是由被害人享有, 区别于一般的犯罪成本或者犯罪工具的成本, 认定时, 应当减去诱价, 剩余价值作为诈骗罪中的财产损失数额。

四、结论

李、杜二人以非法占有为目的, 通过假意离婚的手段, 虚构事实, 隐瞒真相, 使申购资格审批公务人员和开发商陷入错误认识, 做出经济适用房的财产处分行为, 导致了当地政府了66万余元的财产损失, 根据《刑法》第266条以及《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》, 李、杜二人的行为构成诈骗罪, 诈骗数额特别巨大。

摘要：李某为给自己儿子买经济适用房, 通过和妻子杜某先离婚, 与岳母娘陈某结婚的方法, 达到经济适用房申购资格的手段, 诈骗申购资格审批公务人员和开发商, 导致当地政府66万元财产损失。李、杜二人的行为已然符合欺骗行为的实质和内容, 侵犯了公共福利性质的财产性利益, 本案是一起典型的三者间诈骗, 李、杜二人的行为构成诈骗罪。

贷款房离婚协议书 第4篇

我与丈夫李先生共有两处住房分别为120平方米和90.6平方米。最近打算将90.6平方米房屋出售。为规避“国五条”（2013年2月20日召开的国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施）房产税，双方经协商达成假离婚协议，约定90.6平方米的房屋归我所有并由我出售，120平方米的房屋归他所有。双方到当地婚姻登记部门自愿办理离婚手续后不久，他竟然与马女士建立特殊关系，准备结婚。我以种种办法强烈要求复婚，却遭到他的拒绝。现在，我打算以离婚有假为由起诉，申请法院确认协议无效，会得到法律的支持吗？

上海 高晓溪

高晓溪读者：

你好！尽管你与李先生是为了规避“国五条”之房产税而假离婚，但实际是真还是假，只有你们双方当事人知道。

对于当事人签字订立的“假离婚协议”，上面也没有写“假”字，人民法院自然应依法视其为有效。事后若一方反悔，提出离婚协议是假的，要得到法律的支持，必须提供能够足以推翻原协议的证据来证明离婚协议确实是假的，是为了规避“国五条”之房产税而签订假离婚协议。比如，举证证明当初签订假离婚协议具有我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形，即：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。否则，难以得到人民法院的支持。

本案例从另一侧面提醒我们：为规避“国五条”之房产税而假离婚有相当风险，易弄假成真，“摊上大事”，反而得不偿失。

杨学友（辽宁省锦州市人民检察院 高级检察官）

贷款房离婚协议书 第5篇

编号：

个人房屋按揭贷款合作协议书

甲方：地址：

邮政编码：

主要负责人（或授权代理人）：

电话：

乙方：

地址：

邮政编码：

法定代表人（或授权代理人）：

电话：

为促进楼盘（座落：）的房产销售，甲、乙双方根据有关法律、法规、规章，本着“平等互利、相互支持、合作发展”的原则，经友好协商，约定如下条款：

第一条：在乙方取得商品房预售许可证或办理新建商品房产权初始登记后，甲方同意向符合甲方贷款条件的该楼盘购房人提供个人房屋按揭贷款。甲方发放的个人住房按揭贷款单笔金额最高不超过所购住房全部价款的%，贷款期限最长不超过年。个人住房公积金贷款额度和期限，按照当地公积金管理中心的有关规定执行。个人商用房贷款单笔金额最高不超过所购商用房全部价款的%，贷款期限最长不超过年。

第二条：甲方接受以下人士的贷款申请：

1．具有本市、外省市户籍的自然人；

2．具有稳定的职业和收入，信用良好，无不良贷款记录；

3．具有按期偿还贷款本息的能力；

4．具有真实合法的购买房屋的合同或协议；

5．有不低于所购房屋全部价款的％（适用于住房按揭贷款）、％（适用于商用房贷款）的首期付款；

6．甲方规定的其他条件。

甲方对购房人的贷款申请有最终决定权。

第三条：乙方保证按照国家有关部门批准的条件和要求建造并完成楼盘，并按照其与购房人签订的“商品房(商用房)预售/出售合同”规定的期限和条件将房产交付购房人。甲方只负责对购房人（借款人）提供信贷支持，借款人与乙方之间的任何纠纷（包括但不限于因房屋工程质量瑕疵或交

付使用脱期等引发的纠纷），应当按照借款人与乙方签订的“商品房(商用房)预售/出售合同”解决，概与甲方无关。若借款人因前述纠纷而延期归还贷款或因与乙方解除“商品房(商用房)预售/出售合同”而提前终止与甲方的贷款合同，乙方须向甲方承担偿付所有贷款本息及相关费用的连带责任。

第四条：乙方为楼盘房产的所有购房人（借款人）向甲方申请的个人房屋按揭贷款提供担保，其担保方式为全额不可撤销的连带责任的保证，保证范围为各借款人的借款本金及由此产生的借款利息（包括罚息）、违约金、赔偿金及甲方实现债权的费用。此担保为连续的无条件的保证。保证期限为：

（）从本协议项下甲方每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至乙方协助相应的借款人办妥相应房产的权属、抵押登记手续，并将《房屋产权证》（小产证）复印件和《房地产他项权证》原件交甲方收执之日止。

（）从本协议项下甲方每笔个人房屋按揭贷款发放之日起至借款人归还全部贷款本息之日止。在保证期限内，若借款人连续三期或累计六期不按贷款合同的规定按时偿付借款本息及其他相关费用，甲方有权向乙方发出《履行担保责任通知书》要求乙方承担全部连带责任，乙方应在接到甲方的通知书后的一个月内按照通知书中所载明的偿还金额、方式向甲方履行清偿义务。清偿方式包括但不限于：

1、甲方有权从乙方在甲方处开立的“担保保证金专户”内直接扣收相应的金额，如有不足，甲方可继续向乙方追偿；

2、由乙方对借款人已购房产进行回购，借款人因此获得的回购款项优先用于支付借款人尚未清偿给甲方的借款本息、违约金、赔偿金及相关费用等。

第五条：乙方保证在甲方开立“销售商品房存款户”，所有向甲方申请个人房屋按揭贷款的购房人交付的首期购房款（含定金）及其他所有涉及该楼盘的款项（包括预售及销售款项和工程款）均将通过“销售商品房存款户”运转。对提供给借款人的贷款，甲方可以借款人购房款名义直接划入乙方的“销售商品房存款户”。同时，乙方可委托甲方代收今后该楼盘发生的物业管理费等各项费用。

第六条：乙方保证在甲方处开立“担保保证金专户”。乙方同意甲方在发放个人房屋按揭贷款时将按照借款人的房屋贷款金额的%提取担保保证金，逐笔划入“担保保证金专户”内资金专项用于履行乙方在本协议第四条项下的保证责任。当借款人未按期偿付贷款本金、利息和其他应付款项时，乙方授权甲方从“担保保证金专户”直接扣收乙方应承担的债务金额，实现甲方在本协议项下的担保权益。

第七条：乙方必须将借款人所持有的“商品房(商用房)预售/出售合同”正本、首付房款的收款收据、100%楼款发票复印件交甲方保管。乙方与借款人修改“商品房(商用房)预售/出售合同”必须征得甲方的事先书面同意并将修改后的由借款人持有的“商品房（商用房）预售出售合同”正本提交甲方保管，否则乙方应承担因此给甲方造成的所有损失。

第八条：乙方在收到甲方代购房人（借款人）支付的购房款、并将房产交付购房人验收后，应会同购房人尽速向房地产主管部门申领上述房产的《房屋产权证》（小产证）和《房地产他项权证》。因办理《房屋产权证》（小产证）而需向甲方借出相关的贷款档案资料的，乙方应指定专人借取并开

具授权委托证明，在甲方处造册登记资料清单，并经双方经办人签字、盖章后方可借出。乙方保证，在办妥为取得《房屋产权证》（小产证）、《房地产他项权证》所需手续后即将相关的贷款档案资料会同《房屋产权证》（小产证）和《房地产他项权证》全部交还甲方。在乙方与甲方完成交还手续之前，因任何原因造成《房屋产权证》（小产证）、《房地产他项权证》及借出的贷款档案资料的遗失、损毁，并因此而带来的纠纷和损失，均由乙方负责。

第九条：乙方应按甲方的要求，向甲方提交与本协议项下个人房屋按揭贷款有关的文件，并在借款人的贷款发生逾期时协助甲方进行催收。

第十条：乙方保证，其在本协议项下向甲方申请房屋按揭贷款合作、与甲方签署本房屋按揭贷款合作协议和为借款人提供连带责任保证的行为，均已得到乙方董事会或其相应公司最高权力机构的授权，且不违反乙方的公司章程及其他内部规定。

第十一条：甲、乙双方应严格遵守上述条款，任何一方对上述任何条款的违反均构成本协议项下的违约，违约方应无条件承担违约责任，包括但不限于赔偿因该等违约而对对方当事人造成的损失，支付违约金、赔偿金等。赔偿金自违约事情发生之日起计算，按每日收取。

第十二条：因本协议发生的争议，应通过协商解决，协商不成时，应向甲方所在地人民法院提起诉讼。在协商或诉讼期间，本协议不涉及争议部分的条款，双方仍须履行。上述规定并不影响甲方就因履行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议、纠纷选择在其它任何有管辖权的法院提起诉讼的权利。

第十三条：本协议自甲乙双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后生效，至乙方依据本协议第四条的规定向甲方提供的保证中最晚到期的保证结束时终止。

第十四条：本协议未尽事宜，按照有关法律规定执行或由当事人各方签订书面补充协议解决。补充协议（如有）应被视为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。

第十五条：本协议正本一式份，甲、乙双方各执一份。

第十六条：本协议于年月日在甲方所在地签订。

甲方：乙方：

（公章）（公章）

负责人：（签字）法定代表人：（签字）

贷款房离婚协议书 第6篇

婚前“按揭”房孳息在离婚时的归属

谢飞

一、问题的提出

10月台商王先生在上海购买了一套商品房，首付40万人民币，银行“按揭”贷款40万人民币，并办理了房屋产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产，即140-40-5=95万，要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为，该房产是自己的婚前个人财产，结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院裁定维持原判。本案虽已审结，当事人业已执行法院的生效判决，但留下的一些法律问题值得我们思考。

本案中，王先生在结婚之前“按揭”买房并取得了房屋产权证，法院根据《婚姻法》第18条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》中第19条的规定，判定此房屋为一方的婚前个人财产，为王某所有。可以看出，现行《婚姻法》不再承认夫或妻一方的婚前财产可因经过一定时间而自动转化为夫妻共同财产。对比此案，王某和张某在婚后没有就该房屋的所有权达成新的约定，不管张某付出多少心血和精力来共同偿还房贷，她始终只是房屋的住客，不能成为房子的女主人。当婚姻关系不再存续时，其拥有的权利仅是已付购房款的原价返还。民事主体是基于对权利义务的考量参与民事法律关系，权利义务的一致性是主体双方和谐相处的基础，也是社会秩序良性发展的保证。作为法治国家的公民，我们应该尊重法院既判例的效力，承认判决的权威性，维护法律的尊严。对此案例判决的分析与评议仅限于学说层面的探讨，以求抛砖引玉。

二、婚前“按揭”房的概念

为了正确理解婚前“按揭”房的概念，首先需要明确两个关键的时间点：(一)婚前和婚后划分的时间点;(二)婚前“按揭”购房的时间点，即什么时候才算是买了房屋。对于婚前和婚后的划分，在我国现行法律制度框架下比较简单，通常情况下结婚需要到民政部门进行结婚登记才被认为是合法婚姻。男女双方自在民政部门领取结婚证之时可视为婚前与婚后的时间点。鉴于我国新《婚姻法》不再承认事实婚姻，诸如订婚、举办婚礼、请吃喜宴、未婚同居等单纯行为都不具备法律上的意义，不能作为婚姻合法成立的证明。对于后者，在购房的一系列过程中到底哪一个才算是“购房”时间点比较困扰，学者们有不同的看法。例如：在婚前签订了购房合同，付了首付款，婚后才进行按揭贷款，并办理了产权证，哪一个程序可以被认为是婚前购房的时间点呢?有的学者认为判断这一问题的关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付;还有的认为考虑到购房的目的以及整个购房过程的关联性，应当以签定购房合同的时间为购房时间点。

笔者认为，判断是否属于婚前“按揭”房的关键在于“按揭”房财产权的取得时间系在婚前或婚后。如果财产权的取得系在婚前，但婚后才实际占有该项财产，其性质仍属于婚前个人财产。鉴于房屋在法律上属于不动产的范畴，根据我国关于物权的登记公示效力，购房人真正取得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得房产证之日。因此，认为获得房屋产权证书之日为购房的时间点。其次，房屋产权证上记载的权利人为一人，属于一方的个人财产。在实践中存在有男女双方共同支付了首付款，但产权证登记在一人名下，后来婚姻关系没有缔结。此时房屋产权人与另一方形成事实借贷关系，应偿还对方支付的首付款。

三、现行法律对个人财产的规定

现行《婚姻法》第18条规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。”新《婚姻法》明确了夫妻个人财产的范围，即凡属于夫妻一方个人所有的财产，一般来说应由其本人管理、支配和处理，在离婚时即归其个人所有，不再分割。[1]现行《婚姻法》及相关司法解释，明确了婚前一方的财产归其本人所有，否定了因婚姻关系存续到法定时间转化为共同财产，有利于对一方婚前财产的保护，维护“一物一权”的基本原则。但新法对一方婚前财产在婚姻关系存在期间的增值收益，当另一方对此收益有贡献时，是否享有收益所有权没有明确规定。

对婚前一方房屋增值收益的归属，只有最高人民法院在1993年11月3日《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》中涉及，其第12条规定：婚后8年内双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应得的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。现行《婚姻法》不再承认夫或妻一方的财产可因法定时间的经历而自动转化为夫妻共同财产，该条司法解释处理的情形是在一方婚前财产转化为共同财产之前，此时任何一方对财产拥有的权利状态并不违背新《婚姻法》的规定。该司法解释认为，一方对另一方婚前所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建行为时，对于增值部分依法享有所有权。在以“按揭”作为购房的主要形式下，夫妻生活期间一方参与另一方婚前所有的房屋贷款的偿还，是否应当享有增值部分的所有权?笔者认为，不论是对房屋进行修缮、装修、原拆原建还是偿还贷款，都是基于保持房屋的所有权并扩大其交换价值的目的，共同经营管理此房屋。为获得购房贷款，购房人将自己的房屋抵押给银行作为按期还款的担保。如果够房人由于自己的原因不按期偿还贷款或者不偿还贷款达到约定数额，银行有权基于抵押权对该房屋折价、变卖、拍卖而优先受偿。婚后一方承担了另一方婚前按揭房的还款义务，对于维持房屋的所有权现状具有积极意义，降低了因还贷不力就该房屋行使抵押权的风险，应当分享房屋的增值收益部分。

四、婚前房屋的孳息是否共有

所谓孳息是指从原物中所出之收益，分为天然孳息和法定孳息两种。天然孳息是指依物的自然属性而获得的收益，包括果实、动物的出产物及其他依通常使用方法所收获的出产物。对其归属有日耳曼法和罗马法两种立法例。日耳曼法采取出产主义，即对于原物施以生产手段，增加劳动资本的人，有取得孳息的权利。罗马法采取原物主义，即对原物有所有权或其他权利的人，有取得孳息的权利，近代大多数大陆法系国家采取此种立法例。法定孳息是指依照法律关系取得的收益，如利息、租金及其他因法律关系所得之收益。其权利归属原物所有人，即利息由债权人取得，租金由出租人取得。[2]具体到亲属法中，则又有不同规定，例如意大利民法典第177条第二款规定，在夫妻共有关系终止前已经产生并且尚未消费的、属于夫妻个人财产的孳息，属于共有财产，并不分天然与法定之别;瑞士民法典第196条规定，夫妻财产所得参与制包括夫或妻的所得及其自有财产。第197条：(1)所得是指夫或妻在夫妻财产制存续期间有偿获得的财产。(2)配偶一方的所得尤其应包括：④其自有财产的收益;第206条：(1)如配偶一方对配偶他方的财产的收益、改善或维护作出贡献，但未得到相应反给付，且于分割之时该财产已有增值，则应使其债权与其贡献相符并依财产目前的价值计算;反之，如果出现贬值的，其债权应与其原付出之劳动相符。法国民法典则在其第1401条规定：共同财产的组成是，夫妻在婚姻期间用来自各自的技艺以及他们的自有财产的果实、孳息与收入的节余共同取得或分别取得的财产。该条认为，夫妻一方自有财产的`孳息与收入归入共同财产，因此，共同财产应当承担因使用这些财产而应当负担的费用债务。(例如，为取得某项自有财产而进行借贷的利息)(最高法院第一民事庭，1992年3月31日)德国民法典第1363条第2款规定，夫的财产和妻的财产不成为配偶双方的共同财产;前半句的规定，也适用于一方在结婚后取得的财产。但财产增加额共同制终止的，双方在婚姻关系存续期间取得的财产增加额被加以均衡。它的原则是，配偶双方各自的财产不成为共同财产，而是继续归各自所有。在婚姻存续期间取得的财产，仍然是取得财产的一方的财产。()但是，如果婚姻因离婚等原因而解除，就将双方在婚姻存续期间获得的财产增加额加以均衡。

我国学者对于婚前财产的孳息归属有不同的看法，有的学者认为，无论收益属于天然孳息或法定孳息，应以双方是否投入了时间和精力来区分，投入了的属共同财产，没有投入的仍属个人财产。[3]而有的又认为，在婚姻家庭法领域，由于夫妻共同财产制的限制，婚前财产在婚后所生的孳息虽仍由原物所有人所有，但这些孳息的所有权归属于夫妻双方，而不是仅归属于原物所有人个人。[4]史尚宽先生认为，原有财产(即婚前财产)的孳息为共同财产，特有财产的孳息仍为特有财产。[5]笔者综合国外立法和学者的观点认为，对婚前财产收益的归属，不应按收益的性质来区别对待，而应按对收益取得是否承担相应义务来划分。对一方没投入时间、精力的收益如利息、股权分红等应为个人财产;对双方都投入了时间、精力共同经营、管理后取得的收益则应由双方共同分享。

在婚姻关系存续期间，不动产房屋交换价值同时受人为和客观因素的影响。人为因素表现在夫妻双方共同对房屋进行的占有、维护和装修等，并排除他人对建筑物的非法侵害，使房屋维持其一般使用价值并优化。客观方面受国家宏观政策的调整、土地价格的变化和供求关系的制约，房屋的价值得以变动，给购房人带来了一定的收益预期。尽管受到人为因素和客观方面的影响，房屋价值变动的前提条件是房屋的完整健全存在。在夫妻关系存续期间，不论所居住的房产实际上属于一方所有还是双方共同共有，夫妻双方均以房屋所有人的意思对房产进行共同管理和维护。即使是一方婚前购买的房产，婚后另一方愿意共同偿还贷款，表明其主观是以房屋所有人参与房产的实际维护和经营，且对方对此明知并接受。因此在合法有效的婚姻关系尚未解除前，夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的时间、精力共同经营和管理。对于在婚姻关系存续期间，房产的增值收益孳息，根据权利义务相一致，夫妻双方均有获得此收益的权利。

2011一手房贷款流程 第7篇

第一步：自我能力评估

注意事项：买房应以实际收入情况为基准，不买贵的只买好的。切勿爱面子购买一套超出实际经济承受能力的房子。每月供房所用一般不超过月总收入的40%。

第二步：挑选房源

注意事项：在第一步基础上了解如发展商实力、声誉、口碑，地段、价格、户型、周边配套等，但不要轻信多如牛毛的广告，一切应从实际出发，眼见为实。

第三步：先检查“七证”再签订认购合同书

注意事项：在签订认购合同书前要求发展商出示“七证”：开发商的《营业执照》、《国有土地使用证》、《建设规划许可证》、《建设开工许可证》、《预售许可证》、《销售许可证》、《银行按揭协议书》。

第四步：签订合同并登记备案

注意事项：该过程以及手续由开发商到房产交易中心办理。签订合同时小心开发商在合同上做些小手脚，可聘请律师一同前与签订合同。

第五步：选择付款方式

注意事项：付款方式主要有一次性付款、商业贷款、公积金贷款和分期付款，其中市民供房又以商业贷款为主。如果单位有公积金发放，则可以考虑公积金与商业贷款相结合的形式，年利率较单一商业贷款要低。一般商业贷款由发展商全权办理，如果不放心可以自行办理。第六步：保险与公证

注意事项：保险是基于贷款银行的要求，到与银行合作的保险公司交纳保险金、提交相关材料、签字盖章(一次性付款不需购买保险)。相关材料有：契税纳税申报表、房屋租赁登记申请表、登记委托书、登记申请书。公证是指去规定的公证机关提供相关材料后签字盖章，以公证买卖双方交易的合法性和公正性。

第七步：验收房屋

注意事项：认真检查房屋质量，同时要求发展商出具三书一证：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋竣工验收证明书》和《入住许可证》。

第八步：物业管理

注意事项：与物业管理公司签订《物业管理合同》，详细咨询各种收费项目以及标准。第九步：产权过户、领房产证

贷款房离婚协议书 第8篇

我与丈夫李某共有两处住房，分别为120平方米和90.6平方米。最近我们打算将90，6平方米房屋出售。为规避“国五条”房产税，双方经协商达成假离婚协议，约定90.6平方米房屋归我所有并由我出售；120平方米房屋归李某所有。双方到当地婚姻登记部门自愿办理离婚手续后不久，李某竟然与马女士建立特殊关系，准备结婚。我以种种办法强烈要求复婚，却遭到李某的拒绝。为阻止李某。我打算以离婚有假为由起诉，申请法院确认协议无效。会得到法律的支持吗？

读者 高晓溪高晓溪读者：

尽管你与李某是为了规避“国五条”之房产税而假离婚，但实际是真还是假，只有你们双方当事人知道。对于当事人签字订立的“假离婚协议”，上面也没有写“假”字，人民法院自然应依法视其为有效。事后若一方反悔，提出离婚协议是假的，要得到法律的支持，必须提供能够足以推翻原协议的证据来证明离婚协议确实是假的，是为了规避“国五条”之房产税而签订假离婚协议。如果能举证证明当初签订假离婚协议具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形，即：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。否则，难以得到人民法院的支持。

锦州市人民检察院检察官杨学友

老人同居新增财产，分手后财产是否“一人一半”？编辑同志：

现年72岁的郭玉兰与“老伴”是从2002年3月起开始“搭伴养老”的。此后，郭玉兰为“老伴”洗衣做饭、照顾“老伴”的孙子孙女等，可谓终日劳碌不停，甚至所有的退休工资也全部补贴了家用。2011年元月，“老伴”用包含同居内所攒积蓄，购买了一套价值80余万元的商品房。由于儿子儿媳担心父亲死后，房子被郭玉兰占去。遂常常在郭玉兰与“老伴”之间挑拨是非。由此导致“老伴”对郭玉兰也越来越不信任，终于在2013年2月选择了与郭玉兰分手。郭玉兰虽万般无辜，面对此情此景，只好无奈答应，但要求分得一半房屋，却也被断然拒绝。请问，郭玉兰能否得到一半房屋？

读者 谢灵谢灵读者：

郭玉兰不能分得一半房屋。《关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十条规定：“同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理。”“一般共有”即共同共有。就如何“按一般共有财产处理”，《最高人民法院关于贯彻执行（民法通则>若干问题的意见（试行）》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。”鉴于本案“搭伴养老”属“未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活”，对商品房的分割也就不能依据《婚姻法》第三十九条按“照顾子女和女方权益的原则判决”。由于购房资金来自“老伴”，郭玉兰没有贡献或是贡献较小，自然只能不分或少分。

江西省兴国县人民法院法官 颜梅生编辑同志：

2012年9月初，老吴在俄罗斯旅游时给在吉林省长春市工作的女儿买了一套俄罗斯产的价值36000元的皮衣。在通过某快递公司进行快递时，因吴某是老客户与该快递公司的投递员胡某很熟悉，胡某就主动给吴某填写了快递单。意想不到的是，皮衣在投递途中丢失。老吴要求快递公司赔偿皮衣款36000元，快递公司只同意按没有保价物品的最高额赔偿500元。请问，老吴有权要求快速公司赔偿皮衣款吗？

读者 邢非邢非读者：

老吴有权要求快递公司赔偿皮衣款。

快递运单即为当事人之间的运输合同，快递运单是快递公司提供的格式合同，作为消费者的承运人只有订还是不订的选择而没有要求修改某一条款的权利。根据我国《合同法》第39条的规定，作为格式条款提供方的快递公司不但要遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，还要采取合理方式提请对方注意免除和限制责任的条款，按照对方的要求对该款予以说明。

快递运单中的不保价快递物品丢失损毁最高只赔偿500元的条款显然是属于免除和限制责任的条款，而在快递公司的快递运单中既没有采用明显大于其他条款的字迹突显出来，其快递员也没有向原告进行任何的说明，并且连投递人的名字都是由快递公司的快递员代签的。本案可以证明快递公司没有尽到对格式合同中的免除和限制责任的条款提请对方注意的义务，因而该条款对老吴是没有约束力的，给老吴的物品造成损失的，依法应当按实际损失赔偿。

福建国富律师事务所律师 周玉文

AA制夫妻，离婚时丈夫应否给予妻子补偿？编辑同志：

结婚后，我和丈夫实行AA制。后来，孩子出生，婆婆生病，既要照料孩子，又要照顾婆婆，丈夫还要上班，我遂辞职回家。如今5年过去，我发现丈夫背叛了我，为了尊严我决定离婚。可是，根据AA制协议，丈夫的财产没有我的份，离婚后我将衣食无着。可我不甘心，我为家庭的贡献可比他大得多，请问：丈夫应当给我补偿吗？

读者

杨燕杨燕同志：

你和丈夫约定实行AA制，带来的结果便是你挣的钱归你所有，他挣的钱归他所有，一旦离婚，你们之间将无夫妻共同财产可分。没有夫妻共同财产，对你而言，显然不利，因为这意味着你没有财产，而他拥有很多的财产。而如果你“净身出户”，对你来说，又不公平，正如你所言，你为家庭的贡献可比他大得多。那么，你为家庭的贡献可不可以折算成金钱，离婚时由他给予补偿呢？

其实，你所思考的事情，法律已经考虑到了。《婚姻法》第40条明确规定：夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有，一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当予以补偿。据此规定，你在离婚时可以大胆地提出要求，他应当给予你一定的经济补偿。

湖南省长沙市望城区法院法官 罗新祥

酒店失火被迫关闭，新来员工也能获得经济补偿吗？编辑同志：

一周前，我通过一家酒店的岗前培训。与该酒店签订了一份为期两年的劳动合同。约定由我负责酒店餐饮部的部分卫生，月工资2000元。三天后，由于酒店存在火灾隐患且防火、救火设施不完善，导致酒店因电线短路引发火灾而被烧毁并被迫关闭。酒店随即提出解除与我的劳动合同。我虽表示同意，但要求酒店给予经济补偿金，却遭酒店拒绝，理由为其与我解除劳动合同完全是出于无奈，且我上班仅仅数日，无权索要补偿。请问：酒店的说法对吗？

读者 邱欣兰邱欣兰读者：

酒店的说法是错误的，你有权要求其给予经济补偿。

一方面，酒店应当对你给予经济补偿。虽然《劳动合同法》三十六条规定：“用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同。”但其第四十六条同样指出：“有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：……（二）用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的；……”即只要是用人单位提出解除劳动合同，哪怕劳动者已经同意，用人单位也必须无条件地向劳动者支付经济补偿金，而不管用人单位是否出于被迫以及劳动者工作时间的长短。本案中，虽然你属于新来员工，甚至工作时间仅有数日，但这并不能否定你与酒店之间存在劳动关系，不能否定双方是经酒店提出、你表示接受才解除劳动合同。也就是说，你完全具备获取经济补偿金的要件。另一方面，酒店应对你给予经济补偿的金额为1000元。《劳动合同法》第四十七第一款规定：“经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。”其中不仅进一步表明劳动合同履行时问的长短，只是与经济补偿的多少有关，而不能否决用人单位应当给予劳动者经济补偿，且基于你已在一周前与酒店签订了劳动合同并已经实际履行，决定了你虽然属于新来员工，但符合“不满六个月”的要件，酒店自然必须依据与你所签劳动合同中工资标准，向你支付半个月工资作为经济补偿金，即1000元。

江西省兴国县人民法院法官 颜东岳

（责编：米诺）