宅基地买卖协议书

宅基地买卖协议书（精选9篇）

宅基地买卖协议书 第1篇

甲方(卖方)身份证号码：

乙方(买方)身份证号码：

甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事宜，经协商自愿达成如下协议：

一、甲方自愿将坐落_______的宅基地及房屋出售给乙方。

二、双方议定的上述宅基地及房屋成交总价为人民币_______。

三、甲方陈述：该宅基地及房屋的所有权完全归甲方个人，该宅基地及房屋没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。

四、双方签署本合同以后，乙方即向甲方支付_______元定金;甲乙双方约定在___________前向乙方交付房屋，并于__________前办理土地使用证及房产证手续。如因甲方原因，该房屋未在约定时间内交付给乙方，甲方双倍返还定金给乙方;如乙方因自身原因不愿买受该房，甲方定金不予返还。

五、在约定期限内不能办好土地使用证及房产证手续，导致本合同无法履行，乙方可向甲方提出解除合同的请求，甲方接到请求后应向乙方返还所有已收房款。

六、土地税由甲方承担，契税由乙方承担;其他税务由国家指定各自承担。

七、土地使用证及房产证手续完善后，甲方将房屋及相关原件交付给乙方，乙方即向甲方付清最后一笔房款。

八、甲方确保房屋建筑质量达到国家标准，该房屋发生的任何质量问题均由甲方承担。

九、自本合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权、以及因国家动拆迁安置政策带来的所有权益均与甲方无关。

十、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本合同为准。

十一、本合同自双方签章之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。

十二、按《合同法》履行，合同履行地点为乙方户籍所在地。

十三、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等效力。

甲方签字：乙方签字：

联系地址：联系地址：

电话：电话：

日期：

宅基地买卖协议书 第2篇

甲方（转让方）：身份证号码：

住址：电话：

法定共有权人：身份证号码：

乙方（接受方）：身份证号码

住址：电话：

根据《中华人民共和国国有土地管理法》《中华人民共和国合同法》《中国城

镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及其他的法律法规，甲乙双方就国有

土地使用权转让与受让事宜，在平等。自愿。诚实守信，协商 一致的基础上达

成如下协议：

一、土地概况

甲方在南阳市高新区乡村组有宅基地一块，向。东西和南北长及面积按院墙圈地为准。靳庄

西进庄7米主路直通向该地块，前面(南邻)，后面（北

邻）。该区域为村新批宅基地，横排规划。现该区域正在建设中。该区域的土地地使用证及相关手续暂未办理。

二、转让价格及付款方式：

该宅基地经双方协商，售价

协议签订后，乙方先行支付该地块的转让款的40﹪。剩余款项待乙方将院

墙圈起来后，且村组关于该地块的相关手续齐备后一次性支付完毕。同时

甲方将该宅基地的一切手续交给乙方，双方均不得反悔。

三、双方的权利义务：

1.甲方保证该土地面积真实，土地权属合法，清晰，无纠纷，无出租抵

押，查封等他项情况，无明显有损乙方利益的瑕疵。

2.乙方对该土地的占有权、使用权、收益权、处分权等一切权利不受限

制

3．在该地块出售给乙方时甲方应将该地块的相关村组手续完善：包括村、组关于该地块转让的有关证明，及该地块出路的明确规定。房屋建成后

办理相关手续，需提供相关证明及资料甲方必须无条件协助办理。

4﹑在该宅基地建房时，甲方须保证乙方有选择建筑施工方及原材料供应

商的权利。

5、甲方必须保证该宅基地的出路顺畅，出路在靳庄西边的7米路通向国道

（因该地块在靳庄最后排，现还未统一规划，故关于该地块的出路问题

必须由组内每户代表的签名及摁指印）。

6、甲方保证在该地块转让给乙方后，保证乙方将院墙圈起来。

7﹑乙方保证该建筑符合村组建设规划。在建设过程中如发生妨碍施工的无

理纠纷时，甲方保证出面协调，保证施工的顺利进行。

8﹑在施工中甲方负责帮忙协调水，电，路三通。

9、宅基地转让后，如果遇到因国家征用等情况时，由乙方自行处理，甲方不承担责任

10﹑本协议自签订之日起，该宅基地所有权归乙方所有。

四．违约责任

本协议签订后，甲乙双方都必须认真履行以上协议条款，甲方有违约或损害乙方利益的行为时，甲方必须支付给乙方本宗土地使用权转让价格五倍以上违约金，赔偿给乙方造成的经济损失并承担法律责任。

本协议由甲，乙双方签字按印后生效，由南阳市司法局法律服务所见证，正本一式四份，甲乙双方及法律服务所各执一份。

本协议未尽事宜，由甲乙双方及中间介绍人，协商解决。协商未果的，委托乙方户籍所在地法院解决。

甲方：介绍（证明）人：乙方：

宅基地买卖协议书 第3篇

原告孙元珍与被告朱茂海系夫妻关系与被告皮远桂系姑侄关系。1994年孙元珍、朱茂海购买戴成然房屋从事建材生意, 2006年原告孙元珍放弃家中的生意前往长沙照顾儿女, 并电话通知被告皮远桂, 接手自己的建材生意并将自己的房屋无偿租给皮远桂经营。

2007年3月17日被告皮远桂给付被告朱茂海购房款65000元, 被告朱茂海将户主为朱茂海坐落于中武乡玉圃村二组建筑面积227.20㎡住宅房屋所有权证及土地使用者朱茂海地址中武乡关堰村九组地号0620120205用地面积三百㎡住宅用地集体土地建设用地使用证交给被告皮远桂, 朱茂海将65000元汇给在长沙的儿子朱召生, 朱茂海出具了皮老三购买房屋现金65000元且收款人为朱茂海的收条一份并口头约定朱茂海夫妇有居住权。

2008年11月16日朱茂海与皮远桂签订房屋买卖合同书一份, 朱茂海将二间三层楼房卖给皮远桂, 记占地面积148㎡, 总计房屋售款90000元, 2007年3月17日已付65000元, 其余欠款25000元, 于2008年11月17日付款5000元, 2009年付款10000元, 2010年付款10000元, 有在场人孙元柱、孙元成的签名。事后, 孙元珍夫妇多次从长沙返回澧县中武乡玉圃村, 因居住权问题, 孙元珍与皮远桂夫妻发生分歧。

另:被告朱茂海系中武乡关堰村村民1994年购买中武乡玉圃村二组戴成然住宅, 经中武乡玉圃村村民委员会同意办理了房屋产权证书, 但未办理土地变更登记, 其土地性质仍属中武乡玉圃村民集体所有;被告皮远桂系中武乡玉圃村二组村民未分得宅基地;在本案诉讼过程中皮远桂向中武乡玉圃村民委员会申请了一处宅基地并按正常的审批手续, 已经办理了国有土地使用证 (土地性质为租赁) ;此前朱茂海经中武乡关堰村村民委员会同意将中武乡关堰村9组的房屋卖给了朱召将 (未办理变更登记) 。

【焦点问题】

本案的焦点即被告朱茂海将夫妻共有的房屋转卖给被告皮远桂是否合法, 也就是皮远桂取得孙元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否应当受法律保护。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释 (一) 》第十七条 (二) 项规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定, 夫妻应当平等协商, 取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的, 另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国合同法》也对善意取得不动产所有权的予以保护。本案中, 其一、原告孙元珍无证据证实皮远桂是恶意取得房屋, 其二、本案所涉及的房屋的产权证明的户主为朱茂海, 且第一次给付行为在2007年3月1日, 至诉讼2009年3月31日其间的时间有2年之久不符合行使撤销权的相关规定, 其三、房屋转让的价格90000元是朱茂海与皮远桂协商的价格, 原告也无确凿证据证实转让的价格不合理, 故皮远桂是善意取得房屋的第三人, 原告不得以不同意或不知道朱茂海转让房屋为由来对抗皮远桂受让房屋。其四、本案原告孙元珍明知房屋买卖活动的始终。其理由有:一是朱茂海2007年3月17日转账65000元给在长沙的儿子朱召生的事实与原告陈述自己在长沙照顾儿女的事实一致;二是法庭查明原告经常往返于长沙与中武乡玉圃村二组的家中, 当时皮远桂夫妇就在购买的宅基地上做生意, 孙元珍的偏屋就在皮的隔壁;三是孙元珍并无证据证实自己不知情;四是朱茂海与孙元珍至今还系夫妇关系, 双方是一个利益的共同体, 正如朱茂海所说正是由于被告皮远桂夫妇不让自己夫妇在家里居住由此引发关系不和, 据此推论孙元珍也应知道卖房的始终。

但善意第三人取得不动产, 须登记过户才产生法律效力, 本案的特殊性在于, 本案涉案的标的物并非国有土地而是农村的宅基地, 目前法律无农村宅基地过户登记的强制性的规定。

本案所涉宅基地上的房屋, 目前朱茂海并未全部卖出, 靠北边山墙一间平房仍然为朱茂海夫妇所有。

【观点分歧】

案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题。

第一种意见:此类合同无效。

农村私有房屋买卖合同应定无效, 其理由有:首先, 房屋买卖必然涉及宅基地买卖, 而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的, 根据土地管理法的规定, 宅基地属于农民集体所有, 由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次, 宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系, 不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房, 实际上是买地, 在房地一体的格局下, 处分房屋的同时也处分了宅基地, 损害了集体经济组织的合法权益, 况且本案中二被告朱茂海与皮远桂房屋及土地买卖的行为未征得当地村委会的同意, 也未到相关部门办理土地变更登记等手续。

第二类意见:此类合同有效。

《中华人民共和国土地管理法》规定农村宅基地属农民集体经济组织所有, 只有该组织成员才享有宅基地使用权;农村村民一户只能拥有一处宅基地;农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看, 法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅, 但对售房主体却有限制。本案被告皮远桂系中武乡玉圃村二组村民未分的宅基地, 其符合买房人的主体。本案涉及只是未经村里同意双方私自买卖的行为。对于此点, 要尊重历史, 照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的, 相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因, 只要交钱就可盖章并同意申报。对于此事我们咨询了澧县国土部门。他们对于此事的处理:1.孙元珍买卖戴成然的土地是不合法的, 如果他们发现这个情况, 将对其处理是:责令停止违法行为、没收违法所得、罚款以后再补办手续, 将其办理为国有;2.朱茂海将房屋卖给皮远桂不合法, 他们买卖土地的行为是《土地管理法》不允许的, 2008年以后集体土地才可以办理抵押、流转、交易等。如果国土部门当时查处应当没收非法所得、责令停止违法行为, 然后补办成国有手续。如果是现在可以办理集体土地流转或者国有手续。综合国土部门及村里的咨询意见来看, 对其违反土地管理法的问题均可以通过上述方式解决问题。

【案件评析】

笔者同意第一种意见。

1.目前, 农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记, 故买卖虽完成, 但买受人无法获得所有权人的保证, 该合同因合同标的不能而无效, 所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能, 如果标的无法实现则不发生法律上的效力, 当事人签订的宅基地上买卖合同, 其标的是买受人交付价款, 出卖人移转房屋所有权, 但现实生活中, 房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书, 要么依据有关法律不予办理, 导致农村房屋及土地无法办理过户登记。

2.此类合同违反了法律的强制性规定, 《土地管理法》规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设, 农村村民一户只能申请一处宅基地, 在一定程度上, 宅基地具有社会福利和社会保障的功能, 因而不具有可交易性, 应该说明的是本院在审理中查明, 原告孙元珍是中武乡关堰村村民, 非玉圃村集体经济组织成员, 于1994年购买了玉圃村村民戴成然的房屋 (本案争议的房屋) , 在征得当地村委会同意后, 办理了房屋所有权的变更登记, 土地未过户也没有办理集体土地使用权证, 且一直在玉圃村居住至今, 其实际屋主身份已得到当地认可。其夫妻共同享有的位于关堰村的宅基地已转让给他人。本案中诉争房屋系孙元珍、朱茂海唯一居所。其次, 被告皮远桂在中武乡玉圃村2组另有一处新建房屋已竣工, 并办理了该房屋国有土地使用权证, 其土地来源据玉圃村支部书记王军林反映, 今年上半年, 皮远桂向玉圃村村民委员会提出宅基地申请, 经村委会同意, 该宗土地出让后变更为国有土地, 属于租赁土地。

3.认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益, 在现实中出卖人相对处于弱势地位, 其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利, 认定此类合同无效, 从客观上相对公平, 有利于社会的和谐稳定。

农村宅基地房屋买卖风险大 第4篇

2002年，画家李霞（化名）和丈夫看中了宋庄镇某村村民侯宇留下的一套院落，双方约定以4.5万元的价格购买北房3间、西厢房3间及院落。此后，李霞一家卖掉老家的房产入住该院落，并对院落及房产进行了整体修缮。2006年，房屋原主人侯宇要求以原价收回房产。在遭到李霞拒绝后，侯宇向人民法院提起诉讼，要求确认2002年签署的买卖房屋合同无效，收回房子。

类似上述案例不胜枚举，这些反悔农民起诉的真正动因来自两个方面：一是拆迁利益，二是土地升值，而前者的比例更是高达8成以上。这说明，已经因宅基地房屋闲置而获利一次的人们，现在又看到了房屋更大的利用价值，并希望谋取更多的利益。

一旦认定合同无效的后果必然为退还房屋，这也极大地影响了买受人的居住状态，严重破坏了社会的稳定和谐。人民法院在处理此类纠纷案件时，如果只是简单地认定合同无效，能否真正做到定纷止争？

2010年年底，北京市某区法院上演争房大战。原告张建民诉称：1962年，经批准，其在丰台区8号院内自建北房6间、东房2间、南房2间、西房2间。1992年5月，北京市房地产管理局向原告颁发了房产所有证。1993年5月，原告与户籍为城市居民的被告签订房屋买卖合同，将该院内北房6间、东房2间、南房2间、西房2间共计12间以4万元的价格卖给被告。合同签订后，双方履行了合同义务。因双方关于房屋买卖的合同不符合“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有集体土地建住宅”等规定，现请求判令法院确认房屋买卖合同无效。

被告王兴来辩称：其一，原被告签订的房屋买卖合同合法、真实、有效；其二，该合同已履行完毕15年之久，且被告曾购买的房屋已经拆除且已重建；其三，被告已取得房屋产权证。被告取得的产权证是依法拥有房屋所有权并房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。

法院经审理认为：依照我国现行法律法规，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。原被告1993年5月所签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定应属无效。被告购买房屋后虽有房产所有证，但该处土地仍为农民宅基地，因房、地不能分离，被告作为城市居民不能拥有宅基地，故其取得房产证亦不能影响房屋买卖合同的无效。因该合同系违反法律、法规而无效，不应适用诉讼时效的相关规定。被告称曾购买的房屋已经拆除且已重建不能构成房屋买卖合同有效的理由。综上，法院判决：原告与被告签订的房屋买卖合同无效。

被告不服，上诉至中级人民法院。二审法院审理后认为：根据本案现有证据及查明的事实，双方签订《房屋买卖合同》时，该房屋坐落的土地为集体所有，但对诉争房屋进行买卖系双方真实意思表示，双方亦已经履行了各自义务，上诉人实际居住使用诉争房屋达15年。特别是在买卖合同签订后，上诉人已于1995年经北京市房地产管理局审核取得了诉争房屋的《房产所有证》。本案审理过程中，被上诉人并没有证据证明上诉人持有的《房产所有证》已被撤销或宣布无效，因此上诉人在取得《房产所有证》时即获得了诉争房屋合法使用权。根据本案查明的事实及综合本案的实际情况，双方签订的《房屋买卖合同》应当认定有效。原审法院确认双方合同无效欠妥，本院予以更正。现上诉理由成立，本院予以支持。据此，确认买卖合同无效依据不充分，难以支持。综上，判决如下：一、撤销一审判决；二、驳回张建民的诉讼请求。

律师解析

自国土资源部再次强调“禁止城镇居民到农村购买宅基地房屋”的规定以来，北京市通州、海淀、朝阳等基层人民法院先后受理了大量宅基地房屋买卖纠纷案件。这些案件均系几年前甚至十几年前将房屋出售给城镇居民而提起的诉讼，请求人民法院确认当年的买卖合同无效、原价收回已经出售的宅基地房屋。

此类案件的处理结果一般却是依据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中的“严禁城镇居民在农村购置宅基地的相关禁止性规定”，而使得人民法院认定签订的宅基地房屋买卖合同无效。

而依据法律规定，合同是否生效，取决于是否符合法律规定的4个必要有效条件：行为人在缔约时具有相应的民事行为能力和民事权利能力；意思表示真实；不违反强制性法律规定和社会公共利益；要具备法律要求的形式要件。本案例中，人民法院在一审判决中正是依据双方签订的农村房屋买卖合同违反了法律、行政法规的规定，而认定为无效。

笔者认为，虽然1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农民的住宅不得向城市居民出售”、2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”，但该等文件只属于规范性法律文件。根据1999年最高人民法院颁布关于适用《中华人民共和国合同法》的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，及《中华人民共和国立法法》的规定：“行政法规由总理签署国务院令公布”可知，上述禁止“居民买农民房”的文件不是“法律或行政法规”，不应作为认定合同无效的法律依据。只有违反了全国人民代表大会及其常务委员会通过的法律或经总理签署并以国务院令公布的行政法规的强制性规定的合同，才可被认定为无效。

本案中，王兴来之所以最终胜诉，《房屋所有证》是关键：即购房者及时取得《房屋所有证》能够保证其物权利益，该权利就是受国家保护的。但是，本案件中还有一个法律问题需要提醒大家：从程序上讲，民事审判行为不能直接否认具体行政行为的效力。要否定具体行政行为的效力，必须遵守“先行政后民事”的司法原则。本案系民事诉讼，被告王某依据行政机关颁发的权利证书合法享有争议房产的所有权，该所有权依法受到保护。如果李霞认为行政机关的具体行政行为发生错误，应当向人民法院提起行政诉讼来要求确认行政机关向被告颁发《房产所有证》的行为错误。

律师提醒

城市居民购买农村宅基地房屋，往往卖房方因拆迁或其他的经济利益的驱动而提起要求确认合同无效的诉讼，这不但给宅基地房屋的买受人带来极大的烦恼，还有极大可能遭受经济上的巨大损失。

一旦双方签订的《房屋买卖合同》被认定为无效时，可以“出售房产后，出卖方反悔造成买受方的信赖利益损失，根据过错程度要求出卖方承担”的思路，要求出卖方的给予买受人一定比例的经济补偿而非原价退还买受人。因此，应通过鉴定等方式确认房屋重置成新价格，即房屋价值。同时通过鉴定方式确认宅基地范围内房屋占地的区位补偿价格，计算两者的合计数额为现房屋价值，并由出售房屋的农民按照比例承担主要过错责任。

宅基地产权买卖协议 第5篇

甲方：男.岁，身份证号临汾市尧都区东孔郭村二队村民。

乙方：解文才男.28岁，身份证号***310 浮山县槐埝乡燕村。

因家中实属困难，急需用钱，以解决家中因困之急，因此甲方愿将自己一座宅基地：东西米

南北米。以万元卖给乙方。并经大队担保备案。空口无凭，现协议立字如下。

一甲乙双方协议签订之后，甲方宅基地买卖后，宅基地产权归乙方所有。甲方其亲属不得反悔找后帐。若发生纠纷，一切后果由甲方承担，与乙方无关。

二乙方在宅基地之内如何建房与甲方无关，乙方建房期间水电安装甲方协助乙方，一切费用由乙方承担。

三乙方买后遵守本村一切规章制度，按时交纳应承担的费用，如遇拆迁，和新农村规划均享受与村民同等的待遇。与甲方无关。四,本协议一式五份，甲乙双方各持一份。大队担保备案一份，及担保证明人各持一份。

宅基地出卖人：

宅基地产权受买人：

宅基地买卖担保证明人

大队担保证明

房屋买卖及宅基地使用权转让协议 第6篇

特 别 提 示

为更好地维护买卖双方的合法权益，保障交易安全，请买卖双方在签约前认真阅读以下内容，并在阅读后签字确认：

一、本协议文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定，对不选择的内容，请用斜/横线将其划去。协议生效后，未被修改的打印或印刷文字视为双方当事人同意内容。

二、在签订本协议之前，买卖双方应要求对方出示身份证明、土地权属证件、产权证等有关证明文件。买卖双方协商一致，可以对协议条款进行修改、补充，但修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。

三、农村房屋买卖，买受人应到实地核查房屋现状，具体包括地址、四至、面积、用途等内容。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口登记等有可能影响交易的真实信息。

四、农村房屋按套（单元）、栋或宅基地上独立建筑物为基本单元进行交易，房屋其他设施或附属物除买卖双方另有约定的外，应一并转让给买受人所有。

以上提示内容，我已认真阅读并完全理解。

甲方签字：乙方签字：

日期：日期：

甲方（出售人）：身份证号码：

乙方（买受人）：身份证号码：

甲、乙双方本着责任分清、自愿有偿的原则，经友好协商，现就甲方

向乙方有偿转让位于之宅基地的土地使用权（长期

使用）及上的房产所有权事宜达成如下协议，由双方共同遵守：

一、宅基地及房屋基本状况：

1、甲方转让的宅基地位置为，该宅基地登记面积平方米，集体土地所有权证号，四邻至：东邻：、西邻：、南

邻：、北邻：。

2、该宅基地上的房产及附属设施同时转让，房产建筑面积：平

方米（其中正房面积：________平方米，附属房面积：_____平方米），附属设施包括：。

二、甲方对该房屋状态陈述和承诺如下：

1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，保证对该宅基地有处

分权;如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意;

2、在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押、出租，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因

甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。

3、协议签订后，甲方同意将该宅基地的等

相关真实合法有效的原始文件交存____________。

3、其他：

三、成交价

此宅基地及其上的房产等附属物成交总价为人民币¥元

（大写：元）。该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。

四、乙方付款方式和期限：

五、宅基地及房产交付时间：甲方应在 ______年____月____日前，将上述宅基地及房产正式交付给乙方。甲方承诺自本协议签订之日起至宅基地及房屋交付之日期间，各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，甲方应按赔偿乙方。该房屋交付乙方前所发生的水、电、汽等相关费用由甲方承担。

六、权属转移登记及有关税费

买卖双方同意，自本协议签订之日起______ _日内，甲方无偿协助乙

方办理过户手续，有关过户甲、乙双方要付费用由乙方负责。

七、违约责任

1、买卖双方签订本协议后，一方未按协议约定擅自变更或解除协议的，或未按协议及协议相关附件的约定履行义务的，视为违约。

2、自违约行为发生之日起，每逾一日，违约方按向守约

方支付违约金。该违约金的支付不影响违约行为终止之后继续履行协议。

3、自违约行为发生之日起超过日,守约方可解除协议。若卖方违

约，则卖方应将买方已付购房款退还给买方，另赔偿乙方元；若买方违约，则卖方应将买方已付购房款退还给买方，买方赔偿卖方元。

4、守约方有权要求违约方支付交易过程中所产生的相关费用和因违

约行为给守约方增加的律师代理费、差旅费等。

八、协议变更

本协议在履行期间，买卖双方任何一方要求变更协议条款的，应及时

通知对方，并征得对方的同意后，在约定的时限内，签订补充协议，注明变更事项。未征得对方同意，擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。

九、征地后相关权益的享有

权属转移登记后，其所占集体土地如遇国家或者有关政策部门依法对

该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。甲方以及其继承人等不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为元整。

十、协议附件

本协议未尽事项，可由买卖双方协商签订补充协议作为协议附件。协

议附件与本协议具有同等法律效力。

十一、因不可抗力等原因，法律、法规和相关政策变动导致本协议无法履行，买卖双方免责。交易过程中已产生的费用由买卖双方各自承担。

十二、争议解决方式

本协议在履行过程中发生的争议，应由双方协商解决，协商不成当事

人可提请当地仲裁委员会裁决。

十三、本协议一式份，甲乙双方各执份，见证人份，具有同等法律效力，自甲、乙双方签字后生效。

十四、补充条款：

出售人（甲方）：__________________ 买受人（乙方）：__________________

电话：____________________电话：____________________

代理人：__________________代理人：________________

见证人

宅基地买卖合同 第7篇

身份证号码：__________ 身份证号码：__________

甲、乙双方就宅基地买卖事宜，经协商自愿达成如下协议：

一、甲方自愿将坐落在__________ 的宅基地出售给乙方。 面积为__________ 房屋__________ 间，房间结构为__________平方米。__________ 东西至__________ ，长宽：__________ 米。__________ 元( )。包__________ ,__________ 南北至__________ 。

二、双方议定此幅宅基地现价为人民币__________ 括该宅基地上现有房屋折算价值。

三、该宅基地的所有权完全归甲方个人，该宅基地没有任何的债权债务 纠纷，其转让符合法律规定的条件。

四、协议双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有，乙 方有权在此宅基地上修建房屋，本族及异性人等无权干涉、争议。

五、双方在协议签字之日，乙方一次性付给__________ 元( )。

六、自本合同签订生效起，该宅基地的所有权、处置权、以及因国家动 拆迁安置政策带来的所有权益均与甲方无关。

七、本合同自双方签章之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达 成的补充协议与本合同有同等效力。

八、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等效力。

甲方签字：__________ 电话：__________

__________ 年__________ 月__________ 日

乙方签字：__________ 电话：__________

浅谈农村宅基地使用权买卖问题 第8篇

宅基地使用权买卖, 指宅基地使用权人, 即农村集体经济组织的农户将其依法所享有的宅基地使用权转让给受让人, 并由受让人支付相应价款的一种市场交易行为。本文试图构建一种以农户提出申请, 由集体经济组织做好确权登记, 在农村构建市场交易体制, 通过使用权买卖交易中心的形式进行宅基地使用权的买卖。可先在远郊农村开展试点, 通过对试点进行经验总结, 逐步规范完善和扩大地域, 进而向全国推广, 是农村土地改革和城乡一体化建设的可取之举。

宅基地使用权的买卖是宅基地使用权流转形式之一, 买卖会导致宅基地使用权以及房屋的所有权主体易主。宅基地使用权买卖之后使用权人已发生改变, 失去对宅基地使用权的占有、使用、收益等相关权能。适度放宽宅基地使用权买卖市场, 首先, 具有现实的可能性, 它是资源配置优化论和权利配置正义论的体现。我国经济的发展弱化了宅基地生存保障功能, 土地财产利益逐渐凸显, 放宽宅基地使用权买卖市场有助于促进城市与农村经济同步发展。其次, 宅基地使用权的买卖具有必要性, 它符合法理精神之一的法律平等原则, 符合经济发展对资源配置市场化的客观要求, 利于缓解土地供需矛盾, 通过转移农村剩余劳动力从而促进城市化进程。

二、我国关于宅基地使用权买卖问题的相关规定及其争议

(一) 我国关于宅基地使用权买卖问题的相关规定

对待农村宅基地使用权买卖这个问题我国法律采取的是严格限制态度。《宪法》第10条第2款规定农村宅基地属于集体所有, 此后便统领和指导了一系列宅基地立法。《物权法》将农户对宅基地使用权处分权授予《土地管理法》和其他法律政策进行具体规定。《土地管理法》和《担保法》禁止买卖宅基地使用权。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》为加强对农村宅基地的管理, 禁止城镇居民到农村购买宅基地。采取买卖宅基地上住房来进行宅基地使用权买卖的交易形式在一定程度上也受到法律规制。法律禁止宅基地使用权的单独出卖, 农村宅基地上的房屋被卖掉后, 法律允许房屋下面的宅基地使用权进行出卖, 即“地随房走”。对申请宅基地使用权的规定, 我国《土地管理法》遵循“一户一宅”原则, 村民一户只能拥有一处宅基地。将住房出卖的村民, 再行申请宅基地将不在获得相关部分的批准。属于集体所有的土地的宅基地使用权, 是非农建设用地, 农户不得随意出卖。随着政策的施行, 实践的开展, 对于宅基地使用权买卖的相关立法在改革上存在较大空间。伴随着经济的发展, 社会结构的变迁, 在制度逐步完善的前提下, 农村宅基地使用权制度迎来适度开放买卖市场指日可待。

(二) 宅基地使用权买卖问题的争议

对于宅基地使用权买卖问题目前学界存在着三种观点:主张自由开放宅基地使用权买卖市场为第一种观点。第二种观点是对宅基地使用权买卖的禁止。还有第三种观点是在综合前两种观点的基础之上, 提出适度开放农村宅基地使用权买卖市场的观点。学者中持第三种观点的居多, 相关著作颇有建树。赞成宅基地使用权买卖的观点无非是为实现宅基地使用权的利用价值, 为农户创造财富, 实现城乡一体化。反对宅基地使用权买卖的观点则从保障耕地, 保证农民的安身立命之本出发, 维护现有的农村秩序。不可否认, 各方观点都存在一定道理。完全开放宅基地使用权的买卖从全国范围来看时机还未成熟。对于宅基地使用权这类受国情严重制约的制度来说, 从社会功能和社会实效的角度去看待和探讨显得尤为重要。[1]立法者考虑社会功能和社会实效对国家的土地政策方面约束的实际情况, 对待农村宅基地使用权制度问题在立法上有所保留, 坚持农村宅基地使用权限制交易的原则。但与此同时也为将来放松限制留下了较大余地。本文赞成的是适度开放宅基地使用权买卖市场的观点。变革现行的宅基地制度, 尝试构建通过集体经济组织建立农村宅基地使用权交易中心, 集中进行交易的宅基地使用权买卖机制, 并完善与之相配套法律保障和风险防范措施以及社会保障制度。可先在远郊农村开展试点, 通过对试点进行经验总结, 逐步规范完善和扩大地域, 进而向全国推广, 是统筹城乡发展的可取之举。

三、构建合理有效的宅基地使用权买卖机制的初步设想

(一) 严格做好宅基地使用权的确权登记工作

适度开放宅基地使用权买卖市场, 首先需要进行宅基地使用权的登记工作, 保证宅基地使用权人拥有的宅基地使用权是合法的。而确权是登记的前提, 宅基地确权的结果直接决定宅基地登记进展的结果。在集体经济组织为主导进行交易的买卖机制下, 集体组织在收到申请书之后, 首先要进行的是宅基地使用权的主体审查工作, 其次进行实地测量, 注意与之相邻的宅基地, 确保地界、面积准确无误, 并做好数据记录。在权属明晰后, 通过登记明确宅基地及其使用权界定来保护利害关系人利益, 维护交易安全。《不动产登记暂行条例》在2015年3月1日已施行。在条例尚未出台之前, 不动产登记工作因分布在多个部门而开展困难。今后条例的施行, 能为农村宅基地使用权的统一登记制度提供了基本法律依据, 利于作为不动产物权的宅基地使用权的信息共享与保护。实施统一登记, 减少权属纠纷, 维护交易双方权利, 保障不动产交易安全, 维护正常的市场交易秩序, 发挥条例应有的作用。实行全国统一的不动产登记条例, 并且高度重视市、县级开展不动产登记工作的落实情况, 是促使宅基地使用权登记工作得以开展的关键所在。

(二) 合理设置适度放宽宅基地使用权买卖的条件

现有的法律与政策对农村宅基地使用权买卖采取严格限制的态度, 导致农村宅基地使用权近乎无法流转。宅基地的改革就是要使宅基地使用权的资产属性得以体现。作为宅基地使权的流转方式之一, 允许宅基地使用权买卖是大势所趋, 是宅基地制度改革、维护农村村民土地权益的重要措施。当前, 农村宅基地使用权不能完全放开, 应当适度放宽宅基地使用权买卖的条件。

第一, 适度放宽宅基础使用权买卖的受让主体范围。明确规范买受主体的条件是建立健康有序的宅基地使用权买卖市场的必备条件。现行法律规定宅基地使用权买受主体限于同一集体组织内部成员。此交易主体规定无法发挥宅基地使用权的买卖价值, 其在农村内部毫无市场可言。在宅基地使用权买卖过程中可以尝试突破买卖主体的限制, 第一种条件是未曾买过房的城镇居民。随着《不动产登记暂行条例》的公布, 实现登记信息共享, 城镇居民的房产登记能够实现共享, 城镇居民是否在城市买有房, 有几套房, 一目了然。放宽基地使用权的买受主体条件, 农户能够将宅基地使用权换作经济利益, 城镇居民可解决其住房保障问题。第二种条件可放宽至非同一集体经济组织成员, 限于其未申请取得宅基地, 如库区移民、举家迁户到本村集体的村民。至于宅基地使用权的买受主体能否放宽至城镇以外的人员仍需进一步探讨。

第二, 宅基地取得收费制度的规定。在适度开放宅基地使用权买卖市场后, 宅基地使用权的取得实行有偿使用的收费制度。[2]宅基地的福利性质已发生改变, 可转向市场进行交易, 农户申请宅基地不再无偿取得, 而需按照使用权人具体的申请面积、规模、布局等进行收费。

第三, 对宅基地使用权期限的规定。对宅基地使用权买卖之后主体使用期限规定为30年, 适用城市建设用地使用权期满前可申请续期的规定, 获得宅基地使用权的主体如不符合相关规定或者对农村发展产生不利影响, 则由集体组织再行收回。

第四, 政府在交易中的主要工作规定。由政府进行合同拟定的把关、签订、登记备案以及后续的监督履行工作, 以确保交易稳定性, 降低交易风险。

(三) 构建农村宅基地使用权市场交易体系

构建农村宅基地使用权交易体系在农村设立交易中心, 借鉴房地产中介机构三大职能之一的中介职能。[3]集体组织在交易前期准确且及时提供卖方宅基地的详细信息, 买方的需求和预期, 通过《不动产登记暂行条例》确定的信息共享制度, 对买卖双方是否符合条件进行实质审查。建立办事网站, 公开宅基地使用权买卖具体流程。利用互联网发布宅基地使用权确权登记的宅基地相关信息, 建立档案机制, 使信息系统化。买受方可以在了解宅基地相关信息之后, 进行实地看地。在交易双方达成合意后, 直接由集体组织作为出卖方与买受方签订买卖合同以及进行宅基地权属变更手续。通过集体组织利用交易中心进行交易, 可以增强宅基地信息的准确性, 大大减少买卖纠纷的发生。若产生纠纷, 则由集体组织进行处理, 集体组织与买受方皆为平等地位的民事主体, 纠纷的解决亦适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定。

宅基地使用权交易中心的规范管理是确保交易安全可靠的必要条件。将交易中心的管理权授予村民委员会, 村委会可以将具体交易中的情况反馈给当地政府, 操作中遇到困难时可向政府部门咨询。在交易中心的人员配备和管理方面, 由集体组织通过向国家机关“借调”或是申请国家招考具有相关知识的法律类大学生村官、三支一扶人员, 或是选调生以及法律援助中心的律师等人员担任。也可引入具备估价师资格的人员加入服务队伍。此外, 需经常开会讨论总结及操作中遇到的实际问题。并通过开设学校专业、组织社会培训等方法, 进一步提高工作人员专业知识水平和职业道德素质, 进而提高服务水准。重视工作人员队伍的诚信建设, 开发和编入一套诚信公示系统, 严惩违规行为, 对严格遵守规范和爱岗敬业的从业人员推行有效的奖励机制。

(四) 完善利益分配及政府监管机制

宅基地使用权买卖所得收益应一分为三看待, 需要在国家、本集体经济组织和原宅基地使用权人之间进行合理分配。允许宅基地使用权进行买卖, 使用权人可享受到买卖得到部分利益的福利。买卖之后所得收益在保障使用权人的权益后, 不应忽视所有权人即集体组织对所得收益的分享权, 具体分配可参照国有土地出让金标准。集体组织收益纳入集体经费开支, 并支出一定比例用于村庄规划治理工作。国家获得收益则采用增收土地流转税的形式。土地具有资源属性, 其在利用过程中必定产生资源利益, 国家作为整个社会的代表理应成为收益分配的主体之一, 利益分配标准参照相关税收规定, 同时国家需要建立土地资源社会返还机制, 将所分配到的利益纳入统筹城乡发展的建设资金, 发挥税收取之于民, 用之于民的作用。

另外, 对于闲置宅基地、一户拥有多宅的农户, 集体组织工作人员应当做好有效引导, 说服使用权人向组织提出出卖申请, 统一将宅基地回收并纳入交易中心买卖信息系统。不愿意的, 按照使用面积、年限等标准上缴土地占用费。所收费用用于村集体的村庄治理和公共基础设施建设。在宅基地使用权买卖市场的运作过程中政府的主要职责在于做好监管和相应配套制度的完善, 发挥其维护社会稳定的政治职能。首先, 要监督和落实《不动产登记暂行条例》的相关规定, 对交易中心的宅基地确权登记进行监督, 在集体组织交易中心的人员配备和遇到困难时提供帮助。其次, 建立处理宅基地使用权买卖的纠纷解决仲裁机构, 当发生纠纷, 调解不成时, 以仲裁的方式作为处理纠纷的后盾。最后, 在宅基地使用权卖出后, 政府要权衡三方利益, 保护弱势主体即农民的利益, 扮演公正的天平角色, 确保利益均衡, 同时监督税收上缴工作的落实情况。

(五) 落实户籍改革制度, 完善社会保障制度

落实户籍制度改革, 完善社会保障制度使农户在卖掉宅基地使用权和房屋之后有所托付是适度开放宅基地使用权买卖市场必须解决的问题。农户进城安家落户, 住房、户籍和孩子的上学问题一直以来都是一个关注的焦点。《国务院关于进一步推进户籍改革制度的意见》对如何在大中小城市、特大城市落户的政策作了具体规定, 对达到一定条件的农户根据城市实际情况开放落户之门。贯彻落实好该意见, 卖掉农村宅基地使用权的农民就不用担心与生存保障相关的社会待遇问题了。另外, 城乡二元体制下的农村社保一直是无法攻克的难题, 农村社保和城市社保体系的脱离, 使得农民无法真正享受到社保所带来的福利。当前, 应完善社会保障制度, 在现代化、信息化的今天通过建立全国统一的社会保险网络, 将保险服务业扩大到全社会的范围, 农民从农村走到城市, 身份证号和保险号也尾随而至。落实户籍改革制度, 以全面的社会保障替代宅基地保障, 坚持城乡一体化的政策导向, 具体情况具体开展, 加大国家的扶持力度, 将城乡社会保障水平之间的差距逐步缩小, 最终建立全国统一的社会保障体系。这样的制度保障方能使广大农民在出卖宅基地使用权后可以毫无后顾之忧地“进城”, 得以从宅基地的福利性质中解放出来。[4]

四、结语

农村宅基地使用权的本质是用益物权, 适度开放宅基地使用权买卖市场可有效发挥宅基地使用权的功能, 计划经济下建立的宅基地使用权制度已不适应社会发展的要求, 在户籍改革的落实、农村社会保障制度的完善以及城市化进程加快的当前背景下, 适度开放农村宅基地使用权买卖市场具有极其重要的现实意义。伴随着经济的发展, 社会结构的变迁, 在制度逐步完善的前提下, 农村宅基地使用权制度迎来适度开放买卖市场指日可待。

摘要：在农村土地改革试点已全面启动的当前背景下文章试图构建一种以农户提出申请, 由集体经济组织做好确权登记, 在农村构建市场交易体制, 通过使用权买卖交易中心的形式进行宅基地使用权买卖的机制。农村宅基地使用权的本质是用益物权, 适度开放宅基地使用权买卖市场可有效发挥宅基地使用权的功能, 计划经济下建立的宅基地使用权制度已不适应社会发展的要求, 在户籍改革的落实、农村社会保障制度的完善以及城市化进程加快的当前背景下, 适度开放农村宅基地使用权买卖市场具有极其重要的现实意义。

关键词：宅基地使用权,适度放宽,买卖机制

参考文献

[1]陈柏峰.农村宅基地限制交易的正当性[J].中国土地科学, 2007, 21 (4) :44-48.

[2]王卫国.中国土地权利研究[M].北京:中国政法大学出版社, 1997:180.

[3]李金兰, 潘晨光.农村宅基地产权结构调整的途径选择生态经济[J].2013, 272 (10) :77-80.

农村宅基地改革方向不是自由买卖 第9篇

宅基地改革目标是逐步扩大权能

包括农村宅基地在内的农村土地管理制度改革，必须坚持集体所有制、用途管制、城乡统筹、维护农民土地权益四个重要原则。胡存智表示，这是农地改革的基本逻辑和底线。

他说，农村土地管理制度改革的根本目标是要健全和维护我国基本土地制度，平等保护两种所有权，建立起适合市场经济要求的各种土地要素有序流动、平等交换、合理利用的土地市场。改革的出发点是要维护农民集体的土地权益，使宅基地权利得到切实保护，增加农民财产性收入。

胡存智说，解决农村宅基地的问题，首先要切实保障宅基地用益物权，完善好宅基地管理制度，同时要探索宅基地上的农民住房的财产性收益的路子。因此，决定提出要选择若干试点，慎重稳妥地推动农民住房抵押、担保、转让。

对当前宅基地使用方面存在的问题，胡存智指出一系列“病灶”，包括宅基地规划和计划落实不够，宅基地布局散乱，宅基地分配有时得不到保障；节约集约用地促进不够，粗放利用，存在一户多宅、超标占地情况；在宅基地用益物权上保障不足同时，出现超越权能问题，乱出租、违章搭盖等。宅基地退出机制不够健全，形成大量空心村、闲置地。因此当前要做好三方面工作：完善宅基地的取得和分配制度，使其更加合理、规范；完善宅基地管理制度，促进宅基地的节约集约使用，同时保障宅基地用益物权；建立健全宅基地退出制度，使宅基地的利用更加合理。

城里人购买农村宅基地不受法律保护

宅基地转让是否意味着城里人可以去农村买宅基地？胡存智强调，这是方向性误解。按照我国法律制度，宅基地的取得与本集体经济组织成员密切关联，只有本集体经济组织的人才能使用这块宅基地。非本集体经济组织成员无论购买还是以其他方式使用占有农村宅基地，都是违反法律的。

如何看待《决定》提出“选择若干地区试点，慎重稳妥推进农民宅基地抵押担保转让”？胡存智指出，以试点来稳妥推进十分有必要。改革的根本出发点是探索增加农民财产性收入的路子，不是为了解决建设用地指标，也不是为了满足城市建设用地的需要。宅基地一旦抵押权实现，就涉及转让问题，结合农村住房一户一宅基本国情，宅基地上的房屋是农民唯一住房，转让后农民是否有住房保障，就涉及重大的社会问题，必须慎重。

另外，抵押、担保、转让过程中，还会遇到房地一体化问题，房屋转出去了，转给谁了，谁来接受，在法律上宅基地使用有明确的规定，本集体经济组织成员才能使用宅基地，所以我们还要处理好相应的法律关系。因此通过试点慎重稳妥来推进这个问题十分必要。

按照党中央国务院部署，今年开始我国全面开展包括农村宅基地在内的集体建设用地确权登记颁证工作。目前，这项工作正在各省普遍开展。“要对农村宅基地进行确权登记，具体落实到每一宗地、每一块宅基地上，通过确权登记颁证把农村建设用地和宅基地进行完整的产权确认，为宅基地管理和宅基地用益物权保障奠定好基础。”胡存智表示。

据悉，目前国土资源部明确规定，各地要拿出不少于5%的用地指标用于农村宅基地使用和建设。胡存智透露，国土资源部近期正在研究准备出台农村宅基地有关政策措施，考虑采用“先用后核销”办法，保证宅基地做到“应保尽保”。即在宅基地管理制度健全、完成农村集体建设用地和宅基地确权登记发证的地方，根据实际需求，按申请条件和用地标准批放宅基地，在用地计划指标上先“记账”，年底汇总，上报核销已使用指标。