土地及房屋转让协议书

土地及房屋转让协议书（精选9篇）

土地及房屋转让协议书 第1篇

楼房转让协议书

甲方：

乙方：

一、楼房南北现房，东西现房（以房屋现状为准）。南靠周青看，北靠周群住，西靠路，东至空宅。

二、房屋转让价格：经甲乙双方协商，价格贰拾柒万贰仟元整（272000元），首付贰拾万元（200000元），余下柒万贰仟元（72000元）于2013年7月20日前付清。

三、房屋权属：

经双方协议，款交清后，房屋所有权归乙方所有。经双方协议从即日起生效。

本协议一式两份，甲、乙双方各持一份。

甲方：

乙方：

证明人：

年月日

土地及房屋转让协议书 第2篇

甲方：

乙方：

根据我国《合同法》遵照平等自愿的原则，双方协商一致达

成以下房屋及土地转让协议：

一、协议标的物：乙方目前所居住的房屋及使用的土地。

二、房屋及土地的位置、面积：乙方的土地及房屋位于十三

里桥乡桥南头卫生院隔壁，土地面积：，房屋面积：。

三、转让价款及返迁价款支付：土地作价四万元整。甲方不

支付乙方现金，甲方在购回乙方的房屋及土地后重新进行开发建设，乙方返迁。甲方重建房屋由甲方自行设计、确定面积。乙方确定返迁新建房楼层、方位：甲方确定给乙方的返迁房屋价款在乙方原返迁前的房屋面积

平方米以内，以每平方米价款确定，超出面积以外部分由乙方支付甲方价款，乙方应付甲方价款从乙方转让的土地价款抵扣，不足部分由乙方以现金支付。乙方支付完全部价款的时间为甲方建起三层之前。

四、甲方建设房屋时间为一年：年月日至年月日。

五、违约责任：甲方如在约定期间内不能完工，将按同期银

行存款利率支付乙方利息。

乙方在约定期间不能支付余款，将不予返迁，待余款支付完毕后方可返迁。

六、协议签订之日乙方将有关产权证照交付甲方。本协议一式两份，一经签订具备法律效力。

甲方：

土地及房屋转让协议书 第3篇

成都市作为统筹城乡综合配套改革实验区,土地整理和农村房屋产权制度改革是“四大基础工程”中的两项重要内容,它是打破城乡二元经济结构的两把钥匙。成都通过7年的城乡一体化实践,土地整理工作不断推进,上千个土地整理项目为几十万农户改善了居住条件,农村基础设施建设和公共服务配套设施建设使城乡公共资源逐步均等化;农村房屋产权和建设用地使用权确权基本完成,约160万户农民拿到了房屋产权证和土地使用权证,农民的财产权有了法律保护的文本。

确权是基础,流转是关键。确权之后,只有流转才能使农民的财产权得到市场的认可,才能使资产变为资本,城乡统一的房地产市场才能形成,相对价格体系才能起到配置资源的作用。因此,农村房屋产权流转势在必行,而农村房屋的转让又是流转的重中之重。由于农村房屋的转让受到现有政策的限制,农村房屋产权转让仍是禁区,最大的问题是政府和专家担心因相关配套政策不完善以及社会保障机制不健全,造成农村房屋产权转让带来农民利益受损,农民变为“流民”,引起社会动荡。成都作为统筹城乡综合配套改革实验区,又有7年城乡一体化改革的实践经验,并且做了大量有关土地整理和房屋产权及土地所有权和土地使用权确权颁证的基础性前期工作,进行农村房屋转让试点将是必然的,也是可行的。

本文并不打算探讨是否应该进行房屋产权转让,也不讨论农村房屋转让的法律风险,而是探讨如何进行农村房屋产权转让,尽量化解因政策变化带来的不利因素,找到改革的最佳路径,减少改革的负面效应,消除各方面的担心和忧虑,顺利推进农村房屋产权制度改革。因此,本文研究的一个前提条件是假定农村房屋产权允许转让。在此基础上,我们来分析论证农村房屋转让的路径依赖性及最优选择。

农村房屋转让本质问题是土地使用权的转让问题。因为历史原因造成土地使用权具有身份特性,如果土地使用权不能固化,房屋转让将会产生一系列矛盾。另外,农村房屋转让还涉及到征地制度、土地利用管理和土地发展权制度、住房保障制度、房地产开发制度等一系列配套制度的建立和完善。农村房屋转让的路径依赖性太强,转让模式的选择显得十分重要。本文的目的就是在分析现有制度变迁效应基础上提出可行的方案,以供决策参考。

二尧土地整理

土地整理是基于耕地保护、土地集约化使用而产生的。土地整理起源于国土管理部门实施的农村土地综合整治,通过整治农用地的沟渠、路、田、林地等节约出来的新增耕地作为占补平衡指标流转使用。后来,国土资源部在部分省市推行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点。它是依据土地利用总体规划,将若干拟复垦为耕地的农村建设用地地块(拆旧区)和拟用于城镇建设的地块(建新区)共同组成建新拆旧项目区,通过对农村建设用地的建新拆旧和土地复垦,改善农民生产、生活条件,推进社会主义新农村建设,使土地利用布局合理、结构优化、最终实现项目区内建设用地总量不增加,耕地面积不减少,质量不降低,基本农田质量不下降,提高农业生产率,实现农业产业规模化经营的土地整理工作。

土地整理过程中,拆旧区的主要工作是修建农民集中居住区,把节约的土地复垦,产生的指标挂钩到新区。农民集中居住区建设方式有统规统建,也有统规自建,由农民自主选择,但是补贴的费用有差别。考虑到耕作半径问题,规划的居住区一般以自然村或村民小组为单位。建设费用主要来源于拍卖建设用地使用权指标,目前成都建设用地使用权指标保护价为18万元/亩。

通过建设用地增减挂钩项目的实施,解决了征地的土地指标不够或超额超前使用的问题,也改善了农民的居住条件。挂钩所产生的土地指标流转解决了农民新居建设的大部分资金来源,对新农村建设,尤其是边远农村的乡村建设具有创新意义。对城市和农村以及政府和农民是一个共赢的结果。存在的问题是短期内土地复垦的耕地质量不一定很高,提高农业生产率需要较为长期的投入。

成都在实施建设用地增减挂钩时,从“全域成都”出发,整县推进,挂钩建设用地指标在“全域成都”内流转。为了加快土地整理步伐,推进农村产权市场化,由政府主导土地整理变为由村集体经济组织或农民主导土地整理,引进社会资金参与土地整理项目。2010年8月成都还实施了开发用地“招拍挂”持证准入制度,房地产开发商竞标土地要有建设用地使用权指标,可在农村产权交易所竞标购买建设用地增减挂钩指标。这样,成都通过城乡建设用地指标的流转,打通了城乡土地市场的通道,构建了一个完整的城乡统一的土地市场。农村土地的相对价格将会发生变化,价值上升,村集体经济组织和农民得到实惠,为破解城乡二元经济结构,统筹城乡发展奠定基础。

如此的制度安排将有力地推进土地整理项目的实施,大量的农民集中居住区将涌现,尤其是成都第二、第三圈层的农民居住条件将会得到较好的改善,这是一项农村变革的伟大工程,功在千秋、利在当代的大好事。但是,由于实施建设用地增减挂钩的开发商竞地持证准入制度,建设用地指标市场化运作使土地指标变为具有投资品属性的产品,势必带来炒作。为此,要加强对建设用地指标流转的监管,建立公平合理、技术可行的运作机制,使土地市场平衡运行。

仔细分析土地整理的实质和土地整理的相关制度保障,从经济学的角度来考量,我们发现,土地整理是新古典经济学分析框架下的资源优化配置,它并没有改变农民土地产权的结构和属性,房屋产权通过拆迁安置来实现其产权调换。因此,土地整理是在现有法律框架下实施的资源配置,阻力较少,效果较好。

三尧房屋转让

农村房屋产权制度改革主要内容是对房屋和土地进行确权颁证和推行房屋流转。确权是指村民之间对房屋所有权和土地使用权的权属进行界定,颁证是由登记机构对权属进行登记公示。房屋所有权的登记颁证由房产管理部门办理,土地使用权登记颁证则由国土管理部门办理。成都这两年集中对农村房屋所有权和土地使用权进行确权颁证,一是为了统一城乡房屋产权制度和统一城乡房地产登记;二是为了固化土地使用权;三是为房屋产权和建设用地使用权流转奠定基础。

房屋所有权确权颁证除一些管理和技术上的问题外,法律和政策上没有什么大的障碍,最大的困难是土地使用权的确权颁证问题。由于长期的土地集体所有,农村基本上是按照人均一定数量的占地面积批准使用宅基地建房,初始分配呈现均等化,这样,土地使用权有明显的身份性;而农村因为继承祖业地基或违规多占地建房等情况造成实际占有宅基地不平均又十分普遍,使得土地使用权确权很难找到一个好的标准。尤其是土地使用权一旦进入流转,土地价值很高时,矛盾将会突现,确权是否得到认可就很难预测。土地管理部门对这个棘手的问题处理得很巧妙,有些区(市)县土地管理部门在登记时既明确了每人的土地使用权的权利面积大小,又备注了家庭实际占有土地面积大小,为改革留有余地,也就为流转留有隐患。确权后的土地使用权是否固化仍然是个问题,至少从现有法律的角度上看依然存在难以固化的状况。

房屋流转包括转让、出租和抵押。其中,转让最为重要,它是房屋抵押的先决条件,否则房屋抵押很难推进。然而,农村房屋转让受限于村集体内部成员之间,不能向城镇居民转让房屋,农村房屋资产价值因政策原因而没有真实反映出来。政府担心房屋转让政策放开后,会带来一系列的社会问题,尤其是社会保障体系不健全的情况下,会产生城市“流民”等问题。可是,从我们的调研来看,农民流转房屋的意愿很强烈,特别是成都经过7年统筹城乡实践后,70%的农民集中居住区的农民有转让房屋的意愿。更为重要的是,通过放开农村房屋转让政策,建立起城乡统一的房地产市场,使城乡的房地产在同一价值体系中反映其资产价值,有利于其资产变为资本,为农民增收提供制度支撑。因此,农村房屋转让应该突破现有政策限制,让农村房屋产权真正流转起来。

从新制度经济学理论考量,只要制度变迁所带来的个人收益大于交易成本,诱致性制度变迁就会发生。从调研中,我们发现大量的房屋转让事实已经发生,有通过长期租赁方式变相买卖的,也有直接买断的,还有通过全退出全出让的方式转让房屋的。如果制度变迁所带来的社会收益大于改革成本,强制性制度变迁就有可能发生;当产品市场和各要素市场的交易效率都很低时,强制性制度变迁就一定会发生。毋庸置疑,农村房屋转让所带来的社会收益是巨大的,已有研究人员在这方面做过估算,放开房屋转让所释放的潜在价值是可观的。当然,改革的成本也不小,尤其是土地使用权的身份性所带来的社会矛盾而产生的社会交易成本较高,正确估量这部分交易成本十分重要。然而,区分不同地区和不同时间来考察这部分交易成本十分必要,像成都7年城乡一体化改革实践后的房屋转让因社会矛盾而产生的社会交易成本会相对较小,推进农村房屋转让从全域成都来说是收益大于成本。无论如何,在操作上,依然要考虑分步骤、分阶段、分类实施,这是本文所要探讨的重点。

四尧一个理论分析框架

新古典经济学是假设制度不变的情况下,研究资源如何进行优化配置,它是消费者与生产者分离决策下的边际分析模型,例如,土地整理是资源优化配置的经济行为。新制度经济学主要研究产权界定和制度变迁等经济行为,其分析的关键变量是交易费用或交易成本。一般情况下,当社会收益大于社会交易成本时,将会发生制度变迁,它采用的是比较制度分析方法。新兴古典经济学是从生产者与消费者选择专业化水平的决策出发,用超边际分析方法研究社会分工网络规模如何由市场来决定的,它是一个一般均衡分析模型。

运用新兴古典经济学分析框架,我们可以把土地资源优化配置和产权制度变迁两个经济行为结合到一个模型中来。专业化水平和交易费用决定社会分工网络规模和资源配置效率,也决定组织制度变迁。技术决定专业化水平,专业化水平影响分工;制度决定交易费用,交易费用与专业化水平共同影响分工程度,分工网络规模决定经济效率。反过来,分工网络规模又决定交易费用,也就决定了社会组织形式,进而决定制度选择。通过新兴古典经济学分析框架可以论证制度安排有优劣之分,制度安排不一定是最优的,而人们选择制度是理性的,选择制度的行为却是最优的。

新兴古典经济学分析框架还可以分析制度的关联和互补,制度关联可以说明为什么低效率的制度依然存在,即存在所谓的“低水平陷阱”,因为制度关联共享信息,节约交易成本,产生信息租金;而制度互补能说明制度变迁的方向和动力,制度的互补经济与专业化水平决定制度变迁与否,以及制度如何选择。该理论分析框架提示我们在制度设计或制度选择时,一定要考虑政策的配套和完善,使制度系统发挥整体效率。

五尧证据与应用

1.农民集中居住区房屋转让

农村房屋确权颁证之后面对的就是流转,如何设计好农村房屋转让制度使该项改革顺利推进,又不产生重大社会问题就显得十分重要。我们的建议是从农民集中居住区房屋转让先行试点,取得经验后再推广。

为什么要从农民集中居住区房屋转让先试点呢?由前面的理论分析框架知道,制度选择的两个重要变量是专业化水平和交易成本,制度变迁是由专业化水平提高和交易成本减少带来的分工深化和经济效率提高所决定。农民集中居住区房屋是在土地整理的基础上新建的房屋,土地整理带来资源的优化配置,它是专业化水平提高的表现。另一方面,在土地整理上新建房屋转让的交易成本将会明显减少,产生社会矛盾的几率降低,使转让能顺利进行,改革成本相对较低。然而,散居住房转让所产生的交易成本则明显高于农民集中居住区房屋转让的交易成本,转让产生的社会矛盾和改革成本成倍放大,其不确定性较大,能否如愿顺利推动不好预测和把握。

农民集中居住区房屋转让的制度性交易成本较低的理由:

第一,农民集中居住区的土地使用权的身份性有所弱化。进行土地整理修建农民集中居住区时,经过一次土地使用权的平均分配,初始分配的公平性得到体现,成员权的问题得到大范围的解决,因转让而产生的利益冲突减少。另外,农民集中居住区的土地使用权的地理属性有所模糊化,不像散居房屋下的土地,房地一一对应关系明显,范围四至清晰,而且土地使用权面积大于房屋面积,房屋转让的主要价值来源于土地使用权的价值,农民之间对土地权益的要求和冲突容易暴露出来,这种流转带来的交易成本就会变得很大。此外,农民集中居住区安置人员多重化,事实上已打破了农村房屋的地域限制,为突破本集体经济组织内部成员身份限制提供了天然的有利条件。

第二,农民集中居住区房屋转让避免了房屋转让后的征地政策的障碍。农村房屋征地拆迁是按照人口数量进行安置补偿的,也就是该房屋和土地使用权具有身份性。如果发生房屋转让,土地使用权随之流转,那么取得房屋产权的权利人如果遇到征地拆迁,怎样补偿没有相应的政策,这将会影响交易效果。而农民集中居住区的房屋由于是新建房屋,短时间内不会遇到拆迁问题,对房屋转让来说,交易因拆迁而遇到补偿的风险较小,交易成本减少。

第三,农民集中居住区房屋建设标准化程度高,报建手续规范,基础设施和公共配套服务设施及社区管理齐备,因房屋转让产生的纠纷将会减少。调研中发现,土地整理后的新建房屋的转让远比散居房屋要多,主要是集中居住区的房屋有完善的基础配套设施。由于配套到位,农民集中居住区房屋转让后的改扩建或者变相开发的可能性大为减少,对转让后的土地利用和乡村规划管理要求较低,避免与目前的房地产开发管理制度相抵触。

第四,农民集中居住区房屋一般按套建设,计量方便准确,容易认定第二套房,对住房保障的审查管理要求较低,节约管理成本。确权、测量、颁证准确,不会因土地使用权面积与房屋面积不匹配而产生登记或转让方面的技术困难,也更容易计量转让中发生的税费,保证税收的公正性。

第五,农民集中居住区的房屋转让对转让后的物业管理和社会综合治理相对散居房屋转让产生的矛盾较少。同时,转让的交易安全性较高、成功率较大,容易产生政策的聚集效应。

第六,允许农民集中居住区房屋进行转让,不会像散居房屋那样因允许转让而影响土地整理,转让的政策预期反而会支持土地整理积极推进,这对推进农村“四大基础工程”建设和“世界现代田园城市”建设非常有利。

通过分析,我们看到农民集中居住区房屋转让先行试点,既发挥了土地整理带来的资源优化配置效率,又减少房屋产权流转所带来的交易成本,有利于制度变迁。这对推进城乡统筹,破解城乡二元经济结构找到了一条很好的路径。

2.配套政策

全面放开农村房屋转让政策,散居房屋也可以转让,这对于推进农村房屋市场化进程来说非常必要,这种价值取向符合政治方向和改革目标。然而,从经济或操作的角度上讲,为了避免因政策变化而带来的改革风险,就必须建立和完善相关配套政策。按照上述理论分析框架所涉及到的制度关联和互补结论,低效率制度之所以存在,就是因为有关联制度存在。要诱致某一制度发生变迁,就要使关联制度作出相应的变化和完善,实现制度的互补和制度系统的均衡。

第一,应明确房屋转让和确权颁证的辩证关系。确权应确“实权”,颁证应颁“铁证”。目的在于使土地使用权得到固化,避免流转时发生对初始分配的公平性质疑和翻盘,引发社会矛盾。

第二,农村房屋允许转让后,应建立城乡统一的住房保障制度。一方面要对确实因经济困难需要政府帮助的家庭给予住房保障,使住房保障覆盖到农村;另一方面要加强政府对住房保障的管理,对故意转让房屋而申请享受住房保障的家庭严格审查,不能钻政策的空子。

第三,农村房屋允许转让后,征地拆迁补偿制度应作相应的调整和完善。重点改变房屋拆迁按身份补偿的原则,应转变到按产权补偿的原则。

第四,农村房屋允许转让后,要加强土地利用管理和乡村规划管理。由于集体建设用地使用权和土地使用权的多元性,土地发展权问题必然要面对。它与国有建设用地的土地发展权归国家有所不同,国有建设用地所有权主体唯一,发展权收益容易确定,而集体建设用地所有权多元,发展权收益如何分配就有多种方案。对此,应事先界定,否则就会造成对土地利用和规划权的滥用和寻租。

第五,农村房屋允许转让后,要明确土地所有权和土地使用权的关系和收益分配。是做实所有权还是做虚所有权应建立一种决策机制,应让村民自己做决定。因此,村民议事自治配套办法必须制定出来,否则,会引发大量纠纷。同时,应建立纠纷调解机制,尽量避免和化解矛盾,让矛盾提前在基层得到解决,少诉讼或者不诉讼,使改革不会因法律问题而终止。

第六,农村房屋允许转让后,要谨慎处理好“小产权房”的问题。要对“小产权房”进行调研,拿出一个处置办法,疏通渠道,解决“小产权房”遗留问题。否则,“小产权房”会通过各种路径合法化,影响改革环境和社会公平。

第七,农村房屋允许转让后,要加强城乡建设用地年度计划的管理。避免土地整理全面开花或大肆进行土地开发,浪费土地资源,影响可持续发展。对于公益事业性用地如何解决,要有配套的办法。集体建设用地流转必然会带来土地成本上升,征地困难,如何平衡土地资源与产业发展、土地与就业关系十分重要。

第八,农村房屋允许转让后,征地成本上升、地价上涨,商品房价格可能会上涨;另一方面,“小产权房”和农房大量入市,商品房价格可能会下降,商品房市场将受到影响,如何平衡好城乡房地产市场还要做大量的协调管理工作。另外,征地困难导致土地财政收入减少,税收结构应作相应的调整,开征房产税或许能补充财源,同时起到房地产宏观调控的作用。

总之,农村房屋允许转让后,要制定一系列配套的政策,才能使农村房屋转让规范有序,才能真正建立起城乡统一的房地产管理体制、城乡统一的房屋产权制度、城乡统一的房地产市场、城乡统一的住房保障制度。在制定政策时,政府应有统一的政策权,不能由各部门自行制定政策,否则,造成政策混乱和矛盾,使政策执行效率下降,影响政策到位。

六尧结语

本文通过对成都市土地整理和农村房屋产权制度改革实践的考察分析,运用超边际分析框架,论证农民集中居住区房屋转让先行试点的科学性。如果要全面放开农村房屋转让政策,必须建构和完善一系列的配套政策,才能保证农村房屋转让的顺利推进,进而建立城乡统一的房屋产权制度和城乡统一的房地产市场。

摘要：本文在梳理成都土地整理和农村房屋产权制度改革的实践基础上,运用新兴古典经济学超边际分析框架,从理论上论证农民集中居住区房屋转让先行试点的科学性,探讨了农村房屋转让配套政策完善的必要性,为农村房屋产权制度改革提出合理化建议。

关键词：土地整理,农房转让,新兴古典

参考文献

[1].杨小凯.经济学——新兴古典与新古典框架.社会科学文献出版社.2003

土地及房屋转让协议书 第4篇

关键词：土地转让费；经济收入；调查；宜秀区

中图分类号 F311 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2015）05-04-02

为了掌握安庆市宜秀区晚籼稻土地承包费高低状况，分析研究流转土地价格、补贴收入、粮食价格及种植大户收益之间关系，笔者深入到各大户和有关部门进行了专项调查。现将调查情况汇报如下：

1 土地转让费水平

安庆市宜秀区土地转让费水平呈逐年上升趋势，2009年每667m2每季转让费为125元（每667m2土地年转让费为250元，按每年种植2季作物计算，平均每季转让费125元。下同），最低的转让费是75元，最高的为200元。到2014年平均每667m2每季为240元左右，最低的200元，最高的达380元，一般每季每667m2在250～300元之间，比2009年上涨近1倍。2014年全区土地流转种植粮食作物的转让费费在500～600元/667m2范围，种植蔬菜、药材、鲜果等经济效益稍高的转让费稍高一些，最高的为每667m2每年800元。在土地转让费数额上，地力好的、水利设施完备旱涝保收的、集中连片面积大的、离城镇较近的价格高一些，相反，土地分散、小块较多、不能实行机械化实产的、偏远的山区、圩田、旱涝不保收的田块价格就低一些。

2 政策性种植补贴对农民经济收入影响情况

由于土地转让合同内容不同，种植大户获得的补贴也有不同。但是，一般情况下，如果土地是从农户手中转让来的，大户得到的仅仅是规模种植大户补贴10元，其他补贴是给一家一户的农户的。如果种植大户承包土地是村级集体土地，则各种补贴都归种植大户所有，如农资综合直补、良种补贴等，但是地租偏高。一般地，从2009年以来种植大户多数仅仅享受大户补贴每667m210元补贴，少数种植大户享受良种补贴每667m215元，这样补贴享受多的是每667m225元，一直没有其他补贴项目的增加。近几年来不少大户实行“一麦一稻”1a两熟形式种植，每667m270元的小麦农资综合直补种植大户都能够享受到，这样，规模种植大户每667m2每年可以获得100元左右的国家政策性补贴。如果仅仅种植一季水稻各种补贴一般都不会超过30元。

另外，2013年，安庆市对于规模种植66.7hm2以上大户实行奖励，种植66.67～13.33hm2，奖励10万元，13.33hm2以上的奖励15万元，奖励资金是按照市级和区级分别承担50%。当年，全区共有4户种植大户获得奖励，得到奖励资金45万元。这对我区规模种植大户发展粮食生产起到了极大的鼓励作用。

3 粮食价格变化情况

粮食价格稳中有升，从2009年的每50kg110元上升到2014年的每50kg138元。

4 土地转让费水平、补贴收入和相应粮价及种植效益之间的变动关系

虽然近几年粮价有所上涨，但种植大户种植效益一直停滞，一方面土地转让费逐年上升，且上升幅度比粮价上涨得快；另一方面劳力人员工资一年比一年高，而政策补贴种植大户大部分享受不了。还有，近几年天气状况不是很好，2011年春季長期干旱无雨，2013年全市高温干旱，2014年持续低温阴雨寡照，这种天气对于农业生产十分不利，不少种植大户因灾损失惨重。这样，虽然补贴相对稳定、粮价不断提高，但农民的实际经济收入并没有提高，相反，不少农民甚至由于难以承受年年受灾损失的压力而放弃承包土地。

5 当前土地流转存在问题

5.1 流转行为不规范 目前土地流转部分是农户间自发进行的，存在恶性竞争现象，如遇自然灾害部分种植大户就亏本，效益不能得到保障。

5.2 规模流转难度大 一是规模流转涉及的农户多，每个农户的想法不一致，意见不统一，又不能强求，协调难度大。二是是部分农民恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，甚至撂荒，也不愿将土地流转出去。

5.3 流转后缺乏管理 由于缺乏跟踪管理，少数土地流转后业主缺乏耕地保护意识，对土地实行掠夺式经营，导致土壤肥力下降或随意改变土地农业用途，土地复耕困难。

6 土地流转对策建议

6.1 成立合作社 由村委会牵头，组建农村土地流转专业合作社。指导有意流转土地的农户组建农村土地流转经营专业合作社，将土地依法集中流转到合作社，再由合作社对外发布土地流转信息，将土地流转给有资质、讲信誉的业主，最大限度地发挥土地效益和增加农民收入。

6.2 加大政策扶持 一是加大财政投入。农业具有高风险特点，为激发产业开发大户从事农业开发的积极性，财政在安排农业专项资金时，对农村土地流转扶持资金实行单列，并制定相应的扶持政策。二是政策补贴倾斜种植大户，采取原量不变，增量直接补给种植大户，提高种粮积极性，增加种粮效益。

6.3 切实解决种植大户生产中实际问题 一是容许种植大户建立临时性的库容、晒场等；为大户生产经营贷款提供便利条件。二是优先安排农业综合开发、土地平整、增粮工程等项目。三是协调解决大户与一般农户之间的矛盾。

房屋及土地转让协议1 第5篇

卖方（以下简称甲方）：买方（以下简称乙方）： 身份证:身份证:

住址:住址:

联系电话:联系电话:

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲乙双方在平等、自愿基础上就房屋及土地转让事宜达成一致。为明确双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本协议。

第一条 房屋的基本情况。

甲方转让房屋（以下简称该房屋）坐落于＿县，房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿＿＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米），房屋用途为居住；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为。

第二条 房屋面积的特殊约定。

本合同第一条所约定的面积如与实际面积不符，甲乙双方同意转让房屋的价款不再调整。

第三条 土地使用权。

该房屋相应的土地使用权取得方式为划拨。该房屋转让后，甲方保证将土地使用权证办理到乙方名下。

第四条 价款。

该房屋及土地转让价为元（大写元整）。

第五条 付款方式。

甲方应在本协议签订前，向乙方出示合法的该房屋的产权证和土地使用证。乙方应于本协议生效之日三天内向甲方支付定金元，余款在甲方将该房屋交给乙方，并将土地使用证和房产证办至乙方名下后付清。

第六条 交付期限。

甲方应于年月日前，将该房屋交付乙方，并将土地使用证和房产证办至乙方名下。

第七条 甲方逾期交付房屋的违约责任。

除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的限期将该房屋交给乙方，并将土地使用证和房产证办至乙方名下，乙方有权要求甲方按本协议履行交付义务，且按房价款的10%向甲方追究违约责任。

第八条 甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。

第九条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

第十条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由仲裁委员会仲裁解决。

第十一条 本合同经甲、乙双方签字、盖章后生效。本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，证明人一份。

甲方（签章）：

乙方（签章）：

证明人（签章）：

土地及房屋转让协议书 第6篇

转让方：__________（简称甲方）身份证号码

受让方：__________（简称乙方）身份证号码

甲乙双方就甲方转让乙方住房一事经双方充分协商一致达成如下协议遵守履行：

一、甲方自愿将位于自己所有的一处住房（）面积为平方米，转让给乙方，同时将房屋周围的宅基地面积转让给乙方。转让金为（大写）。

二、甲方转让乙方房屋及周围宅基地四至界限为：东至西至南至北至东西长南北宽。

三、乙方在签订协议时一次性付清甲方房屋及房屋周围宅基地的转让金（大写）。由甲方给乙方出具收款收据。

四、甲方于乙方付清房屋及宅基地转让金时将房屋及土地交付给乙方。

五、本协议为双方的真实意思表示，经双方签字后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方应赔偿另一方该转让金的十倍赔偿。

六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

甲方（签名或盖章)_______________

乙方（签名或盖章）_______________

证人（签名或盖章)

乙方委托人：（签名或盖章)身份证号：

土地及房屋转让协议书 第7篇

转让方（以下简称甲方）：身份证号码：

受让方（以下简称乙方）：身份证号码：

上列甲乙双方就甲方位于甲方位于东莞市长安镇厦边社区居委会的房屋及土地使用权转让事宜，经协商一致，签订本协议，具体条款如下：

一、甲方自愿将其位于东莞市长安镇厦边社区居委会辖区厦边大街二十八巷117号的房屋及土地使用权（该房屋楼高五层、土地使用权面积280平方米）转让给乙方。对此双方无异议。

二、甲方该房屋及土地使用权的转让价款为人民币壹佰万元整。本协议签订后三日内一次性支付完毕。

三、甲方应当保证该房屋及土地使用权在转让之前未设置抵押和与任何诉讼无牵连，若由此造成乙方损失，甲方应当负责赔偿。

四、转让过程及以后的各项费用由乙方自行负担。

五、本协议自甲乙双方签字，法律见证之日起生效，因该房屋产生的其他事宜双方协议解决。未尽事宜可另行协议补偿。

六、今后，国家或集团若征用该房屋及土地，所得经济补偿和一切经济收益均归乙方所有，与甲方无关。由此产生争议，甲方有权按转让价款额从转让之日起按同期银行利息三倍利息计算利息给乙方。

七、本协议一式四份，甲乙双方、办证部门及法律见证单位各执一份。每份法律效力相同。甲方：乙方：

土地及厂房转让中的重要问题研究 第8篇

1.1土地及厂房转让的概念

土地及厂房转让是指权利人将其拥有的土地使用权以及厂房所有权通过一定的方式转移给他人的一种民事法律行为。

1.2土地及厂房转让的前提条件

按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产, 不得转让: (一) 以出让方式取得土地使用权的, 不符合本法第三十九条规定的条件的; (二) 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三) 依法收回土地使用权的; (四) 共有房地产, 未经其他共有人书面同意的; (五) 权属有争议的; (六) 未依法登记领取权属证书的; (七) 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”第三十九条规定:“以出让方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当符合下列条件: (一) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金, 并取得土地使用权证书; (二) 按照出让合同约定进行投资开发, 属于房屋建设工程的, 完成开发投资总额的百分之二十五以上, 属于成片开发土地的, 形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的, 还应当持有房屋所有权证书。”

上述条文对房地产转让的条件作出了明确的规定。

第2章土地及厂房转让的交易方式选择问题

2.1土地及厂房转让的交易方式

2.1.1将土地及厂房直接在登记部门转让过户

将土地及厂房在登记部门直接转让过户是指一方将土地的使用权以及房屋的所有权通过行政部门直接过户登记至另一方主体名下。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定, 在土地没有进行开发利用之前不得进行土地使用权的转让, 所以按照该方式进行转让的前提条件是土地上已经建造了房屋。这是最直接的, 也是最原始的方式。

2.1.2采用公司股权转让的方式

所谓股权转让, 是指股东将其对公司所有之股权转移给受让人, 由受让人继受取得股权而成为公司新股东的法律行为。1由于股权转让对公司、股东及债权人有利无害。因此, 各国立法原则上允许股东自由转让其股份。股权自由转让源于利益与风险相一致的公平、正义理念, 同时, 也是资本最本质属性的表现, 赋予资本流通之自由, 是对其本能的复位。2如果土地及厂房办理在有限公司名下的, 则购买方可以通过收购该公司股权的方式取得土地及厂房的所有权。

2.2两种交易方式的适用

如果收购方对土地及厂房的出卖方比较了解, 明确对外不存在债权债务的情况下, 建议采用第二种方式。如果出卖方因为经营不善导致出卖资产的, 则应该认定为可能对外结欠大量债务, 在出卖方没有足够的担保情况下, 则应该采用第一种交易方式。

地上无建筑物的土地转让又称为光地转让, 按照我国法律法规定, 光地不得进行转让, 所以在此情况下买方想对光地进行交易的话, 只能选择股权转让方式进行。土地证办理在公司名下, 而公司又被股东所持有, 公司的股东将所持有的股份全部转让给买方后, 间接达到买方持有土地使用权的目的, 也就是只能按照上述第二种方式进行交易。

2.3两种交易方式的利弊分析

2.3.1第一种转让方式的利弊分析

(1) 缴纳的过户费用高, 当事人往往因为过户费用的承担问题而导致无法达成协议。该交易方式适用相关税收政策的一般性规定, 转让方缴纳营业税及附加、土地增值税、契税、企业所得税。印花税等税费, 受让方缴纳契税、印花税等税费, 税收负担重。3整个过户费用分为契税、营业税、增值税、过户登记费用、评估费用等, 大致费用在评估价格的12%左右。采用土地及厂房直接过户的方式时, 产生的税费分为三部分:第一部分为在财政局缴纳的契税, 第二部分为在税务局缴纳的营业税、增值税等, 第三部分为在房产交易中心或者土地管理部门缴纳的过户登记费用。契税按照评估或者交易价格的4%征收, 由买方向财政局缴纳。营业税按照交易价格的5%征收。增值税则区分为不同的情况处理, 营业税和增值税由卖方向税务部门缴纳。房产交易中心主要收取的是登记费用, 该项收费按照房产面积计算并由双方各半承担。土地管理部门收取的是登记费用, 该项收费按照土地面积计算并由双方各半承担。

(2) 办理过户时间长, 在土地办理过户之前首先需要房屋办理过户, 在房屋办理过户之前需要解除抵押, 房产过户包括评估在内大约需要15个工作日。土地过户手续繁琐, 需要合同审批和发证二个审批过程, 如果办理顺利的话需要一个半月的时间。

(3) 安全性大, 双方之间交割清楚后不存在其他债务连带纠纷。在土地及厂房过户后双方不会牵涉原有的债务连带问题。例如:甲公司原有债务很多, 乙公司购买甲公司的土地和厂房后, 甲公司原有的债务均与乙公司无关, 原有的债权人只能向甲公司追要而不得向乙公司主张权利。

2.3.2第二种方式的利弊分析:

(1) 费用低。办理股权转让时只需要缴纳少量的工商股权登记费用, 不涉及房屋及土地的产权, 所以不需要缴纳契税和营业税。依据财政部及税务局的有关文件, 2004年10月1日后, 在企业重组、分立、兼并和破产等过程中免交契约税, 该政策本来是针对国有企业改造, 但实际上对开发企业来讲, 是法律上的一个疏忽。任何企业都可以借这个文件把一个公司的土地在没有更多成本投入的情况下, 分成10个公司的土地, 然后通过转让公司转让土地。4

(2) 风险高。股权收购的目标公司如果原来对外结欠有大量的债务的话, 那么目标公司被新股东收购后, 目标公司仍旧需要承担之前遗留下来的大量债务, 通常在收购之前新股东会从财务账册上查明对外所结欠的债务, 但是有些公司的隐形债务未登记在账册中的就无法查清。例如, 目标公司对外担保无法记录在财务账册中, 目标公司在变更股东和法定代表人后仍旧需要对之前的担保承担责任。

2.4土地及厂房交易资金的支付方式

在土地及厂房的交易过程中, 经常遇到这样的问题:卖方坚持在办理过户完成后再支付款项, 而买方则坚持在办理过户之前需要支付交易款项, 有时候最终导致双方之间的谈判无法继续进行下去。

2.4.1作为律师, 笔者在办理这样的案件时, 往往建议当事人采用如下几种资金支付方式:

(1) 买方将交易资金全额存放在律师事务所, 待双方将房产过户完成后在由律师事务所全部支付给卖方;

(2) 双方到银行开设监管账户, 印鉴章由双方各自掌握一枚, 然后买方将交易资金全部存放在银行监管账户上。待双方完成土地及厂房的过户后一次性支付交易资金。

(3) 由买方提供有信誉的保证人, 由保证人为买方承担连带保证责任, 在卖方对保证人的信誉认可后, 双方先进行土地及厂房的过户。

2.4.2笔者不主张在土地及厂房的交易过程中采用支付定金的方式, 原因在于:

(1) 土地及厂房的交易金额比较大, 按照10%或者20%的定金计算的话该笔资金的金额还是比较大, 资金大带来的风险也相对高;

(2) 在双方正式签订合同之前需要对土地及厂房的登记、抵押状况进行调查, 买方选择转让土地及厂房往往资金状况不太好, 在没有进行正式调查之前支付定金容易导致纠纷;

(3) 办理土地及厂房的过户时间较长, 在办理过户的3个月左右的时间里随时可能出现法院查封等其他意想不到的情况, 在发生双方无法控制的情况出现时很难分清是谁的过错, 而买方支付的定金也很难收回。

第三章在行政部门登记中的常见问题

3.1抵押问题

卖方转让土地及厂房之前往往因为银行贷款而已经抵押给银行, 在办理房产过户之前需要将银行抵押解除, 否则按照无法进行过户登记。

3.2查封问题

有时候土地及厂房的转让是迫于企业经营困难。经营困难的企业遇到诉讼时经常会有法院对被告的土地及厂房进行查封, 所以遇到此类案件时需要先办理解除查封的手续后, 才能办理土地及厂房的过户登记手续。

3.3土地证和房产证产权不一致的问题

卖方持有的土地证和房产证一定要保持一致, 有时候卖方注重的是房产证而忽略了土地证的问题。在企业的名称发生变更时所有权人到房产登记部门去办理了变更登记, 而没有到土地管理部门办理变更登记。在办理房产证过户之前需要核对土地证上的名称, 出现不一致的情况的, 需要先到土地管理部门去办理更正手续。

3.4集体土地需要土地所有权人确认的问题

我国的土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权, 这二种情况分别在土地证上注明清楚“国土”和“集体土地”字样。在办理集体土地上的建筑物转让时, 房产登记部门需要审查土地所有权人是否同意地上建筑物产权转让, 所以遇到在办理此类案件时需要集体土地的所有权人书面确认同意, 集体土地的所有权人已经在集体土地使用权证上标明清楚。

第四章土地及厂房转让中的其他问题

4.1建造中尚未取得房产证的厂房转让的问题

有些企业在取得土地使用权后正在建造厂房, 由于特殊原因需要转让厂房时, 必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定, 即必须完成厂房建筑施工的25%工程量以上才可以转让。

4.2土地超过法律规定时间未开发的问题

按照法律规定, 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的, 必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的, 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的, 可以无偿收回土地使用权。但是实际政府部门和企业的履约过程中, 造成土地二年未开发的原因比较复杂, 大致原因有:

(1) 在土地出让合同中约定土地出让方负责周围的五通一平或者七通一平, 但是由于各种原因导致政府在二年时间内未完成土地的五通一平或者七通一平, 这种情况比较普遍;

(2) 随着中国经济的快速发展, 沿海地区特别在苏州、昆山一带的土地利用速度加快, 土地出让速度决定了土地规划不断调整。

(3) 企业在购买土地时效力不错, 但是在之后的时间里由于国际及国内市场情况发生变化, 企业的效力发生下滑无力继续建造厂房, 而企业的经济效益下滑导致没有财力在规定的二年时间里建造厂房。

若是因土地出让方的原因导致在二年内无法完成开发的, 企业不需要承担由此引起的法律风险。国土资源部开出的“药方”是“采取协商的方式解决”。5在中国境内的开发区大力招商的前提下, 一般政府部门不会强制性的收回土地, 为了营造和谐、亲商的投资环境, 政府部门往往和企业进行协商处置。

4.3房地一体原则

房地一体原则, 其具体含义包括房屋所有权人和土地使用权人主体一致原则, 以及房屋所有权和土地的使用权必须一同处分, 这种处分包括转让、抵押等。6在笔者接触的案例中, 有些企业在转让和抵押厂房时, 为了节约税金, 或者出于收购资金的考虑, 在与买方签订协议书时约定只转让厂房, 而保留土地使用权。这种情况是法律不允许的。《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时, 房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。企业这样操作也会给自己今后的经营带来麻烦。如果未来进行银行借款, 办理抵押登记时, 登记部门要审核房产证的所有权人是否和土地证的使用权人一致, 如不一致将不予登记。

结语

本文通过对土地及厂房转让不同交易方式的比较以及对交易中存在的重大问题的列举分析, 总结出了应对此类问题的种种方法, 为土地及厂房转让的交易者提供了良好的借鉴。土地及厂房的转让交易中存在的问题非常之多, 不断接触此类转让交易, 必将不断遇到新的问题。另外, 随着国家政策及经济发展方式的转变, 土地及厂房的转让交易也将出现更多的问题。因此, 总结分析转让交易中出现的新问题具有重要意义。

参考文献

[1]施天涛著:《公司法论》 (第二版) , 法律出版社2006年版, 第254页。

[2]奚晓明编:《股权转让纠纷》 (第二版) , 法律出版社2011年版, 第8页。

[3]王海锋:《企业房地产转让的纳税筹划探析》, 载《会计师》, 2012年第19期。

土地及房屋转让协议书 第9篇

关键词：国有土地上房屋；征收；难点；应对策略

中图分类号：D922.181；F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）20-0136-02

自2011年1月19日国务院通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并予以实施，明确表明城镇建设已经成为我国日后经济建设的重要内容[1]。但是，通过对当前国有土地上房屋征收的特征进行分析，当前国有土地上房屋征收存在涉及范围广、时间紧、任务重的问题，再加上全国性房价上涨，部分被征收人员素质水平偏低，房屋征收工作程序复杂，给国有土地上房屋征收工作增加了难度。如何解决国有土地上房屋征收难点已经成为社会各界广泛关注的焦点[2]。因此，文章针对国有土地上房屋征收难点以及应对策略的研究具有非常重要的现实意义。

1 当前国有土地上房屋征收的特征分析

我国的国有土地上房屋征收制度是为了实现社会公共利益的需要，在特定的状况下由当地各级人民政府组织实施的对私有房屋进行征收的法律制度。根据《宪法》、《物权法》以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，只有满足以下三个条件才能够进行房屋征收，即确需征收个人、单位的房屋；根据法律规定的权限与程序；为了公共利益的需求。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额、支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”并且规定当补偿协议签订之后，如果一方当事人没有履行相关的义务，另一方可以依法提起诉讼[3]。由于国有土地上房屋征收具有一定的计划性、政策性、时间性，如何正确的处理征收人与被征收人的义务和权力，一直是社会各界广泛关注的焦点。政府在国有土地上房屋征收中发挥着至关重要的作用，是征收工作的执法者、管理者，政府应该切实担负起国有土地上房屋征收的主体责任，认真履行各项法定职责，禁止出现以牺牲广大被征收人利益的方式获得市政建设的繁荣发展，充分的发挥自身的作用尽可能的实现征收人和被征收之间利益的平衡，这样既能够在人民群众心中树立公正的形象，又能够推动城市建设的快速发展[4]。

2 国有土地上房屋征收的难点分析

2.1 城镇化建设以及旧城区改造速度的加快，要求国有 土地上房屋征收工作加紧进行

国有土地上房屋征收工作遇到的最大难点就是时间紧、任务重，例如，虽然城市建设规划图纸早就完成，并且城市建设工期非常紧，但是国有土地上房屋征收的工作量大，工作难度大，在实际征收的过程中遇到了各种各样的问题，这就要求征收部门在征收的过程中要将工作做细致，做恰当，妥善处理遇到的各种问题，实际工作中，有些问题很难在短时间内解决，在很大程度上增加了国有土地上房屋征收工作的难度。

2.2 全国性房价上涨幅度增加，楼房价格不断飙升

随着城市发展进程的加快，城市楼房的价格在不断的飙升，不同区域的房价存在一定的差异，一些地区被征收人提高了心理预期，往往会要求按照城市最高楼房销售价进行索赔，这些不合理的要求按照现有补偿政策很难得到满足，导致房屋征收工作陷入签约难的尴尬境地，致使整体工作难以推进。

2.3 部分被征收人对相关政策不了解

居住在棚户区征收区域的居民，大多为企业工人，城中村农民及进城务工人员，普遍文化水平偏低，对我国关于国有土地上房屋征收工作的相关政策以及法律知识了解不多，对征收工作配合意识淡薄，把征收工作人员视为夺其财产的仇人，只是一味坚持自己的无理要求，给征收工作带来了很大的难度，延缓了国有土地上房屋征收工作进行。

2.4 国有土地上房屋征收工作涉及范围广，工作难度大

国有土地上房屋征收工作不仅直接关系到人民群众的切身利益，而且还关系到社会和谐和稳定，同时还牵涉众多的法律关系，例如征收人与被征收关于安置补偿之间的民事法律关系，被征收人、征收人以及评估机构之间的民事法律关系，公民组织与政府之间的行政法律关系等，即国有土地上房屋征收工作涉及范围非常广，如果在征收的过程中没有正确的处理各个主体之间的关系，会激化各方的矛盾，不能保证征收工作高效、有序的进行，工作难度非常大[5]。

3 解决国有土地上房屋征收工作难点的有效策略 分析

3.1 规范房屋征收程序

国有土地上房屋征收工作涉及到广大人民群众的切身利益，为了实现规范化征收必须做好以下几个方面：

其一，扩大公民事前参与的途径和深度，根据相关规定，在房屋征收活动中，被征收人享有参与权和知情权，具体工作中应该注意以下几个方面：政府在作出征收决定之前，应该向征收区域内的被征收人发出相应的通知，让被征收人了解征收的目的、用途、范围；由于被征收人的数量众多，在选择参与听证会的人员时，应该由被征收人自行选定代表，并且选择的代表能够集中反映被征收群众的意见，代表被征收群众和政府进行对话[6]；在听证会上政府应该认真的听取被征收群众代表的意见和建议，有针对性的解决被征收人的问题，有的放矢，这样能够有效的化解矛盾；

其二，加强司法审查，保证房屋征收符合“公共利益”，在进行房屋征收时应该避免出现盲目拆迁和建设的现象，我国司法机关应该借鉴其他国家房屋征收程序的先进经验，不断的改进和完善“公共利益”衡量标准，保证房屋征收和城市建设能够符合“公共利益”，在保证司法机关独立性、公立性的基础上，还应该保证房屋征收和建设的必要性、合理性以及合法性；

其三、加强信息公开，增强房屋征收工作透明度。造成“签约难”的原因还有部分被征收人存在“不怕少怕不公”的顾虑，解决这一问题最有效的办法就是加强信息公开，增强透明度，做到“阳光征收”，制作详细的操作规范，保证房屋征收工作全过程公开透明，接受群众监督。一是，将《房屋征收与补偿条例》、《房屋评估办法》、《房屋征收补偿流程》等政策法规进行公开。二是将测绘结果、评估结果、回迁楼位置、结构、面积、户型、选择回迁楼的顺序、补偿结果等信息全部进行公开。让群众真正体会到房屋征收的公开性、公平性，赢得群众信赖，让他们能够理解支持房屋征收工作。严格按照上述程序进行房屋征收，能够有效的提高国有土地上房屋征收工作的规范化和标准化[7]。

3.2 提高房屋征收评估的有效性和公正性

为了提高房屋征收评估的有效性和公正性必须做好以下几个方面：

其一，创建评估机构之间相互制约、监督以及竞争的机制，由于职业道德问题以及专业胜任能力问题的限制，评估机构会出现低估或者高估等错误现象，为了避免出现国有土地上房屋征收评估部门垄断的情况，应该创建相互制约、相互监督以及相互竞争的约束机制，还可以采用多家评估结构共同评价的方式，并对多家评估机构的评估结果进行对比，保证所有评估机构的结果差距在10%以内，并按照评估结果的平均数对被征收人进行补偿，以此保证评估结果的准确性和有效性；

其二，创建完善的评估报告说理制度，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，“对被征收房屋价格的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”，但是在选择评估参数时会存在一定的差距，导致最终评估结果存在很大的差异，通过创建完善的评估报告说理制度，能够让被征收人充分的认识到评估机构已经考虑了影响房屋征收价格的所有因素以及对评估结果造成的影响，评估报告说理充分，能够让被征收人欣然接受征收与补偿，这就要求评估人员不断的提高自身的专业胜任能力，采用严谨的职业态度进行评估，有效的提高评估结果的有效性和公正性。

3.3 完善司法强制搬迁制度

为了保证司法强制搬迁能够顺利的进行，就需要不断的改进和完善我国司法强制搬迁制度，具体包括以下几个方面：

其一，创建司法独立制度，现阶段，许多地区法院法官的职位受政府编制的影响，并且经费由地区财政全额拨付，在一定程度上限制了法院法官和财务作用的发挥，针对该种现象应该加强制度改革，提高司法对于地方政府的独立性，由司法部门对人事、财政等进行垂直管理，这样人事、财务部门能够摆脱同级行政机关的羁绊，真正的实现司法的独立性；

其二，创建完善的司法监督制度，公正性是司法的灵魂，并且司法公正是保证司法独立的必要条件，司法独立只能够保证司法机关独立的行驶司法权，但并不能够保证司法机关会依法、正确的行使自身的司法权，正如孟德斯鸠所说“一切有权力的人都容易滥用权力”，为了防止出现司法人员滥用职权的现象，就必须加强对司法的监督，以此保证司法部门能够按照相关规范使用自己的职权，司法监督制度主要包括外部监督制度和内部监督制度，外部监督不能是漫无边际的发号施令，而是以尊重司法独立为前提进行合法的监督，主要包括社会监督、当事人监督、法律监督、国家权力机关监督以及党的监督等，虽然说起来比较容易，但是做起来非常困难；内部监督制度虽然是一种理想的制度，但是并不容易实现，因此需要外部监督制度进行补充，不断的提高司法监督的有效性，以此保证司法公正的实现。

4 结 语

综上所述，当前国有土地上房屋征收工作中存在许多难点，这就要求不断规范国有土地上房屋征收程序，提高房屋征收评估的有效性和公正性，完善司法强制搬迁制度，以此不断的提高国有土地上房屋征收工作水平。

参考文献：

[1] 杨瑞荣.完善国有土地房屋征收管理体制有关问题的思考[J].中国房 地产，2013，（1）.

[2] 陈海艳.浅析我国国有土地上房屋征收现状及存在的问题[J].社会学 研究，2012，（12）.

[3] 梅建军.国有土地上房屋征收强制执行制度分析[J].中国房地产，2013，