房地产整体营销策划案

房地产整体营销策划案（精选6篇）

房地产整体营销策划案 第1篇

幸福尚城整体营销策划案

（三）第六部分 广告运作篇

一、广告运作掌控原则

（一）广告运作的最终目的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。

（二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进中的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。

（三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。

（四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属于个案项目绩效运营的本体；另外一项则是应该属于企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。

（五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。

二、广告媒体的组合（一）主力媒体的选择

在新疆本土，可供选择的主力媒体有：

1、报纸媒体

※《都市消费晨报》；

2、电视媒体

※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道；

（二）辅助媒体的选择

1、报纸媒体

※《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》；

2、电台媒体

※本地收听率较高的电台频道、专栏；

3、期刊媒体

※为宣传本方项目直接向目标市场派送精美DM大幅单页；

※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志；

４、网络媒体

※建立属于本项目或予疆公司的专业性网站，供受众上网浏览；

（三）立体交叉式的媒介推广形式

１、媒介的组合调动

充分利用媒体面向新疆城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集中广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化市场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。

2、软、硬广告形式的结合本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力量。其中，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项目整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。

软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产

业、对社会民生、对地区国民经济所能发挥的示范及引领性作用；而硬性广告则是直接促进销售业绩达成的助燃剂，同时也是测量市场体温的温度计。

软广告注重新闻策划，与媒体联动，成产由策划和媒体记者共同组成的新闻统筹小组。保证对企业、楼盘的双重推广，以消弭人们对予疆房产公司的不了解而产生的不信任，最大化地树立公司品牌。做到公司品牌与楼盘品牌的相互提升。并为以后的楼盘开发奠定品牌基础。

三、广告策略执行计划

（一）软文的投放

软文的投放应保持其新闻性、连贯性、冲击性与系列性；软文发布的媒介窗口最好在一定的时期内，以独家（幸福尚城）专栏的形式固定下来；软文的题材应当是具备市场震撼力，能迅速聚焦社会关注视线、引发地区热点效应的题材。

1、软文题材

系列化的软文炒作主要是集中在项目公开发售之前的广告铺垫导引期，在铺垫期拟安排8~10篇的软文题材，从项目营造立意的各个角度来实施宣传。

★软文题材推荐之一：

幸福尚城隆重登陆乌鲁木齐

（展开对幸福尚城项目全新生活理念的全面报道）

★软文题材推荐之二：

乌市门户地产，幸福尚城

（展开对幸福尚城的所处区域现景与远景的全面报道）

★软文题材推荐之三：

“幸福尚城格调

（展开对第三代都市居住模式的炒作）

★软文题材推荐之四：

“现代居家、投资保值、消费自助”都市生活社区

（全面展开对幸福尚城的居住价值与投资价值的报道）

★软文题材推荐之五： 众里寻她千百度

——第三代现代主义实用型户型设计推荐

（展开对项目功能定位、产品设计定位上的详尽介绍）

★软文题材推荐之六：

“实用、实惠、实效”

（同上）

★软文题材推荐之七：

“业主VIP消费模式”时尚、实惠的幸福尚城

（展示幸福尚城不同的生活格调）

★软文题材推荐之八：

幸福尚城物管八大宣言

（在软文阶段性的收尾部分推出本方物业管理硬件设施的强势介绍以及《物业管理承诺书》的公开发布宣言）

2、软文铺垫周期

软文系列炒作主要集中在内部认购期前后时段，其铺垫的周期大致为3个月。通过软文极具冲击力的视角及效果，激发起广泛意义上的目标市场对本项目的猎奇心理，最终调动市场意欲一窥究竟的普遍愿望。

3、硬广告介入的时机

硬广告将会寻找内部认购期行将结束、公开发售期尚未开始之恰当时机适时介入。按广告推广最上乘的周期定律推断，一般在公开发售前10~15天开始介入硬广告最为适宜。因为在这个时候，前期软文的铺垫已经开始彰显成效，目标受众踏勘项目的欲望与期望值正处于“临界点”，一旦公开进行正面的商业性宣传，正好切中市场需求，一切显得顺理成章。再则，选择这样一个时间强势推出硬性广告，也可合理地应对相关法律法规政策对于项目预售时间条件的界定，使项目自始至终都在一条稳健而富有节奏感的轨道上运行。

（二）硬性广告的发布

1、前期广告发布计划扼要

——软性广告的发布

软性广告的发布主要集中在项目公开发售的前期，发布档期将持续3~5个月，发布频率为每周1~2篇，保持发布节奏的连贯和延续，每一期专题性软文的推出均为下期预设悬念及铺设台阶。在项目的强销期和持销期，拟根据实际推广需要，不定期地穿插软性广告的造势和推动。

软性广告发布选择的版面以半版、1/4版专栏的规格形式为主，结合题材需要作相应的配合性甄选。

——硬性广告的发布

硬性广告的发布周期基本与整行销售推盘周期保持同步，从公开发售期直至尾盘促销期，均由硬性广告领衔主打，保障各销售档期绩效指标的如期达成。

硬性广告的投放比例分配应以为原则。从公开发售期开始四大销售时段的硬性广告投放比概略为4：3：3：1，以期形成最佳的广告投放比结构。

（注：至销售推盘硬性广告总体发布次数为54次，版面投放总共30个整版左右，其广告投放执行的频率及形式将视彼此销售反馈作相应具体的调整）。

2、广告传播主打语

推荐幸福尚城广告传播主题如下：

都市门户，都市家

文明、健康、和谐，新都市主义

3、主打语释义：

★本广告主题语言表述形式亲和，有现代都市文化气息的潜性流露。

★主题用最通俗易懂的语言，直接向目标受众传递了关于幸福尚城三个清晰的讯息。◇这是一个唾手的都市家园。

◇要生活就要接近都市的核心。

◇她是时尚之家、健康之家、和谐之家。

（三）广告投放费用预估

建议本项目总体广告投放费用以不低于总销售收入的2%为标准。

硬性广告发布的频率节奏与发布形式请参见下表：

第七部分 物管规划篇

一、关于社区智能化配套设施标准的建议

鉴于项目自身功能配属与营造标准的定位，在社区智能化设施的配套上，应该考虑领先同侪的配备。以期从售后服务体系方面匹配呼应项目营销主题定位，并且增强项目售价的支撑力。建议配套设施如下：

◆红外线防攀爬系统

◆中国电信卫星电视入户

◆宽带网接入，预留IDD电话接口

◆闭路电视监控系统

◆IC卡楼宇门禁及停车场管理系统

◆可视对讲系统

◆紧急报警系统

◆门磁开关防盗系统

◆煤气泄漏报警系统

◆水、电、煤气三表IC卡刷卡系统

二、物业管理模式规划

（一）物业管理模式分类

1、自行管理——发展商成立自己的专属物业管理公司对自身开发的物业进行管理；

2、委托管理——发展商委托专业的物业管理公司对项目进行管理；

3、合作管理——发展商与知名的物业管理公司共同合作管理，常见的为聘请物业顾问参与项目管理的模式；

（二）物业管理模式建议

物业管理水准的高低优劣将会决定本项目长线价值发掘与品牌形象弘扬的成效。结合发展商实际情况之考虑，建议本项目采用合作管理的模式，即聘请著名的物业管理公司担纲管理顾问，引进先进成熟的专业化管理模式和经验，并逐步培养搭建起自己的一支优秀物业管理队伍。

（三）物业管理收费标准

鉴于乌鲁木齐当地平均消费水平及能力的实际现状，建议本方项目将来物管费用的收取标准以0.8元／M2·月为基准参考尺度，以切实符合市场在物管类块的心理承受界限。

三、物业管理承诺书

为有效促进前期销售推广，充实现场销售答客的底蕴，拟在推盘的初期，直接向市场公布本方的物业管理专案，即《幸福尚城物业管理承诺书》。物管承诺书将完全按照现代物管人性化标准的要求来设计，提供如下所示各项管家式、贴心式的服务内容。

承诺书内容暂拟推荐以下九“代”条款：

★代客分忧，24小时全天候安全保卫巡视；

★代社区公共部位及园林景观的维护；代楼内公共部位的清洁维护；

★代社区住家24小时的日常维护；

★代收发、代采购（日常用品）、代送货的特别服务；

★代呼叫诊疗、救护的特别服务；

★代管儿童临时护理特别服务；

★代出租、出售屋宇的特别服务；

★办理业主VIP会员卡，终身享受“尚城生活广场”的会员待遇。

房地产整体营销策划案 第2篇

主题：宝马主题公园

操作：整体包装推广

从左海公园入口开始直至公园各个景点和所有的可视广告位。

具体实施项目

1：公园停车场。由公园停车场开始，入口的道岔栏杆上出现我宝马品牌的LOGO；

进入停车场后，场内的4根灯柱和场边的7根灯柱的展布上展示我宝马的LOGO和最近主推的车型；

在停车场于公园相隔的栏杆面上和周边立面，展示促销措施和主推车型； 在停车场内占用四个车位的空间，搭建展台实车展示我宝马主推车型。

2：公园入口处。地面大型浮雕，刻画为我宝马LOGO。

3：进入公园的主入口，地面连续三个地面大型浮雕，刻画为我宝马LOGO。4：公园主入口两侧的灯柱展布上展示我宝马的LOGO和主推车型。

5：紧连公园主入口的公园最大草坪，搭建展台和花环，映衬展示我宝马主推的车型实车。

6：公园林荫到上的装饰圆圈，恰到好处的展示我宝马的LOGO。

7：公园林荫道的入口装饰我宝马的拱形花环。

福州市卡特文化传媒有限公司

房地产整体营销策划案 第3篇

一、纵观后调控时代,

政策以完善房地产供应体系为主。新的领导集体试图采取逐步淡化房地产调控的冷处理方法解决市场矛盾,近期诸多高级会议不提房地产调控即为明证,可见我国已告别房地产调控时代。2014年的房地产政策主要有3大特点:首先,中央层面出台的政策明显减少,而地方政府依据当地实际情况出台的针对性政策增加;其次,无论中央还是地方,出台的政策都不会强调房地产调控,而是强调完善房地产体系;再次,注重房地产市场秩序,比如最新的税收制度、商品房预售制度、二手房交易制度等会相续落实。

二、置身双轨制时代,

政府与房企共同成为房地产市场主体。2013年10月29日中共中央政治局集体学习时,习近平强调未来中国房地产将构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。由此可见,我国房地产已正式迎来双轨制时代,2014年及以后相当长一段时间,在房地产市场充当重要角色的主体将是政府和房企。具体表现为在棚户区改造及廉租房建设方面由政府主导;在公租房、自住型商品房的建设与供应方面,转型为政府与房企协作;而中高端商品房市场,则由房企主导、政府承担服务及监管职能。

三、房地产分化成主要特征并长期存在。

在政府大力扶持下,中国房地产市场发展迅速,随着房价不断上涨,房地产上升动能日渐疲弱。如果将房地产发展历程看作一场旷日持久的比赛,现在已经到了下半场时间,其最大特点就是分化,并且这种分化将长期存在。具体表现在以下几点:首先产品分化,高端商品住宅日渐低迷,中、低端住宅逐步向好;其次区域分化,一、二线城市市场震荡下降,三、四线城市市场稳中有降,县、镇级市场逐步向好;再次战略分化,大型房企将加快工业化、产业化步伐,中小型房企将更多地选择与政府合作,进军商业地产的房企将选择跨产业资源整合。

四、畸形高房价下,商品住宅价格步入下行通道。

房地产整体营销策划案 第4篇

关键词：交通事故；整体分离；应用

整体分离痕迹是指整体物质在外力作用下，由于断裂或分解而形成的新界面的形态，整体分离痕迹是交通肇事现场常出现而且又不易被破坏和改变的物证之一。在交通事故的车辆碰撞中，现场常常会遗留一些车辆撞击后脱落的遗留物，这为我们认定肇事车辆提供了线索和依据。下面笔者结合近期发生的一起疑似交通肇事逃逸案谈谈自己的一点体会。

一、案件情况及侦破过程

2013年5月6日，安徽省定远县公安局接到报警：5月5日23时许，在该县永康镇永吴路上发生一起聚众斗殴案件。其中一方吃亏，遂打电话叫人，接到电话的亲戚开来面包车并突然加速用面包车撞向对方人群，致对方陈某、胡某受伤，后开车逃离现场。公安系统接报后，迅速赶赴现场。派出所民警首先抵达现场，通过初步现场勘查，认定系一起交通肇事案件，并等待移交，案情性质一时显得扑朔迷离。为了查明案件性质，为后期案件侦破工作打下坚实基础，该县刑事技术人员随即会同交警部门共同对现场进行勘验，经过扩大勘查范围和深入细致地勘验，复勘有了重大发现：

（1）在县道X203线1KM+52m处的公路西侧草丛中发现并提取2块塑料碎块，2块圆形雾灯罩车辆脱落物。

（2）在县道X203线1KM+72m处的公路西侧发现1个车辆左侧倒车镜和一个左侧倒车镜。

据此，技术人员对提取的痕迹物证做更进一步地勘验。勘验发现，现场玻璃碎片不具个体特征，但将2块塑料碎块和2个雾灯罩、一个车大灯和一个倒车镜拼合后，与小型面包车右前端保险杠、翼子板、大灯大小吻合。

联系以上两点，结合现有的走访情况，作出倾向性推论：一辆小型面包车行至该路段，直接撞向人群，随后逃逸。由此推论，案件性质倾向于利用交通工具的故意杀人未遂案件。

据以上信息，侦查工作沿着开车撞人后逃逸，按照命案全面展开。通过对聚众斗殴的一方亲戚是否有的小型面包车进行排查，终于在斗殴吃亏一方外甥家车库内发现了嫌疑车辆。在证据面前，嫌疑人只得交待了其舅舅陈某被打倒，对方人多，打不过对方，于是驾驶刚买的皖A1K058面包车撞倒对方后逃逸的犯罪事实，至此案件被顺利侦破。

但仅有这些不够，提起刑事诉讼需要的是明确充分的证据。为此，技术人员开展了检验鉴定工作，最终以充足的证据将嫌疑人移送起诉：从现场提取的塑料碎块与嫌疑车辆前保险杠、翼子板、大灯灯罩框上的缺损完全一致，吻合无异。

二、體会

此案的侦破，刑事技术发挥了关键的作用，正是有了技术人员认真细致的现场勘查，利用现场遗留的蛛丝马迹使案件快速破获，将犯罪嫌疑人绳之以法。

周年庆典活动整体策划案 第5篇

周年庆典活动整体策划案

活动背景

上海AA建筑装饰（集团）有限公司是上海成立最早的建筑装饰专业公司，由业内专业精英人才组建，是一个知识和实践相结合的群体，经过十多年的发展，AA装饰公司已发展为一家拥有管理人员五百多名，设计人员两千多名，施工人员三万多人，在上海设有16家分部，全国近20家分公司，十多个大型实景展示中心，分公司集团低成本的规模，科学规范的管理，个性超凡的设计，专业精湛的施工，先后推出了“家居装饰合成化”、“家居装饰与家具制作联体化”、“管理公开化”、“服务标准国际化”等标准，给各类客户提供物超所值的服务。多年来凭着我们的“诚意、创意、服务和信誉”的宗旨，在发展的过程中取得了一系列荣誉，公司先后被评为“全国优秀标兵企业”、“放心建筑装饰企业”、“上海市放心合同信誉企业”、“上海市价格信得过企业”、“全国住宅装饰行业质量服务双优企业”、“2003年（中国）上海国际装饰设计大赛金奖”等众多荣誉称号，AA装饰已成为全国装饰行业名副其实的标兵龙头企业。

上海AA装饰在南宁成立直属分公司，运用公司强大的人才优势，超越平凡，追求卓越的企业精神。以“真心、热心、全心、耐心”的经营服务理念，从全国各地分公司中选派二十多名设计精英和数百名经过总公司严格培训的技术工进驻南宁，他们中有来自中央工美，上海同济等著名学府毕业的资深设计师和国内装饰界有口碑的技术工人，包括鄂东北的木工，皖南的油工等。参与设计作品和施工项目有：上海太平洋百货、徐家汇购物中心、汤臣高尔夫别墅、王府井百货、深圳康桥半岛等知名工程，无论设计方案和施工质量都赢得了有关部门的认可和赞誉。

AA装饰在设计上利用上海国际化大都市的优势，利用当今最新家居消费理念和设计观念，令客户享受到经济发展带来的舒适居住生活。应用独有管理体系，在工程管理中，主任设计师小组出任施工代言人，全程监督工程施工，最大程度减少设计也施工脱节，从而确保工程质量，打造真正的舒适家居生活空间，在服务上，推出“AA装饰，好品质、好服务、好生活”、“AA装饰，只做满意工程”的服务理念。在价位上推出诚信家装透明化，实行“材料透明化”、“工艺透明化”、“预算透明化”，真正做到客户明明白白消费。

“AA装饰，好品质、好服务、好生活”，AA人将利用自己在业内的优势，努力学习，不但进取，以消费者的利益为前提，做行业的楷模，直心地为社会和广大南宁市民提供“放心、省心、舒心”的服务，造福南宁市人民，让更多的人有舒适的家，为南宁的经济发展和建设作出我们AA人的贡献！

为稳定南宁公司在区域市场的占有率，并在今后的南宁乃至广西、西南市场，不断得到提升和拓展，同时，借助公司2周年的大喜日子，树立AA装饰南宁公司的更好形象，凝聚企业和消费者的亲和力，开展南宁公司2周年庆典相关系列活动，不断提升品牌形象。

活动风格

严谨而不乏活泼，大气而富亲和力。

活动风格追求严谨中体现活泼氛围，追寻大气中凝聚亲和力，实现企业与消费者互动

活动主题

主线：

AA装饰，让人人有舒适的家！

副线：

1．AA好服务，健康好家居！

2．AA好品质，人人好生活！

活动时间及期长

2006年月日-2006年月日。共1个月。

系列活动及策划思路

1．上海AA建筑装饰南宁公司二周年庆典晚会既新闻发布会

以“AA装饰，让人人有舒适的家！”为主线，推出集文化娱乐、新闻发布于一体的综合庆典晚会活动。

通过邀请主要客户的参与，特别是邀请客户家庭出文艺节目，实现晚会期间企业与客户之间的互动，进一步提升AA装饰南宁公司的亲和力；

通过邀请媒体的参与，对AA装饰南宁公司2年来的成果、经典案例等进行发布，利用媒体对系列活动进行全程跟踪报道，实现庆典活动的持续传播效应。

1）会议场地：符合行业及公司形象，档次相对高，交通便利，距离公司较近，功能齐全。

2）主持人：具有一定知名度，形象良好，主持风格适合节日气氛。

3）邀请相关业界人士：

社会上或行业内具有一定影响力的人士，以及业界合作伙伴和上海AA建筑装饰总部及南宁公司领导。

4）邀请媒体（建议）

基于公司所在的行业性质和服务内容，此次媒体邀请将偏重于早报、晚报类媒体，兼顾大众类。

计划邀请：

早报、晚报类媒体：南国早报，南宁晚报等2家

电视媒体：广西电视台，南宁电视台等2家

互联网媒体：新桂网、绿城人居网、广西安全生产网等3家

5）广告发布（建议）

从提高公司知名度，树立企业形象的角度出发，在发布公司庆典广告时，应尽可能选择社会影响力大，覆盖面广的媒体。发布时间为庆典日或前一天。

形式：

A．活动信息发布

B．媒体记者专访报道（样稿见新闻通稿）

C．相关系列软文发布（见系列软文文稿）

D．社区活动宣传彩页、展牌、条幅。

E．形象广告。选择发布户外媒体1-2块。树立品牌形象。

6）会场设计布置（建议）

设计布置应将周年庆典的喜庆气氛揉合到表现行业特色、公司形象的整体风格中去。并为了对到场人士和通过媒体对公众达到最大程度的公司信息传达，可以在接待台、会场中的抽奖箱、信笺、话筒以及礼品上印制公司LOGO、企业口号。

背景板：必备元素为活动名称和公司LOGO，企业口号。整体设计将符合公司一贯风格，并要极力体现周年庆典的节日气氛。

7）活动流程（建议）

7：30邀请嘉宾和媒体记者签到、递名片；把新闻通稿发给记者；

8：00正式开始，主持人欢迎到场来宾；

8：02公司经理宣布庆典晚会开始；

8：10公司经理发言；

8：20公司市场部总监对公司业务进行介绍；

8：30抽奖仪式；

8：40邀请嘉宾发言；

8：50抽奖仪式；

9：00公司主要用户发言；

9：10抽奖仪式，同时，公司领导接受部分媒体专访；

9：20进行文艺表演；

11：00结束。

8）准备工作

活动内容及日期

预定会议场地

选定主持人

设计制作请柬及公司宣传单页

确定邀请业内嘉宾名单，并开始邀请

确定邀请媒体名单，开始邀请

礼品设计与制作

详细的会场活动方案、新闻稿以及发言稿的完成请柬的发送

会议现场的设计及部分制作

嘉宾与记者的确认

场地与酒席的确定

会议现场的布置安排

庆典晚会正式开始

9）费用预算（略）

2．上海AA建筑装饰南宁公司二周年社区咨询互动活动

以“AA装饰，让人人有舒适的家！”为主线，以“AA好服务，健康好家居！”“AA好品质，人人好生活！”为社区活动活动主题延伸副线，组织上海AA建筑装饰南宁公司的设计、装修、品牌专家，选择活动期间的周末时间，深入南宁主要知名小区、各大首楼中心，开展“AA装饰，让人人有舒适的家！”义务咨询互动系列活动。

活动地点： 南宁主要知名小区、各大首楼中心

3．上海AA建筑装饰南宁公司二周年“AA装饰和我家”主题征文活动

在《南国早报》选择《家周刊》栏目，在上海AA建筑装饰南宁公司二周年庆典活动期间，开展上海AA建筑装饰南宁公司二周年“AA装饰和我家”主题征文活动。

通过发布上海AA建筑装饰南宁公司二周年“AA装饰和我家”主题征文活动信息，邀请上海AA建筑装饰南宁公司的客户和准客户及其他关注家居生活的消费者，参与征文活动。活动设文学、摄影、美术、FLAS动画等评奖单元组，各单元组评出最佳创意、最佳设计等奖项及若干荣誉奖。加深上海AA建筑装饰南宁公司“AA装饰，让人人有舒适的家！”主题的深入传播，提高消费者的记忆度。

4．上海AA建筑装饰南宁公司二周年“AA五好家庭”评奖活动

与南宁市妇联、工会等组织合作，开展上海AA建筑装饰南宁公司二周年“AA五好家庭”评奖活动。

通过发布上海AA建筑装饰南宁公司二周年“AA五好家庭”评奖活动信息，邀请上海AA建筑装饰南宁公司的客户和准客户及其他关注家居生活的消费者，参与上海AA建筑装饰南宁公司二周年“AA五好家庭”评奖活动。同时由南宁市妇联、工会等组织全面发动，要求企业、团体推荐参选家庭。

活动评出最佳敬老型家庭、最佳教育型家庭、最佳理财型家庭等奖项及若干荣誉奖。加深上海AA建筑装饰南宁公司“AA装饰，让人人有舒适的家！”主题的深入传播，提高消费者的记忆度。

作者小简：

许广崇，署号许高崇，1965年3月19日来到人间，广西天等人，书法家，设计师，咨询顾问，文案怪才。文章散见《粤港信息日报》《市场周刊》等。《广告？品牌？》（编著中）。多家报刊特约撰稿人。上海盟友商务咨询有限公司CEO 南宁高崇企业策划有限公司CEO 广西医药策划网、广西安全生产网ＣＥＯ 盟友网CEO

价值中国网专栏专家

广州博锐管理在线专栏专家

世界咨询师专家

2020年某酒店项目整体策划案 第6篇

第一部分　战略规划

一、战略概述：

抓住中国加入WTO、上海成功申办2010年世博会的机会，利用台湾惠安育乐股份有限公司长达近20年的俱乐部专业经验、经营成功资历的条件，在上海家化、香港华茂、台湾惠安三方在不同领域各具所长、共同携手的前提下，以特色经营为手段，采取理念灌输、信息传递、硬件满意、软件贴心、跟踪服务等步骤，进行家庭式俱乐部、商务型俱乐部、乡村型俱乐部等各种类型的俱乐部建设与经营，通过近5年时间的努力，实现集约化经营的模式，把企业建成具专业品牌、贴心服务、齐全设施、满意价格及全面经营范围的专业化经营集团。

二、实施策略：

在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），以便于将来标准化运行和复制经营。

三、注意问题：

要抱着首战必胜的信念（即第一个俱乐部的成功）。

第二部分　生态布置

一、经营幅度定位：建议幅度尽量小

1、行业幅度－－

因企业本身具备专业化的经营人才、经营经验，故所涉及行业应为自己所长。鉴于初期企业的人力、物力、财力、精力有限，故建议尽量所跨行业幅度小为标准，逐步向扩大幅度的方式层层递进。

2、管理幅度－－

因前期企业的工作具繁琐性，建议采取自营（企业有较强的可*作性和经验）、招商（被招商对象具较高的知名度）、合作（合作对象具高成功率与经验，且资金充裕）三种方式结合来进行各项目设施的具体经营。

3、市场幅度－－

近年来，上海已快速成为国际化大都市、国际中心贸易城市，发展速率势如破竹，人均GDP飞涨，消费趋势转向生活质量发展，也带动了周边地区的相应发展。因此建议，以上海为原点，辐射周边地区，再延伸至大陆沿海一带城市。这样，一来，有品牌为先；二来，有上海为根据点；三来，复制化经营可带动来上海工作、消费、观光的外地客户。如以上海为原点，江苏、浙江为轴线，进行中国大陆沿海城市的开发。

二、经营活跃度定位：

建议活跃度适中（因太过活跃，管理幅度大；太过沉闷，经营不稳定）

1、年遇收入－－会员卡大部分采用此类型

2、月遇收入－－设施使用大部分采用此类型

3、日遇收入－－餐饮消费大部分采用此类型

三、资本与管理分布关系定位：

建议关系匹配度尽量高（即投资范围与管理范围尽量一致）

四、实施策略：

在实施过程中，采用沉淀式实施，需要全体人员在实施中不断体会，说与做反复结合。在创业初期，要保持经营幅度小、经营活跃度适中、投资与管理范围一致的做法，以保证企业有够的能力、精力、财力、时间、人力等投入可靠项目中，达到最佳配置，有利于企业长期发展。

五、注意问题：

在实施过程中，要以战略规划为首要，一切以战略为重心，如在具体实施中发现有悖于战略的，应立即加以修正。

第三部分　融资策划

一、融资种类定义：

1、资金－－鉴于对决策层和股东会的情况不甚了解，不加建议。

2、品牌－－先期已融入“上海家化”、“万里城”、“丽致”等品牌，建议在后期建设完成时，可进一步融入具较高知名度或历史悠久的品牌，从而达成双蠃的局面。

3、人才－－在具体经营开始时，需要融入适量专业型人才，也即智力融资。

二、确定融资对象情况：

1、资金－－不加建议。

2、品牌－－吸收各项目的知名品牌，如spa

吸收“佰草集”、golf练习场吸收“XXX”国际职业教练、酒店吸收“XXX”国际著名酒店经营集团、健身房吸收“XXX”新型国际设施、才艺教室吸收“XXX”等。

3、人才－－因各细分项目的涉及范围不同，故应吸收不同种类的专业人才任股干，再由其招募及培训一线经营人员。

三、获取融资对象的途径：

1、资金－－不加建议。

2、品牌－－考察上海及周边地区的同类企业，通过上网、现场考察等方式，寻找各项目领域的知名品牌。

3、人才－－通过社会招募的方式获取。

四、支付获取融资对象的代价：

1、资金－－不加建议。

2、品牌－－a.付出股份；b.付出管理权。

3、人才－－a.付出高薪；b.付出股份。

五、注意问题：

不要为融资而融资，当不需要融资时，或者融资需求不是很迫切时，不要融资。

第四部分　管理策划（企划部）

一、部门设置：

企划部是企业决策创新和创新决策的职能部门、归口部门、参谋部门。俗称“企业决策的师爷”，即智囊团。

二、岗位设置：

1、企划部经理1人；

2、企划部文案1人；

3、企划部美工1人；

4、企划部秘书兼市调2人。

三、岗位职能：

1、企划部经理－－以国家人事局认可的专业职称人才为主，有实际*作经验和团队合作精神，领导能力达到职业经理人标准，有创新能力和主持整体策划的能力。对各类媒体的发行及受众情况非常熟悉，在新闻界拥有良好的关系网。由董事长或派出总经理进行招募。

2、企划部文案－－以大学中文系专业者为主，擅长撰写各类广告、报道、标语等，对受众的定位有极强能力。有一定时期的专业岗位*作经验。有判断能力和创造性参与策划的能力。对由总经理及企划部经理进行招募。

3、企划部美工－－以大学美术设计系专业者为主，擅长报纸广告、DM、POP、及各类平面的设计。有一定时期的专业岗位*作经验。熟悉了解各种类型产品的印刷情况，对印刷质量有专业的鉴定眼光。有判断能力和创造性参与策划的能力。由总经理及企划部经理进行招募。

4、企划部秘书兼市调－－以大学行政管理类毕业生为主，能完成部门内部及与其它部门之间的协调事宜，精准了解同行动态，并具有整理能力和技术性参与策划的能力。由企划部经理进行招募。

四、企划部职责与权限：

1、编制企业策划工作的计划并实施；

2、进行策划并编制各类策划案（泛指集团的各个经营项目的各种类型策划案）；

3、编制可行性研究报告；

4、编制项目具体实施计划（包括责任分配表、时间分配表、反馈分配表等）；

5、发现潜在和现实的危机并向决策层及时提出预防和消除的意见；

6、培育和发展企业的创新机制；

7、负责企业专家系统的建立、维护和使用（包括专业咨询公司、广告公司的协作关系）。

五、企划部业务流程：遵循“整理、判断、创新、策划、决策、实施”十二字展开

1、策划课题提出（可由集团总裁、总经理、企划部提出）；

2、创意与策划案编制；

3、第一轮决策（由董事长或总经理审批）；

4、可行性研究报告编制；

5、第二轮决策（会议制或董事长/总经理审批制）；

6、具体实施计划编制；

7、动态控制（包括随时修正计划）。

六、企划部管理制度：

1、业务制度－－

a.档案管理制度建立（各类Form、Fax、Letter、File等）；

b.文案报审制度建立（请印单、工作联系单、工程发包单、工程验收单、签呈等）。

2、管理制度－－

a.保密制度建立（在某些情况下，需签定保密协议）；

b.作息制度建立（按工时或计件制区分，灵活管理）；

c.电脑管理制度建立（需设置密码权限）；

d.奖罚制度建立（服从集团相关制度）。

3、部门的建设－－

a.部门的文化建设；

b.学习与培训的条件创造。

七、实施策略：

在前期，采用企划部经理＋企划部美工（2人）的工作模式；

在中期，采用企划部经理＋企划部美工＋企划部秘书（3人）的工作模式；

在后期，当企划工作较频繁、工作量较大的情况下，建议采用企划部经理＋企划部文案＋企划部美工＋企划部秘书＋企划部市调（5人）的工作模式。

八、注意问题：

鉴于企划部的工作特殊性，在管理策划时，需要注意与其它部门间协调流程、向上级汇报的流程等均需特别安排，以保证企划部的工作能顺利开展，能第一时间反馈至最高决策层。

第五部分　营销策划

一、营销主目标定位：

1、提高市场占有率－－建议在发展中期，确定此目标；

2、追求利润最大化－－建议在发展初期，确定此目标；

3、打败竞争对手－－建议在发展后期，确定此目标。

二、营销标的物定位：

建议在前期，以产品及服务营销为主，以整体形象推广营销为辅；在中、后期，渐渐转变为主营企业整体形象，以利于企业发展。

1、企业生产的产品或服务－－即丽致显达俱乐部的各类设施使用权及提供的服务；

2、企业的整体形象－－即丽致显达俱乐部的对外整体形象。

三、市场定位：

建议把市场定位于“市场需求充分、企业能力允许、竞争对手虚弱三点的交叉点上”，在具体实施时，采用马斯洛的“五层次消费论”来进行分层占领市场。

1、地理－－潜在客户均为身在上海的本地人、港、澳、台、及国外驻沪人仕；

2、人口－－潜在客户的数量；

3、心理－－潜在客户的内在心理特点；

4、行为－－潜在客户的外在行为表现形式。

四、产品定位：

1、核心部分－－即俱乐部各项设施的能提供的服务内容；

2、形式部分－－即俱乐部各项设施的组成方式、装潢、外观等，以及会员卡的设计定位、各种宣传手段及资料的风格等；

3、附加部分－－即俱乐部各种配套服务、售后服务、跟踪服务等。

4、产品的组合－－即会员卡能提供的各类设施使用权限及服务的组合方式。

五、价格定位：

1、成本导向法－－建议在初期采用此法，根据成本来确定初步的定价；

2、需求导向法－－建议在中期采用此法，根据市场的需求情况来确定定价；

3、竞争导向法－－建议在后期采用此法，因同行竞争激烈，可针对竞争同行的价格策略来进行定价。

4、价格策略??

建议针对不同的服务设施进行不同的定价策略，如泳池、健身房可定中等价格，spa可定稍高价位，高尔夫定高价位、中餐定中等价位、西餐定高等价位、酒吧定低价位等进行各种不同形式的定价方式，以便于客户选择组合消费，从而带动整体消费水平上升。

建议针对不同的俱乐部类型采用不同的价格策略，如对交通路家庭俱乐部，采用整体价位低、高促销投入的策略，因为消费受众面广、潜在客户数量大，且同类型俱乐部少，故可先期占据优势，便于后期垄断成功；对和平饭店商业俱乐部，采用整体价位高、低促销投入策略，因为消费受众面小，潜在客户数量少，针对的目的性消费群体必然会自动寻找相应的消费场所，故采用此策略，可缓慢地占领市场，拥有一批忠诚的消费群。

5、定价方式－－建议采用搭配定价的方式，将多种产品服务组合成一套定价；或采用主导产品带动的定价方式，把主导产品价格限定住，变化其它相辅的服务产品。

六、渠道定位：

1、直接渠道－－建议采用，即设立丽致显达自己的会员卡销售（市场）部门；

2、间接渠道－－建议与有一定知名度，且行业不冲突的企业合作，运用他们的间接渠道进行分销。

七、促销定位：鉴于俱乐部的独特经营方式，建议要将营销策划的重点放在本部分上。

1、显化潜在客户－－完善各种服务设施及配套项目，培训服务生及树立服务理念，创造市场需求，使潜在客户对俱乐部消费产生需求；

2、寻找潜在客户－－即目的性消费客户的定位；

3、接近潜在客户－－采用各种方式、方法（如各类公关等）来与潜在客户接触；

4、影响潜在客户－－推销服务、理念、产品的独特优势来感化客户，或通过第一次免费试用来征服客户，从而引发后来的第二次、第三次流水；

5、推销至顺利交易－－在潜在客户开始接受的时候，推销并交易成功；

6、跟踪服务－－对交易成功的客户长期跟踪服务，从而增加客户的忠诚度；

7、各种促销方法－－融资营销法、送式营销法、拉销法、新闻实证法、无限连锁介绍法等。

A.对著名人仕采用送式营销法，即赠送优惠券、会员卡、免费使用券等，利用此类人仕的知名度来提升企业和产品的知名度；

B.对老客户采用无限连锁介绍法，即由老会员推荐新会员加入，可获得部分优惠或免费时段消费，从而让老会员变相地成为企业的市场销售部人员，实现1:250非凡效应；

C.对记者采用新闻实证法，不定期地邀请媒体记者亲身感受各项服务，定期写出相关报道，进行刊发在各类时尚性媒体或时尚性专栏中，从而无形中慢慢增加企业知名度，并获得大众的信任；

D.对公众开展拉销法，及时了解市场最新需求，创造条件来符合需求，再据此开展各类公益活动，如现场彩妆造型示范、在繁华地段开展健身*比赛、特色餐饮免费试吃、厨艺大比拼等活动，在现场获取潜在客户资料，为进一步跟踪及推销奠定基础。

八、4P的整合：

即产品定位Product、价格定位Price、渠道定位Place、促销定位Promotion的整合过程。

九、CIS策划（Corporate

Identity

Sysem）：建议可由企划部与专业广告公司合作完成好的CIS策划，在企业内部，可将经营理念和特质视觉化、规范化，进而能帮助实施有效的管理；在企业外部，可将经营理念鲜明化，提升企业在市场竞争环境中的识别度，进而能帮助实施有效的信息传播。

1、战略识别；需要决策层确定企业战略目标。

2、品牌识别；专业、系统、科学的logo系统。

3、理念识别；企业的对外服务理念、对内员工的工作理念。

4、行为识别；企业在社会公众前的形象表现。

5、视觉识别；各类DM、POP、Catalog、灯箱、装潢、外立面等视觉感受都能代表企业的风格、口味、层次。

十、广告策划：

广告能有计划地向目标客户群传递有关产品、服务、品牌的优势特点信息。需要遵循“简捷、突出、独特、联想、凝神、形象、时尚”的原则。

宏观广告策划??

a.市场调查；

b.目标定位；

c.广告定位；

d.战略战术确定；

e.经费预算；

f.执行时间安排；

g.效果评估；

h.战略战术调整。

微观广告策划??

a.广告定位；

b.战略战术确定；

c.经费预算；

d.执行时间安排。

十一、公关策划：

可根据不同时期的市场状态，同业的发展和竞争姿态进行不同种类公关策划，来达到辅助完成营销主目标的最终任务。

1、宣传型活动；派发DM、Catalog等。

2、服务型活动；现场进行彩妆指导、护肤指导、健身指导等。

3、交往型活动；新、老会员定期开展比赛、互动、联谊等。

4、公益型活动；聚集社会热点，如免费为残疾人办婚礼、上门为孤老按摩等，造成社会影响，获得舆论的关注和信任。

5、尊重型活动；开设咨询点、反馈点，现场听取消费者的建议与意见，从而在消费者心中树立良好的形象。

6、维护型活动；巩固自己企业的品牌、产品的品牌，开展活动，让消费者亲身意识到丽致显达的品牌及产品不同于其它同类服务及产品。

十二、全方位确定营销最佳模式：

1、整合营销传播－－客户决定一切；

2、服务营销传播－－服务无止境；

3、关系营销传播－－关系就是生产力；

4、品牌营销传播－－品牌是企业生命力。

以上四点可组合运用，也可单独使用，视具体情况而定。

十三、创新线索：（具体见第六部分创新策划）

时间性创新－－利用各种节日、假期、发掘其典故，制造故事给客户。

如：

春暖花开午茶会、春节尾牙大聚会、情人节浪漫游、四月桃花节、五月高尔夫球比赛、六月鸳鸯戏水比赛、七月冰欺凌品尝会、八月桂花节、九月捉蟹合家欢、十月集体婚礼、十一月美容护肤讲座、十二月圣诞狂欢节等等，再配合各种设施和服务项目，进行具体安排。

十四、注意问题：

鉴于本案属于草案，具体细节问题还可细分成若干，故在执行或借鉴于，不要把销售人员按机械功能策划；在运作时，要有竞争的动态考虑。

第六部分　创新策划

一、物质性创新：

1、产品或服务－－改进产品或服务的性能或功能；

如增加会员卡的使用范围、扩大会员卡的使用人数、提升会员卡的含金量、在健身房内请来著名的教练、将课程内容扩大放宽、一年期会员卡可免费使用部分设施、三年期可使用更多设施、会员及家人生日时可免费获赠蛋糕及红酒一瓶等等……

2、企业本身－－改进企业文化。

如在办公区域张贴企业文化口号以励志、定期举办各类员工活动和尾牙、设立员工意见箱等等……

二、利益性创新：

对各项设施的收费、套餐的收费、服务的收费均进行整体性创新，采用捆绑连接法进行互相牵制，让客户感到利益优惠，以达到客户消费充分的目的。

如：

金婚夫妻办酒席可免费获赠红酒、蛋糕、SPA免费券一次、KTV包房免费一小时；

生日酒席可免费获赠蛋糕、香槟；

会员来俱乐部消费时，每次在酒吧可免费获得一杯饮料（指定范围），续杯收费；

新婚夫妇办酒席可免费获婚房一间，背景布置、每桌红酒一瓶等等……

三、信息性创新：

1、完成完整的企业形象识别系统CIS；

2、选择适合的时尚类媒体投入引导广告、开幕广告、后续广告；

3、在受众面广、发行量大的媒体上，进行软新闻（新闻报道形式）发表；

4、召开新闻记者会；

5、设计印制宣传单片，在人流量大社区进行分发；

6、会员介绍新会员加入，可获赠部分设施免费使用时段，及餐厅或美容院的免费享用券；

7、与旅游公司、大型企业合作，作为旅游团体定点服务场所，成为大型企业员工的福利享受项目；

8、与社会团体合作，共同举办各类社会活动，如某某拍卖、某某时装发布等；

9、与航空公司合作，达成航线、住宿、娱乐一条龙服务。

四、时间性创新：

借势打力，利用各种机会、时间进行营销。如：

元旦－－“新年新气象”新年特别组合优惠活动主导带动其它消费

春节－－“爆竹声中一岁除，春风送暖入屠苏”各类年夜饭、守岁活动主导带动其它消费

元宵节－－“通宵灯火人如织，一派歌声喜欲狂”全家团圆饭、赏灯游园会主导带动消费

情人节－－“鲜花VS巧克力”浪漫情人烛光餐、情人套房等主导带动其它消费

妇女节－－“云想衣裳花想容”女性健身*比赛、营养减肥餐、美容课程主导带动消费

愚人节－－“愚人节假话聚会”另类化妆舞会、餐饮、相声等表演主导带动其它消费

复活节－－“复活节糖果化妆舞会”化妆舞会、甜点会展等主导带动其它消费

清明节－－“梨花风起正清明”吃青团、做青团比赛主导带动其它消费

劳动节－－国定假期中的各类活动套票组合优惠活动

青年节－－“春风得意少年志”网球比赛、羽毛球比赛、乒乓球比赛主导带动其它消费

母亲节－－“做时尚健康的玫瑰”女性各类活动套票事先发售主导带动消费

端午节－－“千千情结端午粽”夏季进补餐饮、包粽子比赛、各种粽子会展主导带动消费

儿童节－－“快乐小精灵一日游”才艺大比拼、专业营养餐、戏水比赛等主导带动消费

党的生日－－联络各企业开展党员表彰等活动，带动各种消费

中国情人节－－“七夕乞巧，红豆相思”情人餐、情人套房优惠活动主导带动其它消费

建军节－－军人证优惠活动主导带动消费

中秋节－－“但愿人长久，千里共婵娟”赏月团圆全家福活动主导带动其它消费

教师节－－“教育点燃知识之火”凭教师证优惠活动主导带动消费

重阳节－－“桑榆晚景乐无边”赏菊、吃糕、餐饮等主导带动消费

国庆节－－国定假期中的各类活动套票组合优惠活动

万圣节－－“让我们一起去见鬼”化妆舞会、自助餐等活动主导带动消费

感恩节－－“感恩节的火鸡大餐”特别风味餐饮及火鸡大餐等活动主导带动消费

冬至－－“年年至日一阳生”各类自制补酒推介会、药膳等餐饮活动主导带动消费

圣诞节－－“温馨圣诞冬日情”圣诞大餐、圣诞舞会等活动主导带动消费