开发类商业计划书范文

开发类商业计划书范文第1篇

上诉人某某房地产有限公司为与被上诉人某某房屋土地资源管理局土地使用权出让合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院沪高民初字第5号民事判决，向本院提起上诉。土地出让合同本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。

经审理查明：1992年6月8日，中美联合信托公司、上海新城房产企业公司、上海市虹口区房屋综合开发经营公司与某某房地局签订沪土出让合同第13号《上海市土地使用权出让合同》约定：信托公司、新城公司、开发公司以4，

205，800美元的土地使用权出让金获得上海市吴淞路31号街坊A地块的土地使用权，土地使用权期限自1992年8月15日至2042年8月14日止。1993年2月24日，信托公司、新城公司与开发公司经当地工商行政管理部门批准投资组成合资企业某某公司，上述A地块土地使用权即转为某某公司。1994年9月10日，某某公司与某某房地局又签订沪土出让合同第75号《上海市国有土地使用权出让合同》约定：某某公司取得上海市吴淞路31号街坊B地块的土地使用权;某某公司如不按与上海市虹口区人民政府签订的《委托拆迁和市政配套合同》支付费用，某某房地局有权解除本出让合同，已付的土地出让金不予退还。同日，某某公司与某某房地局签订《A地块出让合同备忘录》载明：双方同意将A地块的土地使用权期限延长至2043年10月8日止，与B地块土地使用权期限相同。同年9月9日、9月10日，某某公司分别与案外人虹口区政府签订

《虹口区大市政配套费合同》、《补充协议》、《委托拆迁和市政配套合同》，约定了虹口区政府的拆迁范围、拆迁期限、拆迁费用数额及违约责任等事宜。在某某公司与虹口区政府履行上述合同、协议过程中，某某公司发现受让的地块存在民防工程。

1996年10月，某某公司以虹口区政府违反《委托拆迁和市政配套合同》、《虹口区大市政配套费合同》及《补充协议》约定的拆迁期限、且在拆迁过程中发现该受让的土地存在民防工程为由，向上海市高级人民法院提起诉讼，请求判令依法解除拆迁合同，由虹口区政府返还其支付的动迁费，并支付违约金、设计费、勘察费及A地块土地使用年限减少等损失。土地出让合同

【法院判决】

1、一审判决

上海市高级人民法院审理认为：

合同性质。某某房地局代表国家以合同形式将讼争国有土地使用权出让给

某某公司，双方因土地使用权合同权利义务履行而发生的纠纷，属于平等主体间的民事纠纷，某某房地局要求以行政合同定性，不予支持。

诉讼时效。某某房地局就某某公司诉讼已超过时效所提供的证据为复印件，依法不能作为认定事实的根据;即便某某房地局提供的虹口区民防办谈话通知书能证明某某公司已于1995年1月12日知悉讼争地块有民防工程，但是，早在1996年11月1日，某某公司已提出质疑，因此，某某房地局认为某某公司起诉已超过诉讼时效的理由不能成立。可认定某某房地局出让给某某公司的地块是有瑕疵的，对此，依法应由某某房地局承担相应的民事责任。

合同效力。已生效的人民法院民终字第161号民事判决，可以确认某某公司与虹口区政府之间的《拆迁合同》等有效，并继续履行。而《拆迁合同》又是本案B地块出让合同解除与否的前提，且某某公司关于解除本案讼争合同

的主张，不符合法律规定的解除条件，因此，对某某公司请求解除B地块土地使用权出让金合同及返还土地出让金的请求，不予支持。

(4)责任承担。对某某公司提出的赔偿经济损失的主张，因民防工程拆除费用为49，元，应由某某房地局承担。已生效的民事判决书确认某某公司在委托拆迁及市政配套方面也存在违约，因此，某某公司的违约行为亦是造成其土地开发工作闲置的原因之一，某某公司亦应承担相应的民事责任。某某房地局提供的土地存在瑕疵，土地使用权又是有价值的，故可延长土地使用权年限来折价赔偿。

上海市高级人民法院于1998年9月18日以沪高民初字第15号民事判决书判决：

一、某某公司与虹口区政府之间有关上海市吴淞路31号街坊B地块的《委托拆迁和市政配套合同》及《虹口区大市政配套费合同》有效，继续履行;

二、虹口区政府于判决生效后10日内偿

付某某公司赔偿金2，645，美元;

三、虹口区政府于判决生效后10日内赔偿某某公司受让的A地块土地使用年限减少损失130，美元;

四、某某公司的其它诉讼请求不予支持;

开发类商业计划书范文第2篇

开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。

2、项目位置选择

商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。

3、判断可发展规模

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但

一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开

发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。

4、项目土地取得及政府许可

完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。

项目土地取得有两大标准：

1)、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。

2)、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。

5、项目定位细化

彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。

6、项目规划设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。 初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。

7、设计方案的市场化

指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。这正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。原因在于商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。而建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误，但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。

例：第五大街商业街坊。商业房地产项目经过建筑师和市场专家或咨询公司的多循环沟通后，该项目的方案设计得以确定。

8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理;判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

9、项目方案的政府许可

指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。

1)交通审批

开发类商业计划书范文第3篇

地下商业空间开发的初期, 往往以独立开发的地产项目为主, 常规做法是一条繁华道路的地下、一片景观广场的地下、一个地铁换乘车站的周边等, 当遇到城市的发展需要这一区域的地下商业空间形成规模化效应时, 原有的项目因其自身的局限性及单一性而成为了一种阻碍, 为此有的项目就面临着不得不拆迁、整改, 造成经济和资源的巨大浪费, 因此有必要在深入研究和分析城市发展的基础上, 预测出该区域地下商业空间开发利用的趋势以及商业设施的规模与定位, 减少开发的盲目性及重复性, 提高土地的利用价值, 获取丰厚的投资回报。

地下商业开发项目为做到合理、适宜、高效、可持续, 可通过对以下八项设计要素的把控, 来规范设计的合理性及建设的可实施性, 同时, 完整的控制体系可作为项目的控制性策略和指导性条文, 最终制定出符合地下商业开发项目的总设计原则。

1. 制定适度的规划期限

为确保项目的整体性、连续性、时效性, 避免无序性建设, 需要从全局和长远利益出发, 通过对总体规划及用地性质的分析、对城市经济发展水平的预测、对区域经济建设周期的判断, 来确定地下商业开发项目的规划期限, 从而适应项目所处时间和空间的阶段性动态发展方向。一般而言, 规划期限过长, 其对项目的把控性及预测性越差, 可能造成建设规模过大、工程投资风险过高、投资回收期限过长;而规划期限过短, 则有可能造成建设规模过小、使用空间趋于饱和, 限制了项目发展的潜力, 甚至对城市发展产生负面影响, 因此, 需要对项目进行适度的规划期限的限定。

一般来说, 对于发展速度快、经济水平高的区域项目, 为适应短时期内大幅度变化的可能, 项目的规划期限设定不能过长, 反之亦然。目前, 我国城市总体规划的期限一般为20年, 近期建设规划期限为5年, 而土地利用总体规划要做15年内的预测以及规划控制。因此, 对于经济发展水平高的地区的地下商业开发项目来说, 其规划期限设定在5~10年比较合理。

2. 控制合理的商业规模及定位

项目的商业规模及定位应根据其用地条件、周边规划定位、区域经济发展格局、人口特性以及周边既有商业模式等因素的综合分析后确定。一般来说, 区域属性 (商业区、商务区、居住区、文教区、工业区、旅游区、混合区) 决定着区域人口的构成、消费行为及消费水平, 进而在很大程度上决定了这一区域的商业规模及定位。虽说商业的规模越大, 其对外经营能力越强, 但商业的变通性也越差、转型越慢、投资回报的风险越大, 因此, 只有采用合理的商业规模及定位才有利于项目的健康运营。

理论上来说, 商业规模的确定大致会经过五个阶段, 第一, 通过分析政府要求, 以确定商业的最小规模与商业型态;第二, 通过分析城市、区域属性, 以确定商业项目级别、商业型态和商圈大致范围;第三, 通过分析商业需求, 以确定消费者定位;第四, 通过分析目标消费者, 以确定商业规模上下限;第五, 通过分析用地条件与建筑规划, 以确定实际建筑规模。

目前根据经验来看, 对于一线城市而言, 城市级别的商业项目规模一般在10~30万平米, 服务范围可以辐射全市;区域级别的商业项目规模一般在5~15万平米, 服务半径约3~5公里左右;社区级别的商业项目规模一般在1~5万平米, 服务半径约1~2公里左右。

例如, 哈尔滨市利用现存的大量的地下人防工事用作地下商业街, 开发商没有土地的产权, 只有使用权, 考虑到现状地下空间净空的局限性以及通长的连贯性特点, 其开发规模相对固定, 开发模式采用地下商业街兼做地下人行通道, 并与周边地块的地下相互连通的形式, 商业的开发建设及运营管理都是由开发商自营自管, 开发商出让的只是店铺使用权, 出让对象是个体经营者, 商业定位为个体租赁市场中常见的服装百货、日用品以及小型餐饮店等。

而深圳的模式却完全不同, 大量的地下开发项目是依据城市规划定位而建设的, 多采用地上与地下共同开发建设, 开发商根据项目所处区域的特性确定地下商业开发规模, 并负责项目的建设, 而商业的运营及管理是由商家独立运作。这些地下商业的规模往往很大, 购物环境好, 商业品质高, 其定位更多的是大型主力店为主的购物中心, 这些购物中心涵盖了零售、百货、餐饮、文化、娱乐、会展、仓储、停车等多种商业及服务功能, 属于综合性建筑体或建筑群。

3. 利用场地特性及区位优势

项目应充分利用既有地下构筑物, 因地制宜, 节约开发成本, 提高土地利用率。还可利用场地高差设置下沉式广场、天井、竖井、中庭、天窗等建筑手法, 获得地下空间的自然采光通风, 缓解人的本能对地下产生的时空错位、迷失方向、压抑、枯燥乏味、心绪不宁、恐惧等不良心理反应, 以及对地下的潮湿、空气不流通等不良生理反应, 营造良好的地下空间环境, 增加人们在地下购物的愉悦心情, 最终达到增长商业消费的目的。

项目应结合城市总体规划, 选择城市的重要地段开发地下商业空间, 尤其是因轨道交通的建设而被带动起来的周边地下空间的开发更是重中之重, 借助区域内固有的商业客流以及流动的交通客流, 促进商业行为, 打造商业新的增长点, 达到事半功倍的效果。同时, 还应与周边其他项目的地下空间充分连通, 获得规模化效应, 从而带动区域商业经济的共同发展。

4. 组织便捷的地下人行流线

一般情况下, 客流量与消费呈正比, 客流量的多少对商业购买力起着关键的作用, 为吸引更多的消费客流, 地下商业空间通过把各种交通设施、连接通道组成合理的地下人行交通流线, 提高地下空间的重复交织人流量水平, 使人们在地下完成交通功能的同时, 附带商业行为, 同时还能解决与周边地下空间的人行连通, 共同打造功能完善的城市地下公共空间体系。这其中地下通道起到穿针引线的作用, 地下通道除了满足安全疏散要求外, 还应通过增加停顿、转折等节点设计手段来满足客流的舒适性需求, 从而提升地下商业的品质, 增加商业投资价值。

5. 提供适宜的地下空间布局

地下商业空间布局的主要任务是在充分考虑项目区位的地形地貌、周边交通组织、市政配套设施等用地条件的情况下, 将商业店铺与配套功能用房在地下空间中合理的布局并有机地组合在一起, 力求创建完善的地下空间功能、合理的地下空间结构、适宜的地下空间形态。其主要设计原则是将地下所有的横向及竖向空间, 通过商业动线的有机组织, 达到地下空间利用的最大化、商业效益的最大化。它是地下空间总体规划的重要内容, 也是地下空间设计的基本要素。空间布局从建筑形态上主要分为平面布局及竖向布局。

5.1 平面布局

“点”代表独立的地下空间开发形式, 是地下空间形态的基本构成要素, 其应用灵活, 使用广泛, 可独立成型, 也可与其他形式组合成多元化的地下空间形态。点状地下空间可大可小, 其使用功能涵盖商业、娱乐、集散、交通、停车等。因其占地少、对周边用地干扰小、布局灵活性强等特点, 常设置在城市广场、集中绿地、大型公建、居住区中心等城市用地紧张、交通压力大的地方。

“线”代表地下通道, 它是“点”状地下空间在水平方向的延伸或连接, 作为构成城市地下空间网络的基本骨架, 它将地下分散的点状地下空间连成整体, 从功能上丰富了点状地下空间开发的内容, 对地下商业来说, 可引入更多的客流, 增加商业的效益。线状地下空间以人行通道功能为主。独立的线状地下空间常设置于城市道路的地下, 而作为连接功能的线状地下空间可随其连接体分布于城市各处。

“面”代表由“点”和“线”组成的一定规模的相互连通的地下空间系统, 它是城市地下空间发展到一定阶段的必然结果, 也是城市地下空间形态趋于成熟的标志。这种形态主要分布在城市中心区域以及城市经济高增长区域。对地下商业来说, 商业模式更灵活, 商业品质更优良, 从而能获得更高的商业价值。但值得注意的是, 面状地下空间开发需要在区域规划阶段统筹考虑, 如若不然, 很容易造成多个地下空间衔接关系不良, 甚至因为相互阻碍而需要拆除及整改, 付出巨大代价。

地下空间项目是由上述的“点”与“线”元素的有机结合, 最终以“面”元素展示出来, 通过商业动线的再组织与重分布而编织成的有序的地下空间系统, 平面布局的好坏决定着地下空间利用的合理性、顾客使用的舒适性以及土地价值的高低, 因此说, 每个地下商业项目应根据所处环境、动线组织、商业定位等自身特点, 提出适宜的结构布局, 打造可持续发展的商业空间。

5.2. 竖向布局

从人的生理和心理感受以及工程造价几方面看, 地下空间的埋深越接近地表层, 其使用频率越高、投资越少, 但从地下开发的规模效应考虑, 只有达到一定的深度, 才能同时满足地下交通、商业、娱乐、停车等大量的综合性服务功能的立体布局、避免相互干扰, 因此确定地下空间的适合的埋深应从多方面、多角度考虑, 做到因地制宜、因项目选优。

地下空间项目通过垂直交通系统与地下各层平面的水平流线的衔接, 来完成地下空间的立体布局, 同时, 通过各种竖向交通工具满足客流便捷的在地上与地下之间往返。竖向布局的好坏可以直接影响到项目用地的土地利用率的高低、地面功能的完整、区域整体形象的提升以及与自然环境的协调关系。

5.3 商业动线

商业动线也称为人行购物流线, 在地下商业空间中为顾客串联起所有商业店铺及配套服务设施, 按线形分为单一型及复合型。其中单一型 (一、L、T、O字型等) 适用于中、小型地下商业空间, 购物路线单一明确, 秩序感强, 可通过曲直动线相结合来创造空间的生动性及趣味性, 增加商业空间的活跃气氛。复合型 (网状、自由型等) 适用于大、中型地下商业空间, 购物路线丰富多变, 灵活性强, 商业空间利用率高, 还可通过增加中庭等组合节点的设置来营造良好的秩序感及舒适性, 减少购物盲点和死角。

商业动线的选择是地下商业空间设计的第一步, 也是最重要的一步, 它决定了地下空间使用的便捷性及高效性, 好的商业动线是让顾客在不走回头路的情况下, 满足所有商业商铺的可见性、可达性及可追溯性, 只有合理舒适的商业动线才能留住顾客, 进而才有店铺的营业收入及地下商业空间的投资回报。

6. 把控与周边地下空间的衔接关系

地下空间的衔接关系主要分为三种:相互独立的地下空间之间的衔接、地下空间与周边建筑的衔接以及地下空间与地下交通方式 (地下通道及轨道交通) 的衔接。地下空间的衔接方式从建筑构造形式上分为三种:通道连接、垂直交通设施连接、平层无缝连接方式。

6.1 通道连接

通道连接是所有地下空间连接方式中最常用的方式, 它可以与地下空间同步实施, 也可以在地下空间使用后根据需要再实施, 可以在同层地下空间之间的连接, 也可以在不同埋深的地下空间之间连接, 因此它是一种应用最灵活的接口方式。上海杨浦区五角场地区的地下空间案例就属于此, 其在五角场中央环岛的下沉式广场中通过交汇的5条发散型道路的地下通道分别与轨道交通车站以及周边商业中心相互贯通, 连接口与出口共有12个。

6.2 垂直交通设施连接

垂直交通设施连接是指处于上下同一投影范围内的不同埋深的地下空间的相互连接方式, 考虑到二次施工的复杂性以及后期实施所付出的代价较大, 这种连接方式的实施往往是一步到位, 最起码也要同步实施垂直接口处的外围护结构, 常见于轨道交通车站与其他地下空间开发项目的衔接。这一垂直接口的主要功能为上下各层地下空间的交通衔接, 因此其位置往往处于换乘客流最大的地方, 其内部往往设置大量的垂直交通工具, 如扶梯、电梯和楼梯, 为满足人性化设计要求, 此处往往设置大型通透开敞空间及地面采光口。

6.3 平层无缝连接

平层无缝连接方式是指两个地下空间项目最理想化的一种连接方式, 其目的是最人性化的完成不同地下空间客流的交通换乘。为实现这种连接方式, 首先在规划阶段解决好两个项目的开间及高差问题, 其次在实施阶段解决好两个项目的结构沉降及防水构造问题, 对于不能同步施工的项目, 先期开工的项目必须做好接口的预留条件工作, 以确保后期开工的项目能精准的与之衔接。

根据以往工程的设计经验, 经过统一规划的衔接能够做到衔接处没有明显的高差, 连通自然顺畅, 符合地下人流的便捷通畅性;未经过规划的衔接, 衔接处往往存在明显的高差, 需要经过踏步、坡道、垂直交通工具等处理手法来连通地下空间, 给地下人流造成不便, 从而影响购物心情及商业品质。因此, 在地下空间的衔接关系上只有做好前瞻性的规划, 才能提升整体地下空间的使用价值。

7. 预留未来的发展空间

地下空间的开发建设对城市建设起着至关重要的作用, 它需要经过前期策划、规划设计、投资建设、运营维护等一系列分析、论证、决策而确定。对于城市问题少、经济实力不足、技术水平不高的地区, 若盲目进行地下空间的开发, 势必造成资源的浪费, 甚至成为未来城市建设与发展的障碍, 因此需要做好前期研究, 减少开发建设的盲目性, 统筹规划城市地下空间的开发建设。

考虑到地下空间开发的投资成本高、建设周期长、开发规模随时代发展的需求量变化快、地下空间改造及再生能力差等因素, 项目在前期规划阶段应采用循序渐进的分期、分区、分层的建设时序, 摒弃一步到位的思想, 因地制宜, 量力而行, 既要考虑到近期实施的经济性、可行性, 又要预留远期的发展空间。同时, 还要预留好接口条件以满足近期建设与远期开发的地下结构体系的衔接以及地下建筑空间的延续, 实现地下空间开发的可持续性发展。

8. 提出合理的建设及运营管理模式

地下空间开发项目应结合自身特点, 充分考虑规划布局、规模定位、管理者的经验技能、资金运作、融资计划、收益回报等相关因素, 选择适合的建设及运营管理模式, 制定可行的建设方式及时序, 规避风险, 以取得项目最大的投资效益。

8.1 建设模式

目前我国地下空间开发项目的建设模式主要分为:公共、私人及混合型, 其中公共建设模式包括政府主导及社会公共组织 (非营利组织) 主导两种情况, 在这种建设模式下, 公共部门负责项目的规划设计、施工建设、承担项目成本、经营和维护项目, 并拥有项目的产权。私人建设模式是由私人部门负责上述内容并拥有项目的产权。

8.2 运营管理模式

从工程管理角度来讲, 运营管理是指对项目的施工建设、竣工交付及物业服务各阶段进行计划、组织、实施和控制, 目前中国市场中包括自行管理、参与管理、委托管理及BOT四种形式, 其中自行管理是指项目公司自己全面负责项目投产运行等一系列经营管理活动;参与管理是指项目公司与专业公司合作, 项目公司对项目的运营管理负责, 专业公司仅承担咨询任务;委托管理是指项目公司委托专业公司对项目的运营管理全面负责;BOT形式是指政府与私人企业签订特许权协议, 由私人企业来承担该项目的投资、融资、建设、维护及经营获利, 政府对项目有监督权、调控权, 特许期满, 私人企业将项目无偿或有偿移交给政府部门。

通过对上述地下商业空间设计要素的系统性和整体性的把控, 制定出科学合理的统一规划、综合布局、相互协调、分步建设的总设计原则, 明确设计方向, 少走弯路, 减少浪费, 指导项目的立项、规划、设计、招投标、施工、运营等工程建设各阶段有的放矢、有章可循, 同时也为地方规划管理部门提供素材的积累。这种统筹规划建设的方式, 即符合绿色建筑的可持续发展理念, 又是“两型社会”中“资源节约和环境友好”的最佳体现。

摘要：由于地下工程的拆迁改造难度大、代价高, 因此地下商业从项目策划开始, 需要统筹考虑, 从规划期限、规模定位、场地条件、人流组织、空间布局、地下衔接、预留空间、运营管理八个方面来把控项目的建设开发步骤, 循序渐进, 从而获取商业利益的最大化。

关键词：地下商业空间,设计要素,控制

参考文献

[1] 《城市地下空间开发利用管理规定》 (建设部108号) (2001年11月20日修订)

[2] 《商业项目的定位逻辑 (plus) -商业规模的确定》商业地产王永的博客 (2010年3月5日)

开发类商业计划书范文第4篇

一、档案信息资源商业性开发的意义探讨

文化产业一直以来都是国家关注的重点对象, 在当前时期, 党和政府更是着重强调要推进文化产业的健康发展。信息资源属于文化产业的范畴。在文化产业迅速发展的背景下, 国家发展规划中明确提出要重视搞好信息资源开发工作, 提高资源利用能力。作为我国重要的文化事业机构, 档案馆应积极响应政府号召, 以相关政策的要求为依据, 结合当前文化产业的发展现状, 合理提高信息资源开发力度, 以优化产业结构, 提升档案信息的价值。另外, 档案信息本质上也是一种具有重要价值的资源, 对其的商业性开发是提高其利用价值的重要途径, 有助于将档案信息的文化作用充分发挥出来。尤其是在公益性开发模式存在诸多不足之处的情况下, 商业性开发是实现档案信息经济与文化价值统一的有效举措。所以, 从这个角度讲, 对档案信息资源进行商业性开发具有一定的必要性。

二、档案信息资源商业性开发模式

(一) 开发形式。一般来讲, 档案信息资源中可用于商业性开发的主要有三种, 不同资源的开发形式也不一样。一是馆藏原件。其主要的开发手段为仿制真品和生产相关文化产品, 前者通常可以通过复制品租赁或出售、举行主题展览等形式盈利, 后者则是通过出售相关工艺品盈利。二是数字档案。此类信息资源的开发手段主要是开发数据库以及挖掘数据, 前者可通过出售数据库或提供在线服务盈利, 后者则一般是通过科研成果转化盈利。三是编研成果。此类信息资源的开发手段主要是公开出版以及加工品利用, 前者可通过出版、订阅等方式盈利, 后者则是以影视剧改编、讲座等形式盈利。

(二) 实践案例及启示。对于档案信息资源来讲, 馆藏原件属于基础部分, 甚至可以说, 数字档案以及编研成果都是以馆藏原件为支撑的。通常来讲, 以时间为依据进行划分, 馆藏原件包括历史档案以及现行档案两类, 后者的功能主要体现在其可以作为现实考察资料使用, 并不具有太高的商业开发价值;而前者由于是在很久以前形成的, 记录的信息具有较高的历史价值, 能够作为满足人们精神需求的史料。因此, 相比之下历史档案的商业开发价值较高。

对于此种信息资源的开发, 至今已经有很多成功例子。比如, 美国国家档案馆my archive商店, 就是一个比较典型的档案信息资源商业开发例子。在该机构的官网首页上即可找到my archive商店, 其运营管理单位为档案馆基金会。该商店中的商品包括馆藏原件加工品、仿制品、纪念品等很多种, 消费者可根据关键词或者商品类别进行选择, 在选好之后可加入“购物车”, 付款可用信用卡。该商店还提供配送管理服务, 商品收入均用于公民教育活动以及相关的档案展览服务。

上述案例说明, 只要方法得当、服务完善, 档案信息资源是可以带来经济效益的, 即档案信息资源的商业性开发模式是可行的。结合美国档案馆的实践来看, 档案信息资源开发中, 档案开发意识的确立是关键。上述案例中, my archive商店的商品种类繁多, 是对馆藏原件价值的充分利用, 但这一点的实现无疑是档案意识的作用。如果档案馆因循守旧、不重视商业开发, 那么相关的仿制品和加工品种类就不会这么多, 网站的消费者服务也不会这么完善。

对于我国来讲, 档案信息资源商业性开发模式同样是可行的, 但目前依旧处于摸索和完善中。要想真正达到充分开发的目的, 除了要做好档案整理工作之外, 更重要的是要深层次挖掘潜在价值。另外, 相关部门的重视以及民众观念的改变也是必不可少的。

三、结语

综上所述, 对于档案信息资源开发来讲, 商业性开发模式是其未来发展的主要趋势, 对于提高档案信息资源的利用效率具有重要意义。档案资源中的馆藏原件、数字档案以及编研成果均适合商业开发, 但是, 不同资源的开发形式存在一定的差别, 应注意区分。我国在对档案信息资源进行商业性开发的过程中, 应注意在借鉴其他国家成功经验的基础上, 结合我国的文化特点和基本国情。

摘要：档案中记录的信息包括社会生活的方方面面, 不仅涉及面广, 信息的真实性也相对较高, 属于比较珍贵的信息资源。与一般的信息相比, 档案信息更加可信, 因而, 其价值就相对较高。在目前的情况下, 档案信息资源开发主要有公益性、商业性两种模式。本文着重对档案信息资源商业性开发模式进行了探讨, 并结合相关实例作了简要阐述。

关键词：档案信息资源,商业性开发模式,重要性

参考文献

[1] 王玉平.高校仪器设备档案信息资源共享平台的建设与管理[J].实验技术与管理.2015, 32 (09) :247-249.

[2] 方黑虎.移动互联网环境下档案信息资源开发利用工作的新思维[J].兰台世界 (中旬) , 2015 (09) :103-104.

开发类商业计划书范文第5篇

一、商业类国际化职业人才的特点

商业类国际化企业对职业人才的能力素质有更高的标准，要求员工与国际市场发展需求相适应，能够适应国际市场的激烈竞争。商业类国际化职业人才具有以下几个特点：

（一）国际化思维

商业类企业要在激烈的国际竞争中生存和发展，要求从业人员具有国际化的思维意识，在开展业务过程中思路开阔，能够以国际化视角和世界眼光看待问题。

（二）国际化商业知识体系

开展国际化商业合作既需要熟知商业活动的基本理论知识，也需要熟悉商业合作伙伴的风俗习惯和商业特点，还需要掌握国际商业的法律法规，对参与者的整体知识素养要求较高。

（三）国际化沟通协作

各国在社会制度、传统文化、宗教信仰等方面存在一定的差异，发展国际商业贸易，也要从文化交融入手，培育精通中外文化、擅长沟通交流的跨文化人才。

（四）国际化商业实际操作

要满足企业国际业务的发展需要，高职学生必须接触大量的实际案例，提高实际操作技能，锻炼实际解决问题的能力。只有经过实际操作训练，才能毕业后迅速适应岗位需要，具备处理企业商业实务的能力。

二、商业类国际化职业人才培养的意义

现代学徒制作为高职院校提高学生职业能力的一种人才培养模式，受到越来越多的重视。教育部印发《关于开展现代学徒制试点工作的意见》，明确了现代学徒制试点工作的重要意义、总体目标和工作内涵，现代学徒制成为我国职业教育的重要发展方向。商业类国际化职业人才培养具有重要意义。

（一）提高我国商业类企业国际竞争力

高职院校作为企业人才培养的重要力量，加强学生的国际化职业能力培养，提升从业者的业务能力和创新能力，对我国商业类企业拓展国际业务具有重要意义。

（二）缓解高职院校毕业生就业压力

高职院校应该针对商业类企业的实际需求，着力培养学生的创新意识、竞争意识、风险意识，锻炼学生的动手能力、学习能力、自我提升能力，解决学生的职业发展问题，缓解毕业生就业压力。

（三）适应新经济形态的发展需求

随着以电子商务为代表的新经济模式的发展，商业类企业在国际化发展过程中不断革新技术水平和商业模式。只有从业者具有较高的职业素质，能够根据新业态快速做出反应，才能抢占有利商机，使企业保持竞争力。

三、现代学徒制人才培养模式构建

（一）构建现代学徒制课程体系

现代学徒制是一种校企紧密合作的跨界教育模式，应该由校企双方共同构建课程体系，由专职教师与企业师傅共同设计课程内容。校企双方共同制定适合国际化特点的人才培养方案和课程体系，实现课程体系构建的科学性、多样性。理论授课主要由教师完成，实践授课主要由企业师傅完成，以国际化职业人才培养为目标，结合学生的认知规律和职业成长规律，构建融合学生理论知识、职业技能为一体的实践教学体系。科学划定理论课程和实践课程的课时比例，既要满足学习文化知识的需要，又要满足学生职业发展的需要。校企双方通过评估教学效果，发现课程体系存在的问题，及时调整专业科目和课程内容。

（二）构建现代学徒制保障体系

首先是构建现代学徒制的制度保障体系。虽然政府出台了一些实施现代学徒制的政策和规划，但还缺乏具体的制度规定。在调动企业积极性、鼓励学校开展现代学徒制等工作上缺少明确的政策措施。其次是构建现代学徒制的质量保障体系。现代学徒制教学涉及学校、企业、家庭等多个方面，只依靠学校无法建立完善的质量保障体系，只有各方充分沟通协商，建立一整套完整的规章制度，针对学生理论学习和实践培养的各个环节，结合学生人才培养目标，构建全面的质量保障体系。最后是构建现代学徒制的组织保障体系。学校和企业共同建立现代学徒制人才培养管理机构，专职负责现代学徒制的教学、管理、考核等工作。

（三）构建现代学徒制评估体系

商业类国际化职业人才培养的效果需要通过构建评估体系进行考核评价。高职院校要摒弃传统的考核方式，制定学校、企业共同参与的评估体系，制定符合商业实际情况和国际化形势的人才评估体系。通过评估学生的理论素养、知识掌握情况、职业技能熟练程度等，找到学生的能力短板，针对性提升学生职业素养。学生毕业后学校还要继续对毕业生进行跟踪，对用人企业进行问卷调查，根据反馈不断改进评估体系。

摘要：我国经济发展进入新时代，以跨境电商为代表的国际化商业企业迅猛发展，急需大量具有国际化思维、国际化商业知识体系、国际化沟通协作能力、国际化商业操作能力的职业人才。构建适应现代学徒制的课程体系、保障体系、评估体系，开展现代学徒制人才培养，对提高我国商业类企业国际竞争力，缓解高职院校毕业生就业压力，适应新经济形态的发展需求具有现实意义。

关键词：现代学徒制,人才培养模式,商业类,国际化

参考文献

[1] 朱静然.高职商科专业现代学徒制人才培养模式研究[D].浙江工业大学，2016.

[2] 陈蓓.高职院校国际化人才培养模式探析[J].桂林师范高等专科学校学报，2018,32(06):100-102.

[3] 王志伟.高职商科专业现代学徒制人才培养路径探索[J].职业技术教育，2014,35(23):10-14.

开发类商业计划书范文第6篇

博物馆艺术品衍生品设计就要求设计师充分了解其展品内涵, 把其精神价值很好的转换到产品身上。博物馆作为征集、典藏、陈列和研究代表自然和人类文化遗产的实物的场所, 其艺术品衍生品设计就要求设计师充分了解其展品内涵, 把其精神价值很好的转换到产品身上, 只有这样才能起到宣传展示博物馆藏品的重要作用, 同样只有蕴含特色的文创产品才能在弘扬传统文化的同时, 拉近博物馆与社会观众之间的距离, 更好地体现并发挥博物馆的社会职能。企业品牌类衍生品设计则必须严格控制供应链成本, 发挥产品设计的优势。作为宣传企业品牌文化, 提升企业形象和影响力的重要途径之一, 企业品牌衍生品设计开发要积极整合企业原有供应链资源, 尽可能的在原有供应链基础之上, 充分发挥产品设计的优势, 开发出与企业品牌相关的新产品, 真正做到宣传企业本身的同时, 为企业实行多品牌战略迈出坚实的一步。动漫、影视类衍生品则必须抓住最新时尚的消费热点, 设计出打动广大消费者的快时尚产品。近些年来, 我国动漫及影视产业借助新媒体时代这一新的市场契机, 从动漫、影视衍生品获得的利润比其他部分的总和还有多, 其中包括图书、玩具、文具、音像制品、服装等一系列的快时尚产品。这些衍生品借助动漫影视类作品的余温和影响, 以及自身的功能属性, 将会引起消费者强大的购买欲望, 从而为企业带来良好的收益。文化、旅游类衍生品的设计, 需要挖掘当地丰富的文化内容, 开发融合文化与传统技艺特色的产品。旅游纪念品的设计开发对旅游当地的传统文化的弘扬、对旅游景区知名度的提升、对旅游者购物需求的满足等方面都可以起到重要的作用, 这也就要求设计师在设计文化、旅游类衍生品时, 要深刻挖掘当地特色文化, 开发融合文化与传统技艺特色的产品, 为当地旅游事业以及经济的发展贡献一份力量。

与此同时, 在项目实施过程中团队应以文化挖掘、产品开发、空间营造、服务运营为核心, 以服务设计理念为引领, 构建完整的协同创新体系。

一、文化挖掘

以文化挖掘为起点, 通过深度的文化考古、创新的文化解读, 并且时刻把握市场需求, 让传统文化以全新的姿态重回大众视野。

1) 文化考古它以特色文化资源为核心承载, 提取品牌价值的核心;

2) 文化解读提升品牌亲和力与知名度, 通过各类推广手段, 达到完美沟通的目的;

3) 文化创新将人与其他诸如沟通、环境、行为、物料要素等相互融合。

二、产品开发

以相应文化特色, 定义热点品类产品, 开发符合当下大众口味的文化旅游产品, 并通过开发创新衍生品, 重塑文化品牌形象。

1) 品类定义对相应消费群体进行深入了解、调研, 同时利用大数据, 精确定义未来销售品类;

2) 衍生品设计充分利用产品设计优势, 创造出新奇特的优秀衍生品;

3) 供应链整合与多家优质供应商合作, 保证最终产品有效落地。

三、空间营造

自足于博物馆、旅游景区的规划和设计, 以及为文创衍生品打造专属的营销空间, 多维度的跨界融合、协同创新, 为文创提供最优良的空间展示体验。

1) 动线设计针对文创衍生品营销空间, 研究消费者习惯路线, 进行科学动线设计;

2) 景观规划专注于博物馆、旅游景区的规划和设计;

3) 展览展示结合文创ip独有的文化元素, 进行匠心独具的优质设计, 弘扬品牌文化。

四、服务运营

通过多方位的品牌传播手段, 扩大区域文化影响力。线上线下多平台运营, 帮助ip迅速扩大销售规模。同时, 通过服务设计和体验设计, 用以人为本的服务, 真正打动消费者。

1) 线上运营帮助文创品牌建立线上天猫或淘宝商城, 抓住时尚热点, 扩大销售规模;

2) 平台运作进行包括平台建设、优化、管理、活动策划、日常维护和组织架构建立等工作;

3) 品牌传播提升品牌亲和力与知名度, 通过各类推广手段, 达到完美沟通的目的。

总的来说, 文化创意产品设计要时刻以四个模块为核心, 以服务设计理念为引领, 构建完整的协同创新体系。帮助四大文化产业进行创新提升, 充分挖掘文化资源的核心价值, 为客户提供从品牌设计、IP开发、衍生产品设计、供应链整合、营销推广的全流程服务设计。通过文化创意产业创新, 助推中国文化创意产业可持续发展, 力争成为推动我国经济结构调整、转变经济发展方式的重要着力点, 成为体现国家文化软实力核心内容之一, 前方的路可谓是任重而道远, 仍需后来者不断地探索和努力!

摘要：随着全区经济的快速发展, 其一体化趋势已经是在所难免, 这就促使世界各个国家和地区之间的竞争日趋激烈, 许多国家和地区逐渐意识到文化创意产业作为新型高端服务业, 对拉动GDP的增长起着很大的作用, 于是纷纷将文化创意产业作为推动经济结构调整和产业升级的一个重要方面。作为文化创意产业发展的一个重要分支——文化创意产品设计产业, 在全球各地迅速发展起来, 并且有越演越烈的趋势。本文在研究了大量成功文化创意产品设计案例的基础上, 积极探索, 勇敢创新, 从设计师的角度总结出了一套从客户满意到用户喜欢的商业性文创产品设计循环系统:通过将商业思考、美学体验与技术突破整合为一体的设计实践方式, 再加上垂直创新思维, 打造出文创设计领域闭环, 建立起一个完善的文化创意产品设计生态循环系统。

关键词：商业性,文化创意,产品设计,循环系统

参考文献

[1] 《文创IP概念持续火热行业担忧资本过热》财新网.2017年3月27日.

[2] 《工业设计“点石成金”提升品牌附加值》.新华网.2012年11月8日.

[3] 花建.《文化创意产业与相关产业融合发展的四大路径》上海财经大学学报.第16卷第4期.2014年8月.

[4] 杨娇.《旅游产业与文化创意产业融台发展的研究》.2008年.硕士论文学位论文.浙江工商大学